1. Nas condições em que está posto, o token imobiliário se assemelha a um mero contrato digital de gaveta que, no fim e ao cabo, servirá exclusivamente para expandir a cesta de negócios do inescrutável mercado de capitais e sua insaciável capacidade de escalar comissionamento. Cumpre ressalvar em prol do contrato de gaveta, que este, apesar de conferir direitos meramente obrigacionais, pode ser considerado mais seguro do que o token imobiliário atualmente formatado por transferir a posse do bem ao adquirente, que permanecerá, em qualquer dos casos, exposto aos riscos inerentes à integridade moral e responsabilidade patrimonial do vendedor.
Sem o registro legal e efetivo do título aquisitivo na matrícula imobiliária, não haverá a transferência da propriedade ou de outros direitos reais, e ainda que se proceda ao registro do token na rede do blockchain o efeito produzido será o de uma declaração de amor esculpida na peroba-rosa, mesmo perene e imutável não garantirá casamento ou vida feliz a ninguém.
2. Parece ser claro que, sem a possibilidade de registro/averbação da emissão do token na matrícula, a tokenização imobiliária - conforme definição geralmente aceita de ‘representação digital de direito real sobre ativo imobiliário, vinculada a imóvel específico’ - inexiste no Brasil, de forma que sua exploração poderá ser considerada ilegal, sua oferta configurar o crime consumerista de propaganda enganosa e a negociação factual estelionato qualificado, além da tipificação de outros crimes contra o Sistema Financeiro Nacional.
Por ser a confusão e o caos métodos comumente adotados pelos apologistas do negócio, convém, inicialmente, esclarecer que este artigo cuida unicamente da denominada tokenização imobiliária (espécie) que se propõe, com a participação de uma sociedade administradora ou não, à alienação de um determinado imóvel transformado em ativo digital comum, por meio da emissão e comercialização de token (ou tokens) correspondente ao ativo ou a cada fração do ativo representativo da propriedade imobiliária, registrável em rede distribuída do blockchain, não se embaralhando com a tokenização (gênero) que é o “processo de utilizar um registro programável para representar digitalmente a propriedade de um ativo - financeiro ou não - em formato transferível”1, modelo inovador e transformador da propriedade de ativos digitais destinado a conferir eficiência operacional, flexibilidade ao mercado e, principalmente acessibilidade aos mercados financeiros, permitindo investimentos a partir de pequenas inversões de recursos,.
É no interior da deliberadamente anárquica profusão de dados que são divulgadas e comemoradas informações sobre “criação e existência de um mercado de mais de R$ 4 trilhões (sic)”, emissões reguladas (sic) “superiores a R$ 1,5 bilhão em 2025”, bem como o “esforço da Comissão de Valores Mobiliários - CVM para a revisão de normas e acomodação de operações mais sofisticadas”. Ressalte-se que tais emissões, se efetivamente realizadas, deverão se referir, muito provavelmente, a ativos recebíveis, SPE ou coisa que o valha, mas não compreenderão ‘tokens imobiliários’, pela impossibilidade de registro da vinculação no competente Ofício de Registro de Imóveis; ademais, é relevante repetir que a CVM, na forma como estatuída atualmente, tem sua competência limitada a regular e fiscalizar o mercado de capitais, o que, evidentemente, exclui o mercado de títulos imobiliários.
3. No dizer de Sérgio Jacomino, “a tokenização é a Hidra de Lerna dos Registros Públicos. A cada golpe contra suas cabeças, duas novas despontam, multiplicando problemas e tornando o monstro terrivelmente ameaçador. Questões mal resolvidas se amplificam, os desafios se intensificam. Para muitos, as novas tecnologias são as faces de um monstro cuja cabeça imortal resiste a qualquer rochedo regulatório”.2
Ao final de 2021, um equivocado provimento da Corregedoria Geral de Justiça do TJ/RS3, devidamente revogado no final de 2025, que somente assentia com a lavratura de escrituras públicas de permuta de bem imóvel por tokens/criptoativos de conteúdo econômico razoavelmente equivalente à avaliação do imóvel permutado e estabelecia condições cumulativas para tanto, dentre elas a “declaração das partes de que o conteúdo dos tokens/criptoativos envolvidos na permuta não representa direitos sobre o próprio imóvel permutado...” foi divulgado em todo o país, de maneira deturpada, como exemplo autorizativo para a emissão de ‘tokens imobiliários’.
Atualmente, Corregedorias Estaduais de diversos Estados, para mitigar a pressão política e econômica exercida pelos interessados sobre os notários e registradores, se viram obrigadas a vetar expressamente o estabelecimento de qualquer vínculo entre as matrículas imobiliárias e os tokens digitais. Nesse sentido se manifestou a Corregedoria de Justiça do Tribunal do Estado de São Paulo ao determinar que “o Oficial de Registro de Imóveis não efetuará nenhuma anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a token digital ou representação em blockchain, destinado ou não a indicar a titularidade do domínio ou de outro direito inscrito”.4
O aludido provimento da Justiça Paulista considera a importância de evitar a vinculação do fólio imobiliário a tokens ou sistemas de blockchain, enquanto ausente legislação Federal ou norma emanada do CNJ - Conselho Nacional de Justiça, para “preservar a unidade, a confiabilidade e rastreabilidade do sistema registral imobiliário prevenindo a criação de mecanismos privados ou paralelos de representação da propriedade.” E remata:
"... a doutrina especializada tem sido uníssona ao afirmar que não há equivalência jurídica possível entre o registro imobiliário e a emissão ou circulação de ‘tokens’ digitais. Ainda que a tecnologia de ‘blockchain’ seja dotada de atributos como imutabilidade e rastreabilidade técnica, tais características não se confundem com a qualificação jurídica, com a fé pública registral e com o controle institucional exercido pelo Poder Judiciário, elementos essenciais e insubstituíveis do sistema registral.”
Com nenhuma surpresa para quem acompanha o dinâmico noticiário sobre o assunto, nem mesmo os vetos expressos foram considerados proibitórios da tokenização por seus partidários, prosseguindo a disseminação da ideia básica de que “o mercado avança na camada transacional enquanto aguarda a evolução e a modernização do sistema registral brasileiro.5”
No mais, as justificativas dispostas pelos interessados se limitam à transcrição de números falseados, de informações literalmente vazias e de argumentos simplórios, como a insinuação de que a aquisição de um token fracionário, sem direito a posse ou uso do imóvel e sem vínculo direto ao domínio representa a “democratização do acesso à propriedade imobiliária”.
4. Nesse ponto, aparente e legitimamente preocupado com a possível supressão da parte substancial de atividades remuneradas de seus associados - mas agindo com certo grau de ingenuidade - o COFECI - Conselho Nacional dos Corretores de Imóveis tentou o xeque-mate e - com a intenção de apoderar-se do “sistema de transações imobiliárias digitais do funcionamento das plataformas imobiliárias para transações digitais” - publicou a resolução 1.551/25 para dispor sobre “o credenciamento, o funcionamento e a supervisão das Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais” e regulamentação “das Transações Imobiliárias Digitais”, que, nos termos da lei 6.530/78, configurem “atividade de intermediação imobiliária”, reservando ao Sistema COFECI-CRECI o credenciamento e o registro de pessoas jurídicas “constituídas sob as leis brasileiras” com objetivos sociais compatíveis com “as atividades de operação da plataforma tecnológica para transações imobiliárias digitais” credenciadas pelo Conselho, além de impor regras de caráter geral sobre a emissão, custódia, negociação, transmissão, garantias de “tokens imobiliários”.
Em contraponto, o IRIB - Instituto do Registro Imobiliário do Brasil emitiu a nota técnica CPRI/IRIB 01, datada de 19/8/25, reduzindo a pó a pretensão da resolução do COFECI após ressaltar ao menos sete pontos fulcrais e demonstrar que aquele conselho ultrapassou seus limites de competência normativa e incorreu em inconstitucionalidades formais e materiais que vão da tentativa de instituir regime jurídico inédito, de legitimar da criação de tokens sobre direitos imobiliário, cuja representação digital é expressamente excepcionada do regime legal dos ativos virtuais etc. Submetida ao juízo da 21ª vara Federal cível da seção Judiciária do Distrito Federal - em ação proposta pelo ONR - Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis foram suspensos “os efeitos da Resolução COFECI 1.551/25 e de eventuais atos realizados com base nesse ato normativo” e, finalmente, por sentença exarada em 19/2 passado foi julgado procedente o pedido para declarar a nulidade da referida resolução, condenando o réu ao pagamento das verbas sucumbenciais6.
5. Mas, afinal, para o que e a quem serve a ‘tokenização imobiliária’, nos moldes propostos atualmente?
Parece inafastável que a possibilidade da realização de transferências de direitos reais imobiliários sem a intermediação de corretores de imóveis, sem a necessidade de escrituras e dos respectivos registros públicos, tudo isso substituído por um token representativo da propriedade, devidamente registrado em sistemas de tecnologia (blockchain), públicos ou privados, permissionados ou não, que permitam a codificação de dados essenciais e propriedades do ativo no registro, provavelmente proporcionaria maior agilidade, flexibilidade e economia às transações, o que seria suficiente para justificar sua adoção.
No entanto, todos os meios de captação de recursos normalmente elencados pelos apologistas da ‘tokenização imobiliária’ já estão no mercado - na forma de fundos imobiliários, certificados de recebíveis entre outros, e estão à disposição de tomadores e investidores com a efetiva observância das regras válidas e vigentes.
No regime jurídico vigente afastam os procedimentos propostos para a almejada tokenização a competência legal do corretor de Imóveis “para exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária”7; a obrigatoriedade da lavratura de escritura pública “para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País” e o “registro do título translativo no Registro de Imóveis” para a transferência da propriedade imobiliária, permanecendo o alienante “a ser havido como dono do imóvel8” enquanto não registrado o título translativo.
Algumas operações de alavancagem financeira destinadas diretamente e com sucesso à construção de empreendimentos imobiliários se conformam, diante das informações disponibilizadas, à tokenização geral de recebíveis e de participação em SPE, nenhuma delas vinculadas ao próprio imóvel, não se prestando como modelo de aplicação a ser examinado.
6. Ao tempo em que se reconhece a legitimidade dos esforços expendidos pelos agentes favoráveis à tokenização imobiliária isenta de vinculação matricial não será exagerado alertar que eventual resultado favorável ao entendimento de que o registro no blockchain é bastante e suficiente para a segurança dos negócios imobiliários poderá propiciar, facilitar e incentivar seu aproveitamento por agentes parasitários e criminosos. Não por acaso, o modus operandi da transação é em tudo semelhante à inolvidável operação de venda de certificados do boi-gordo: fracionamento do ativo (boi/imóvel) em quotas (arrobas/partes ideais), sem qualquer registro específico ou vínculo de controle da emissão das frações e da propriedade do lastro.
Além da similitude operacional, acresce a coincidência de condições políticas, econômicas e jurídicas:
“No caso Boi Gordo, a oportunidade ocorreu devido a uma lacuna existente no marco regulatório, pois se tratava de um negócio novo. Tal negócio, que mesclava investimento financeiro e atividade agropecuária, era desconhecido, não havendo, então, casos similares nem regulamentação específica que o previsse. Até que o novo tipo de negócio fosse regulamentado, a fraude já estava em curso há muitos anos. A existência dessa lacuna regulatória também permitiu a ocorrência de outras fraudes corporativas no setor, como a Gallus, em 1998 e a Avestruz Master, em 2004.”9
Consta que, para as vítimas dessas fraudes, o que mais atormenta é a lembrança despertada pelo agradável odor de churrasco.
Finalmente, nas palavras do ilustre advogado paranaense Dr. Carlos Alexandre Rodrigues, especialista em blockchain e criptomoedas, “o futuro da tokenização imobiliária no Brasil dependerá da capacidade de serem utilizados modelos que respeitem tanto a inovação tecnológica quanto os fundamentos jurídicos da propriedade imobiliária. O potencial para aumentar a liquidez, democratizar o acesso e reduzir custos no mercado imobiliário existe - mas só será plenamente realizado, ao que me parece, quando encontrada uma conexão entre o sistema registral tradicional e as novas tecnologias, em vez de tentarmos contorná-lo em nome de uma suposta disrupção, como vem sendo feito”.10
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1 Relatório de Insights. 2025. Fórum Econômico Mundial.
2 Jacomino, Sergio. Tokenização: A Hidra de Lerna dos Registros Públicos. https://cartorios.org/2025/09/02/tokenizacao-a-hidra-de-lerna-dos-registros-publicos/
3 Provimento CGJ (TJRS) 38/2021.
4 Processo CG (TJSP) 2025/00113504
5 Linkedin. Rubens Neistein. Acesso 27/01/2026
6 Processo 1112544-54.2025.4.01.3400.
7 Lei nº 6.530/1978, art. 3º
8 Código Civil. Art. 104 e § 1º.
9 Wood Jr. Thomaz, Costa, Ana Paula Paulino. Ações substanciais e simbólicas na criação e condição de uma fraude corporativa: o caso Boi Gordo. Cadernos EBAPE.BR - FGC. V.10, nº 4, artigo 2, RJ, dez. 2012
10 Rodrigues. Carlos Alexandre. A tokenização de imóveis está mesmo transformando o mercado imobiliário no Brasil? https://sl1nk.com/HjsgN. Acesso 22.02.2026