A notícia divulgada pelo STJ acerca do julgamento do REsp 2.211.711/MT sintetizou o resultado do precedente com a afirmação de que “não é possível usucapião em Área de Preservação Permanente”1. A leitura do inteiro teor do acórdão, contudo, revela um quadro bem mais complexo.
Logo no início da fundamentação, a relatora, ministra Nancy Andrighi, faz um esclarecimento técnico essencial: a circunstância de o imóvel estar situado em APP não o transforma em bem público, nem afasta, por si só, o domínio privado. Afirma expressamente:
“A identificação de Área de Preservação Permanente (APP)… não impede o domínio privado do imóvel, recaindo sobre o proprietário, possuidor ou ocupante a qualquer título a obrigação de manter a vegetação ou a de recompô-la em caso de supressão. Trata-se de limitação administrativa que, ao possibilitar o exercício do poder de polícia ambiental, restringe as prerrogativas inerentes à propriedade.”
Mais adiante, o voto reforça esse ponto de forma ainda mais direta:
“Pode-se concluir, em um primeiro momento, que o fato de estar o imóvel localizado em Área de Preservação Permanente, que constitui simples limitação administrativa ao exercício da propriedade, não é suficiente para atrair a vedação, inerente aos bens públicos, à usucapião.”
Até aqui, a construção dogmática é absolutamente correta e alinhada à teoria clássica dos espaços territoriais especialmente protegidos: a APP é um regime jurídico ambiental incidente sobre o imóvel que funciona como uma limitação administrativa em prol do interesse público marcado pela função ecológica que tais áreas exercem em prol do equilíbrio ecológico.
O próprio acórdão reconhece que a usucapião pode ser arguida em defesa (“nos termos da súmula 237 do STF”) e que, em tese, preenchidos os requisitos legais, a prescrição aquisitiva pode ser declarada mesmo no bojo de ação reivindicatória. Também registra que, no caso concreto, a posse remontava a mais de vinte anos - lapso que, isoladamente considerado, seria suficiente para a usucapião extraordinária.
O ponto de crítica ocorre quando a decisão passa a deslocar o debate da natureza dominial para a licitude/ilicitude ambiental da posse.
A partir de uma leitura teleológica dos arts. 7º e 8º do Código Florestal, o voto sustenta que:
“invasões e ocupações irregulares de imóveis situados em Áreas de Preservação Permanente são antijurídicas, na medida em que favorecem a supressão da vegetação e dificultam ao Poder Público o exercício do poder de polícia ambiental.”
E conclui, com forte carga valorativa:
“Do contrário, estar-se-ia estimulando a invasão dessas áreas, situação absolutamente deletéria do ponto de vista da garantia da propriedade e, mais além, da sua função socioambiental.”
É exatamente aqui que se deve ler a notícia do precedente cum grano salis.
O acórdão não afirma - ao menos não nos seus fundamentos estruturantes - que toda APP seja insuscetível de usucapião por natureza. Ao contrário, reconhece expressamente que se trata de limitação administrativa compatível com domínio privado, tanto que a vitória da causa que estava sob julgamento foi dada em favor de um particular numa ação reivindicatória.
O que a 3ª turma efetivamente decide, s.m.j., é algo mais específico: que a ocupação irregular de APP, em desconformidade com o regime jurídico ambiental, não pode servir de suporte fático para a qualificação possessória exigida pela usucapião, ou seja, a construção de benfeitorias em APP, a intervenção em faixa ciliar não é permitida etc.
A meu ver, fica muito claro no acórdão que a questão não envolve a dominialidade pública ou privada do imóvel no qual existe a APP, mas simplesmente de que, no caso concreto, haveria “óbice intransponível à pretensão, diante da impossibilidade de reconhecimento de efeitos jurídicos à ocupação irregular de áreas sobre as quais recai a mencionada limitação administrativa”.
Em outras palavras, o obstáculo não decorre da APP enquanto categoria jurídica abstrata, mas da antijuridicidade concreta da posse, ou seja, da posse que naquele caso concreto serviria para justificar a prescrição aquisitiva, já que as benfeitorias teriam sido construídas mediante ocupação ambientalmente ilícita, próxima a curso d’água, com intervenção incompatível com o art. 8º do Código Florestal.
A própria decisão explicita esse deslocamento ao afirmar que, embora a APP não seja bem público, “a presença dos requisitos para a usucapião de imóvel situado em Área de Preservação Permanente deve ser analisada com rigor”, porque sobre o bem “recai o interesse direto da coletividade na preservação do meio ambiente”.
Portanto, tecnicamente, o acórdão não institui uma vedação abstrata à usucapião em Área de Preservação Permanente. Ele afirma, isso sim, que posse ambientalmente ilícita não se converte em posse apta à prescrição aquisitiva. E, frise-se, no caso concreto a posse foi provada com benfeitorias em APP, o que é, inclusive, ilícito penal e administrativo além de ensejar o dever de indenizar pelos prejuízos que, in re ipsa, causa ao equilíbrio ecológico.
Confundir esses planos - natureza dominial do imóvel e licitude da posse - conduz à leitura simplificada - e equivocada - que foi reproduzida na notícia institucional: a ideia de que APP seria, por definição, área fora do comércio jurídico privado. Essa generalização não se sustenta à luz do próprio voto.
O que se tem é a reafirmação da função socioambiental da propriedade como limite material à aquisição originária, e não a transformação da Área de Preservação Permanente em categoria dominial pública ou absolutamente insuscetível de usucapião.
Nem tudo, portanto, é exatamente o que parece. É preciso dissecar a notícia, e ler o inteiro teor do acórdão.
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1. https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/06022026-Para-Terceira-Turma--lei-impede-usucapiao-de-imovel-situado-em-area-de-preservacao-permanente.aspx