Adquirir um imóvel na maioria das vezes passa por um financiamento imobiliário, nesse contexto, um dos instrumentos jurídicos mais comuns é a alienação fiduciária, nos termos do art. 17 da lei 9.514/19971, um modelo de garantia que, embora seguro para as instituições financeiras, exige atenção redobrada de compradores e vendedores em uma renegociação.
Compreender os meandros desse instituto e as armadilhas do informalismo é imperativo para qualquer operação que almeje a solidez e a previsibilidade tão caras ao Direito.
Este guia se propõe a elucidar os mecanismos, as opções seguras e os perigos ocultos, fundamentais para garantir uma transação tranquila e juridicamente sólida, minimizando riscos e maximizando a segurança das partes envolvidas.
1. O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária, regulada pela lei 9.514/1997, sua definição legal está disposta no art. 22 da referida lei, com o seguinte teor:
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Em outras palavras, é um contrato de garantia em que o devedor (fiduciante) transfere a propriedade de um bem imóvel ao credor (fiduciário) - geralmente uma instituição financeira - até que a dívida do financiamento seja integralmente quitada.
A ascensão da alienação fiduciária sobre outras modalidades de garantia, como a hipoteca, não se deu por acaso; sua maior atratividade para o credor reside, sobretudo, na celeridade e eficácia dos procedimentos de retomada do bem em caso de inadimplência, configurando uma garantia robusta que impulsiona o mercado de crédito imobiliário.
Nesse sentido, importante esclarecer dois conceitos-chave:
- Propriedade resolúvel: O banco detém a propriedade do imóvel, mas de forma temporária e condicionada. Uma vez paga a dívida, essa propriedade se "resolve" e é transferida de forma plena ao comprador original.
- Posse direta: O comprador (devedor) tem o direito de usar, morar e usufruir do imóvel enquanto paga as parcelas, exercendo a posse direta sobre o bem.
Outro ponto relevante é que, embora nesse artigo estejamos tratando sobre a alienação fiduciária com instituição financeira, o parágrafo primeiro do artigo 22 dispõe que ela poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, vejamos:
§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena.
Além disso, a lei 9.514/1997, em seu art. 24, prevê os requisitos obrigatórios do contrato:
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
I - o valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo;
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
V - a cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese de inadimplência;
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
VII - a cláusula que disponha sobre os procedimentos de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A desta lei.
Em resumo, enquanto o financiamento está ativo, o comprador tem a posse e o direito de uso, mas o banco é o proprietário legal como forma de garantia, sendo que o contrato deverá observar as disposições contidas na lei 9.514/1997.
2. Como negociar um imóvel alienado de forma segura?
O fato de existir a alienação fiduciária não significa que o imóvel não poderá ser negociado entre o devedor e um terceiro. Contudo, há necessidade de seguir um procedimento um pouco mais detalhado, o qual é imprescindível para a legalidade do negócio.
Existem duas, principais, maneiras juridicamente seguras para adquirir um imóvel que ainda está financiado:
I. Quitação da dívida pelo vendedor - Este é o cenário ideal. O vendedor utiliza recursos próprios ou parte do valor recebido do comprador para quitar integralmente o saldo devedor junto ao banco. Com a dívida liquidada, o banco emite um termo de quitação, permitindo a baixa do gravame (a anotação da alienação fiduciária) na matrícula do imóvel. A partir daí, o imóvel fica "livre e desembaraçado" para ser transferido ao novo comprador via escritura pública.
II. Cessão de direitos com anuência do credor - Nesta modalidade, o comprador assume o financiamento existente. Isso é feito por meio de um contrato de cessão de direitos e obrigações, no qual o comprador se torna o novo devedor.
Ponto de atenção: Esta operação só é válida e segura com a anuência expressa do banco. A instituição financeira realizará uma análise de crédito completa do novo comprador. Se aprovado, o contrato de financiamento é aditado, transferindo oficialmente a titularidade da dívida. Sem a concordância do banco, a cessão não tem valor perante ele.
Como se extrai, a primeira opção é certamente a melhor, contudo, quando não possível a quitação, a segunda forma pode ser interessante para manter a viabilidade/possibilidade do negócio.
3. O grande perigo: O "contrato de gaveta"
A prática mais arriscada e fortemente desaconselhada é o chamado "contrato de gaveta". Trata-se de um acordo particular entre vendedor e comprador, sem qualquer notificação ou consentimento do banco.
Nele, o comprador paga um valor ao vendedor e assume o pagamento das parcelas, mas o financiamento permanece em nome do vendedor original.
Como exemplo, abaixo uma ementa de uma apelação julgada pela 12ª Câmara de Direito Privado, em que, após uma cessão por contrato de gaveta, o cessionário deixou de arcar com as parcelas, consequentemente havendo o inadimplemento o imóvel foi levado a leilão:
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO PROVIDA. CONTRATO FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO FIDUCIÁRIO. INADIMPLEMENTO PELA DEVEDORA ORIGINÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL EM FAVOR DO CREDOR. LEILÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES NOS PROCEDIMENTOS. (TJ/SP; Apelação Cível 1000360-69.2025.8.26.0218; Relator (a): Alexandre David Malfatti; Órgão Julgador: 12ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guararapes - 2ª Vara; Data do Julgamento: 4/7/2025; Data de Registro: 4/7/20252.
Este arranjo cria uma enorme insegurança jurídica para ambas as partes:
- Riscos para o comprador:
a) Se o vendedor original falecer, o imóvel irá para inventário e poderá ser disputado por seus herdeiros;
b) Se o vendedor original contrair outras dívidas, o imóvel (que legalmente ainda está ligado a ele) pode ser penhorado por outros credores;
c) Ao final da quitação, o comprador dependerá da boa vontade do vendedor (ou seus herdeiros) para transferir a propriedade.
- Riscos para o vendedor:
a) Se o comprador deixar de pagar as parcelas, o banco cobrará a dívida do vendedor, que é o devedor oficial, podendo negativar seu nome e até mesmo levar o imóvel a leilão, como foi o caso citado anteriormente;
b) O financiamento continuará em seu nome, comprometendo seu limite de crédito para futuras operações financeiras.
Desta forma, resta evidente que o contrato de gaveta é a alternativa mais arriscada, o qual terá efeito apenas entre as partes contratantes, ou seja, ao credor fiduciário não será oponível, mantendo o devedor original como responsável pelos pagamentos.
4. A due diligence imobiliária
Além das alternativas seguras mencionadas no tópico anterior, há um ato que se mostra indispensável para conferir uma camada adicional de segurança e previsibilidade ao negócio: a due diligence imobiliária.
Trata-se de uma investigação prévia e detalhada, com caráter multidisciplinar, para verificar a situação jurídica, fiscal, financeira e até mesmo ambiental do imóvel e dos seus vendedores.
A due diligence protege o comprador de riscos e surpresas desagradáveis que poderiam comprometer a transação ou resultar em litígios futuros. Ela inclui, mas não se limita a:
a) Análise da matrícula do imóvel: Solicitar uma certidão atualizada no Cartório de Registro de Imóveis para confirmar a existência da alienação fiduciária, o nome do credor (banco) e a ausência de outras penhoras ou ônus.
b) Verificação do contrato de financiamento: Analisar junto ao vendedor o saldo devedor atualizado, o valor das parcelas, a taxa de juros e as condições contratuais.
c) Consulta de certidões negativas: Verificar se o vendedor possui dívidas fiscais, trabalhistas ou outras ações judiciais que possam comprometer a negociação.
Ou seja, embora não seja um procedimento obrigatório é altamente recomendável, tendo em vista que outros problemas poderão ser vislumbrados o qual inviabilizará o negócio, ou, estando tudo de acordo, permitirá a concretização do contrato de maneira ainda mais segura.
5. Conclusão
Negociar um imóvel com alienação fiduciária é uma operação comum, mas que exige um roteiro claro e seguro. A quitação da dívida ou a cessão de direitos com a concordância do banco são os principais caminhos que oferecem proteção legal.
O contrato de gaveta, apesar de parecer uma solução simples e rápida, é uma armadilha que pode resultar em prejuízos financeiros e longas disputas judiciais.
Portanto, a recomendação final é sempre realizar uma due diligence completa e contar com a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário para garantir que a transação ocorra com a máxima segurança e transparência.
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1 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
2 https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=19429784&cdForo=0