O que é a rescisão de contrato de compra e venda de imóveis?
A rescisão contratual consiste na extinção do vínculo jurídico entre as partes, desfazendo a obrigação de transferência da propriedade e permitindo a devolução do bem ao vendedor, com a consequente restituição de valores ao comprador. As razões para essa rescisão podem ser diversas, desde problemas financeiros do comprador até descumprimento de cláusulas contratuais pelo vendedor.
O CDC e a lei do distrato (lei 13.786/18) regulamentam os direitos do consumidor nessas situações, garantindo equilíbrio entre as partes e evitando abusos contratuais.
Principais causas para o cancelamento do contrato
As principais hipóteses que justificam a rescisão do contrato de compra e venda incluem:
- Culpa do comprador: O comprador, ao não cumprir suas obrigações financeiras, como o pagamento das parcelas do financiamento, pode ter o contrato rescindido. A jurisprudência atual permite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a depender dos prejuízos suportados pelo vendedor. A súmula 543 do STJ estabelece que, nesses casos, a devolução deve ser imediata, respeitados os valores devidos.
- Culpa do vendedor: Se o vendedor descumprir o contrato, como nos casos de atraso na entrega do imóvel, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora desde a citação e correção monetária desde o desembolso.
- Mútuo acordo: Quando ambas as partes concordam com a rescisão, a formalização ocorre por meio de um distrato, que deve conter cláusulas claras sobre a devolução dos valores e eventuais penalidades.
Aspectos legais e normativos do cancelamento
A lei 13.786/18 trouxe maior segurança jurídica ao estabelecer critérios objetivos para a rescisão contratual, entre os quais destacam-se:
- Percentual de retenção: Em caso de desistência pelo comprador, o vendedor pode reter até 25% dos valores pagos, conforme prevê o art. 67-A, inciso II, da lei 4.591/64.
- Restituição dos valores: A devolução deve ocorrer em parcela única, salvo disposição contratual em contrário, respeitando os prazos legais de 30 dias após o "habite-se" nos casos de patrimônio de afetação e 180 dias nos demais.
- Multas contratuais: Cláusulas que estipulem penalidades abusivas, como retenção superior a 25% ou a cobrança baseada no valor total do contrato e não no valor efetivamente pago, são consideradas nulas, conforme o entendimento jurisprudencial consolidado.
Dúvidas frequentes sobre a rescisão contratual
- Posso solicitar o distrato de terreno financiado?
- Sim, enquanto o imóvel não estiver quitado, é possível solicitar a rescisão contratual. Contudo, a loteadora pode reter uma porcentagem dos valores pagos a título de multa.
- Como ocorre a devolução dos valores pagos?
- A devolução deve ser feita em parcela única e corrigida monetariamente, com juros de 1% ao mês a partir da citação judicial ou do trânsito em julgado da ação.
- E se o vendedor não quiser devolver os valores?
- Caso a loteadora ou construtora se recuse a devolver os valores devidos, o comprador pode ingressar com ação judicial para garantir seus direitos.
Impactos práticos da rescisão para compradores e vendedores
Para os compradores, a rescisão contratual pode representar:
- A devolução parcial ou integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente;
- A suspensão do pagamento das parcelas por decisão judicial;
- A possibilidade de ingressar com ação judicial para discutir eventuais abusos contratuais.
Para os vendedores, implica em:
- O direito de retenção de valores conforme os limites legais;
- A vedação de cobrança de taxa de fruição em casos de lotes não edificados;
- A necessidade de cumprimento das obrigações legais para evitar litígios judiciais.
Conclusão
A rescisão do contrato de compra e venda de imóveis exige atenção às disposições legais e contratuais, visando garantir o equilíbrio entre as partes envolvidas. O cumprimento das normas previstas na lei do distrato e no CDC é fundamental para evitar abusos e assegurar uma solução justa para ambas as partes.
Diante da complexidade das questões envolvidas, recomenda-se buscar o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá orientar adequadamente sobre os direitos e deveres de cada parte, assegurando um processo de rescisão contratual seguro e juridicamente embasado.