A crescente complexidade das relações jurídicas e econômicas no mercado imobiliário exige mecanismos capazes de reduzir riscos e garantir segurança nas transações. Nesse contexto, a diligência prévia ou due diligence imobiliária surge como procedimento essencial para análise da situação jurídica, fiscal, urbanística e ambiental de um imóvel antes da concretização de um negócio. Trata-se de uma investigação detalhada que visa identificar eventuais passivos, restrições ou irregularidades que possam comprometer a validade ou a eficácia da aquisição. O procedimento encontra fundamento em diversos princípios jurídicos relacionados à boa-fé, à publicidade registral e à segurança das relações contratuais. O presente artigo analisa a importância da diligência prévia nas transações imobiliárias, o momento adequado para sua realização, os principais aspectos investigados e sua relação com dispositivos legais e jurisprudência brasileira.
1. Importância da diligência prévia ou due diligence imobiliária
A due diligence imobiliária consiste em um processo de investigação destinado a examinar a situação jurídica, econômica e administrativa de um imóvel e de seus proprietários antes da formalização de um negócio imobiliário. O objetivo central é identificar riscos que possam comprometer a aquisição ou gerar responsabilidades futuras ao comprador.
Esse procedimento funciona como uma espécie de auditoria jurídica preventiva, na qual são analisados documentos, registros públicos e informações relacionadas ao imóvel e às partes envolvidas na transação. A diligência permite identificar possíveis problemas como:
- existência de dívidas tributárias;
- ações judiciais contra o proprietário;
- restrições urbanísticas ou ambientais;
- vícios ocultos;
- gravames sobre o imóvel, como hipotecas ou penhoras.
A importância dessa análise está diretamente relacionada à segurança jurídica das transações imobiliárias, evitando prejuízos decorrentes de passivos ocultos ou de vícios na propriedade. A diligência prévia também auxilia na prevenção de situações como fraude contra credores ou fraude à execução, previstas no art. 792 do CPC, que podem resultar na anulação do negócio jurídico.
Apesar do sistema registral brasileiro estabelecer mecanismos de publicidade que fortalecem a segurança das negociações, como o previsto no art. 54 da lei 13.097/15, conhecido como princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, isso ainda não é uma realidade absoluta.
No âmbito jurisprudencial, o TJ/MT já decidiu que “O comprador deve adotar cautelas mínimas na aquisição de imóveis, incluindo a verificação de registros e ônus junto aos órgãos competentes, assumindo o risco do negócio caso não o faça”. Referido posicionamento está de acordo com o preconizado pelo STJ1:
Cabe ao adquirente provar que desconhece a existência de ação envolvendo o imóvel, não apenas porque o art. 1.º, da lei 7.433/85, exige a apresentação das certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para lavratura da escritura pública de alienação, mas, sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição. (STJ - RMS: 27358 RJ 2008/0159701-3, Relator: ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 5/10/2010, T3 - 3ª TURMA, Data de Publicação: DJe 25/10/2010.
Portanto, a diligência prévia constitui instrumento fundamental de gestão de riscos, contribuindo para a transparência e estabilidade das relações contratuais no mercado imobiliário.
2. Momento em que deve ser feita
A diligência deve ser realizada na fase pré-contratual, especificamente nas tratativas iniciais, antes da assinatura de qualquer compromisso de compra e venda ou do pagamento de sinal (arras).
A realização tardia - após o fechamento do negócio - retira do comprador a possibilidade de desistência sem ônus ou de negociação de preço diante de riscos encontrados. No Direito Brasileiro, a análise prévia é o que sustenta a tese de "adquirente de boa-fé", essencial para embargar execuções futuras.
3. Principais pontos analisados
Uma auditoria imobiliária eficiente deve ser segmentada em três eixos principais:
A. Documentação do imóvel
- Matrícula do imóvel: análise da cadeia dominial do bem e a existência de eventuais ônus ou gravames.
B. Situação do vendedor (Pessoa Física ou Jurídica)
- Certidões: São verificadas certidões cíveis, fiscais, trabalhistas e criminais. Assim como a existência de execuções ou protestos.
C. Regularidade fiscal
- Impostos: Deve-se verificar desde a existência de IPTU atrasado até as certidões negativas, em todos os entes federativos.
D. Aspectos urbanísticos e ambientais
- Plano Diretor e zoneamento: Verificação se o uso pretendido para o imóvel é permitido pela municipalidade.
- Passivos ambientais: Verificação necessária, principalmente em imóveis rurais ou industriais.
A due diligence ainda pode ser ampliada para outras áreas do Direito e ampliada a depender das informações fornecidas ou descobertos no decorrer da auditoria.
4. Conclusão e referências
A due diligence imobiliária consolidou-se como o mecanismo mais eficaz para garantir a estabilidade das relações jurídicas. A jurisprudência brasileira reforça que a não obtenção de certidões relacionadas aos negócios jurídicos configura negligência, afastando a proteção da boa-fé:
2. A ausência de registro de penhora na matrícula do imóvel não afasta, por si só, a caracterização da fraude à execução quando demonstrada negligência grave do adquirente. 3. A publicidade dos processos judiciais permite a aferição da litigiosidade do alienante, sendo exigível do comprador a obtenção de certidões negativas como medida elementar de cautela. 4. A má-fé apta a caracterizar fraude à execução pode decorrer da omissão deliberada em verificar circunstâncias facilmente acessíveis que evidenciam a insolvência do alienante. [...] (TJ/SC, ApCiv 5015662-53.2023.8.24.0038, 6ª Câmara de Direito Civil, Relator para acórdão WILLIAN QUADROS, julgado em 10/2/2026) [sem destaque no original]
Diante disso, conclui-se que a due diligence não deve ser encarada apenas como procedimento burocrático, mas como instrumento estratégico de prevenção de conflitos e proteção patrimonial, indispensável para garantir transparência, segurança e estabilidade nas relações imobiliárias.
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1 No mesmo sentido: AgInt no AREsp 1258775 / ES