Comprou um imóvel? Saiba se pagou ITBI a mais e como recuperar

Se você já comprou um imóvel, provavelmente teve que pagar o ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Esse tributo municipal deve ser calculado com base no valor real da transação, ou seja, o preço efetivamente pago pelo imóvel. No entanto, muitos municípios ainda utilizam critérios próprios para fixar essa base de cálculo, cobrando valores acima do que a lei determina.

O STJ já decidiu que essa prática não é válida, mas, mesmo assim, muitos contribuintes continuam pagando ITBI a mais do que deveriam. Se esse for o seu caso, saiba que é possível contestar e até pedir a devolução do valor pago indevidamente.

STF já decidiu, mas municípios insistem na cobrança indevida

O STJ firmou três teses centrais sobre a base de cálculo do ITBI:

1. O imposto deve ser calculado com base no valor real da transação, e não em um valor arbitrário definido pelo município. O valor utilizado para cálculo do IPTU, por exemplo, não pode ser usado como referência mínima para o ITBI.
2. A declaração do contribuinte tem presunção de veracidade, ou seja, parte-se do princípio de que o valor informado reflete a realidade. O município só pode contestá-lo se instaurar um processo administrativo para justificar o aumento, conforme prevê o art. 148 do CTN - Código Tributário Nacional.
3. O município não pode definir previamente um valor de referência para calcular o ITBI de forma unilateral, pois isso contraria o entendimento legal e representa uma cobrança indevida.

Se a prefeitura cobra o ITBI com base em um valor maior do que o efetivamente pago, sem justificar essa diferença em um processo administrativo formal, essa postura está em desacordo com o entendimento legal e pode ser contestada.

Como saber se você pagou ITBI a mais?

É simples verificar se você foi cobrado além do devido:

1. Pegue a guia de pagamento do ITBI ou verifique na escritura do imóvel o valor pago a título desse imposto.
2. Compare esse valor com o montante declarado na transação.
3. Se a prefeitura calculou o ITBI com base em um valor maior do que o da compra e venda, você pagou imposto a mais.
4. Se o município não abriu um processo administrativo para justificar essa diferença, a cobrança foi ilegal.
5. Mesmo que tenha aberto o processo, ainda cabe contestação, já que o município precisa comprovar que o valor da transação estava fora dos padrões de mercado.

Já pagou ITBI a mais? Saiba como pedir a devolução

Se você já pagou o ITBI com base em um valor superior ao da transação, pode pedir o ressarcimento do que foi cobrado a mais. Esse direito está garantido na legislação tributária e no próprio entendimento do STJ.

O pedido pode ser feito diretamente à prefeitura, mas, caso ela negue a devolução, é possível recorrer à Justiça. O prazo para solicitar a restituição é de cinco anos, contados a partir da data do pagamento do imposto.

Conclusão: Fique atento e não pague além do que a lei exige

A cobrança do ITBI acima do devido é uma prática recorrente em diversos municípios, mesmo com a decisão do STJ deixando claro que o imposto deve ser calculado com base no valor real da transação. O contribuinte tem o direito de contestar valores arbitrários e, caso já tenha pagado a mais, pode pedir a devolução dentro do prazo legal.

Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos, vale a pena conferir se a prefeitura respeitou o valor da negociação ou se impôs um valor maior sem justificativa. Caso tenha sido cobrado indevidamente, busque orientação especializada para reaver o que pagou a mais. 

Werner Damásio
Advogado pós-graduado em Direito Privado, especialista em Direito Civil, Empresarial e Imobiliário. Sócio do Lettieri Damásio Advogados, com 17 anos de atuação nacional.