O STF incluiu em pauta o julgamento do Tema 1.348, de repercussão geral, com sessão prevista entre 20 e 27 de março de 2026. A Corte decidirá se a imunidade do ITBI na integralização de capital também se aplica às empresas cuja atividade preponderante seja compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
A discussão é de extrema relevância pois envolve duas distorções interpretativas que vêm sendo adotadas por diversos municípios.
A primeira delas surgiu após o julgamento do Tema 796. Na ocasião, o STF fixou a tese de que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
A partir daí, alguns fiscos municipais passaram a sustentar que esse “excedente” corresponderia à diferença entre o valor histórico declarado pelo contribuinte e o valor venal arbitrado pelo próprio município.
Essa leitura, contudo, não encontra amparo na lógica do precedente.
O que o Supremo afirmou, na oportunidade do julgamento, foi que a imunidade alcança o valor efetivamente destinado à integralização do capital social. Se houver incorporação de bens em montante superior ao capital subscrito - gerando formação de reserva de capital e aumento patrimonial além das quotas integralizadas - a diferença poderá ser tributada.
Trata-se de hipótese contábil específica, não de autorização para reavaliação fiscal automática.
A Constituição não condiciona a imunidade ao valor de mercado arbitrado pelo Município. Ao contrário, a legislação autoriza que a integralização seja realizada pelo valor constante da declaração do imposto de renda ou pelo valor de mercado, a critério do contribuinte. Não há previsão de que o ente municipal possa substituir essa opção para fins de ampliar a base de cálculo do ITBI.
Em síntese: o “excedente” mencionado no Tema 796 refere-se ao que ultrapassa o capital social subscrito, e não à diferença entre valor declarado e avaliação administrativa.
A segunda distorção está agora sob exame no Tema 1.348.
A Constituição prevê que a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da pessoa jurídica for compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. A controvérsia reside em saber se essa exceção também atinge a integralização de capital ou se está restrita às operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão e extinção).
No próprio julgamento do Tema 796, o ministro Alexandre de Moraes sinalizou compreensão no sentido de que a exceção relativa à atividade preponderante se aplicaria apenas às reorganizações societárias. No início do julgamento do Tema 1.348, três ministros votaram na mesma linha, antes do pedido de vista formulado pelo ministro Gilmar Mendes.
Se essa orientação for confirmada, o STF consolidará dois marcos relevantes:
1. O Município não poderia exigir ITBI com base em reavaliação unilateral do imóvel integralizado.
2. A atividade imobiliária da empresa não afastaria, por si só, a imunidade na hipótese de integralização de capital.
O impacto é expressivo para holdings patrimoniais, empresas familiares, grupos com SPEs imobiliárias e estruturas de planejamento sucessório. A integralização de capital é operação estrutural, voltada à organização patrimonial, e não circulação econômica típica.
Ao decidir o Tema 1.348, o Supremo não estará apenas resolvendo controvérsia pontual.
Estará delimitando, com maior precisão, o alcance da imunidade constitucional e reafirmando os limites do poder de tributar nas operações societárias.
O desfecho, portanto poderá redefinir o cenário do ITBI para o mercado imobiliário e para as estruturas empresariais no país.