O STJ tem consolidado o entendimento de que consumidores que adquiriram cotas imobiliárias, especialmente em empreendimentos sob o regime de multipropriedade, têm direito à devolução de grande parte dos valores pagos, especialmente quando há descumprimento contratual, atraso na entrega da obra ou frustração das expectativas criadas no momento da venda.
Nessas situações, o contrato firmado entre consumidor e empresa é regido pelo CDC, o que garante proteção contra cláusulas abusivas e obriga a análise do equilíbrio contratual. Isso se aplica mesmo quando o consumidor solicita a rescisão, como reconhecido pelo STJ em diversos julgados.
Como é o caso do agravo em REsp 2.450.538/GO, onde foi reafirmada a posição jurisprudencial que, mesmo nos casos em que o consumidor desiste do contrato, a retenção de valores pela empresa não pode ultrapassar 20% dos valores efetivamente pagos. No caso analisado, o Tribunal afastou cláusulas contratuais que previam a dedução de 30% (20% por despesas administrativas e 10% por perdas e danos), por entender que se tratava de penalidade abusiva e cumulativa, e determinou a retenção única de 20%.
Segundo o relator, ministro João Otávio de Noronha:
"A cláusula penal deve ser arbitrada em observância à boa-fé contratual, à equidade nas relações de consumo e ao equilíbrio contratual, de modo que seu valor deve ser razoável, a fim de que o vendedor seja indenizado sem enriquecimento sem causa."
Além disso, o STJ reafirmou que a devolução do saldo remanescente deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, considerando o longo prazo desses contratos e os prejuízos financeiros que o consumidor pode sofrer ao aguardar por vários anos o ressarcimento.
Diante dessas situações, o tribunal tem reconhecido que não é razoável impor ao consumidor a perda total das quantias pagas, mesmo em caso de desistência, a Corte tem considerado que a devolução parcial - limitada a até 10% de retenção - é suficiente para cobrir eventuais despesas administrativas das empresas, garantindo ao consumidor a restituição da maior parte do valor investido. Esses entendimentos vêm ganhando força nos tribunais estaduais, que têm seguido o mesmo raciocínio ao julgar casos envolvendo consumidores lesados por promessas de uso flexível, acesso a redes de hotéis internacionais e possibilidades de revenda com valorização - argumentos frequentemente utilizados pelas empresas para convencer o consumidor no momento da venda.
O posicionamento do STJ representa um importante avanço na proteção do consumidor no mercado de multipropriedade e cotas imobiliárias, marcando um limite claro para práticas abusivas e reforçando o direito à informação clara, ao arrependimento e à restituição de valores em caso de frustração contratual.
Diante desse cenário, é fundamental que os compradores de cotas imobiliárias estejam atentos aos seus direitos e busquem orientação jurídica especializada ao enfrentar dificuldades com esses contratos. O Judiciário tem se mostrado sensível à posição do consumidor, desde que demonstradas as irregularidades e o desequilíbrio contratual.