Em sentença recente, a Justiça Estadual de São Paulo reconheceu, no caso concreto, a possibilidade de suprimento judicial da manifestação de vontade indispensável à formalização de aditamento do instrumento de alienação fiduciária de imóvel em garantia, no âmbito de operação estruturada de CRI.
O caso1 discutia a recusa de um sócio administrador de uma incorporadora em assinar um aditamento contratual destinado a atualizar, perante o Registro de Imóveis, a identificação das matrículas individualizadas abertas a partir da matrícula originária do empreendimento. Em síntese, o sócio se recusou a assinar, mas a sentença judicial "assinou" por ele.
O requerido alegou, em preliminar de defesa, a incompetência territorial e ilegitimidade passiva. No mérito, defendeu que não havia obrigação pessoal de assinar o aditamento e que o novo instrumento representaria uma reconfiguração da garantia, com possíveis impactos sobre terceiros adquirentes e credores.
A autora, uma securitizadora, sustentou que o aditamento não criava nova obrigação, não ampliava a dívida garantida e não alterava a garantia já pactuada. O instrumento apenas refletia a individualização registral das unidades autônomas que, nos limites do contrato originário e do respectivo registro, já integravam o objeto da garantia fiduciária.
O juízo rejeitou ambas as preliminares. Quanto à legitimidade passiva, reconheceu que, embora a obrigação material recaísse sobre as sociedades, a assinatura do sócio-administrador era juridicamente essencial para a prática do ato em nome delas, em razão das regras de administração conjunta.
No mérito, a sentença concluiu que o aditamento tinha natureza meramente instrumental e registral. O contrato originário já previa que a garantia alcançaria as unidades resultantes da incorporação, bem como a necessidade de aditamentos posteriores para adequar a descrição do objeto da garantia à abertura das matrículas individualizadas. Como aditamentos anteriores haviam sido assinados exatamente pelo mesmo administrador, a recusa posterior foi considerada comportamento contraditório, incompatível com a boa-fé objetiva e com o dever de cooperação na execução do contrato.
Com base nisso, o juízo supriu integralmente a manifestação de vontade faltante, atribuindo à sentença eficácia substitutiva para todos os fins de direito, inclusive para registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Também determinou a expedição de mandado para registro do aditamento e averbação da existência da ação e da sentença na matrícula originária e nas matrículas filhas correspondentes.
Em empreendimentos submetidos à incorporação imobiliária, a publicidade registral da garantia deve acompanhar a individualização das unidades. Quando a matrícula originária é desdobrada em matrículas autônomas, o ônus fiduciário deve ser transportado, registrado ou averbado nas matrículas correspondentes, conforme o conteúdo do título e a técnica registral aplicável. A ausência desse encadeamento pode fragilizar a especialidade, a continuidade e a oponibilidade da garantia perante terceiros, especialmente em operações de financiamento ou securitização lastreadas nos recebíveis do empreendimento.
A sentença também evidencia que a consistência documental da operação é decisiva para a preservação do crédito e da arquitetura econômica da securitização. A existência de contrato originário claro, cláusulas expressas sobre a extensão da garantia às unidades futuras ou individualizadas, previsão de aditamentos posteriores, instrumentos anteriores coerentes e rastreabilidade da exigência registral permitiu demonstrar que o aditamento pendente não configurava nova negociação, mas etapa de execução de obrigação previamente assumida.
Em operações estruturadas para concessão de crédito, a fragilidade ou ambiguidade contratual pode criar brechas para resistência de signatários, questionamentos registrais, insegurança perante investidores e enfraquecimento da garantia.
Por outro lado, uma documentação bem estruturada reduz o risco de ruptura operacional, fortalece a posição jurídica do credor e preserva a integridade econômica e registral da operação até a liquidação das obrigações garantidas.
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1 Processo 4026612-24.2025.8.26.0100