1. Introdução
O crescimento do mercado imobiliário e a complexidade das relações contratuais envolvendo a aquisição de unidades em condomínios edilícios têm gerado uma série de desafios jurídicos. Dentre eles, destaca-se a questão da responsabilidade da construtora pela entrega das áreas comuns e a legitimidade dos adquirentes para pleitear judicialmente o cumprimento dessas obrigações. Tradicionalmente, a defesa dos interesses relacionados às áreas comuns era vista como prerrogativa do condomínio, representado pelo síndico, dada a natureza coletiva desses bens. Contudo, a jurisprudência tem evoluído para reconhecer a possibilidade de atuação individual do condômino em situações específicas, como demonstrado pelo REsp 2.219.808 do STJ1.
Este artigo se propõe a examinar os contornos dessa decisão, seus fundamentos e implicações, buscando compreender como o STJ conciliou a natureza coletiva do direito às áreas comuns com a proteção individual do consumidor e do direito de propriedade.
2. O Direito Real de Propriedade e o condomínio edilício
O condomínio edilício, regulado pelo CC brasileiro (lei 10.406/02), caracteriza-se pela coexistência de propriedades exclusivas (as unidades autônomas) e copropriedade sobre as áreas comuns. O direito real de propriedade, em sua essência, confere ao titular as faculdades de usar, gozar, dispor e reaver o bem (art. 1.228 do CC). No contexto condominial, essas faculdades são exercidas em conjunto com os demais condôminos no que tange às áreas comuns, e de forma exclusiva sobre a unidade autônoma2.
As áreas comuns, como salões de festa, piscinas, academias e jardins, são elementos essenciais para a valorização e funcionalidade do empreendimento, sendo parte integrante da expectativa do adquirente ao celebrar o contrato de compra e venda. A não entrega ou a entrega com vícios dessas áreas afeta diretamente a fruição do imóvel e o valor patrimonial da unidade individual.
3. A proteção do consumidor no mercado imobiliário
O CDC (lei 8.078/1990) desempenha um papel fundamental na proteção dos adquirentes de imóveis, especialmente nas relações estabelecidas com construtoras e incorporadoras. A relação jurídica entre o adquirente (consumidor) e a construtora (fornecedor) é regida pelas normas consumeristas, que visam reequilibrar a relação contratual, muitas vezes desfavorável ao consumidor3.
Os arts. 30 e 35 do CDC estabelecem a vinculação da oferta e da publicidade, garantindo ao consumidor o direito de exigir o cumprimento forçado da obrigação nos termos do que foi anunciado. A promessa de entrega de áreas comuns com determinada infraestrutura, veiculada em materiais publicitários ou no próprio contrato, integra o conteúdo da oferta e, portanto, deve ser cumprida pela construtora. O inadimplemento dessa obrigação configura um vício de qualidade ou de quantidade, passível de reparação.
Adicionalmente, o art. 104 do CDC, ao tratar da tutela coletiva, ressalta que as ações coletivas não impedem as ações individuais, garantindo ao consumidor a liberdade de buscar a proteção de seus direitos de forma singular, mesmo que o dano tenha origem comum a outros indivíduos.
4. Legitimidade ativa: O embate entre o coletivo e o individual
Historicamente, a jurisprudência brasileira tendia a considerar que a legitimidade para pleitear direitos relativos às áreas comuns de um condomínio era exclusiva do próprio condomínio, por meio de seu síndico. Essa compreensão baseava-se na ideia de que as áreas comuns são bens indivisíveis e de interesse de todos os condôminos, configurando um direito coletivo em sentido estrito. A atuação individual seria, em tese, inadequada para tutelar um interesse que transcende a esfera particular4.
No entanto, essa visão rígida começou a ser flexibilizada em situações onde o inadimplemento da construtora repercutia diretamente na esfera individual do condômino, afetando seu direito de propriedade e a expectativa de uso do bem adquirido. A dificuldade de mobilização do condomínio como um todo, ou a inércia do síndico, muitas vezes deixava o adquirente desamparado diante da construtora.
5. A decisão do STJ no REsp 2.219.808
O REsp 2.219.808, julgado pela terceira turma do STJ, consolidou uma importante mudança de entendimento ao reconhecer a legitimidade ativa individual do adquirente para exigir obras em áreas comuns. A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que, embora a obra em área comum configure um direito coletivo em sentido estrito, o inadimplemento da construtora repercute diretamente na esfera particular de cada proprietário1.
Os principais pontos da fundamentação da ministra Andrighi incluem:
- Natureza do Direito: A obra em área comum é um direito coletivo em sentido estrito, transindividual e indivisível, que afeta todos os proprietários das unidades do condomínio.
- Repercussão individual: O descumprimento da obrigação pela construtora representa um vício de qualidade ou entrega incompleta do objeto principal do contrato de compra e venda. Esse vício repercute diretamente no valor da unidade adquirida e no exercício do direito de propriedade do adquirente.
- Lógica do CDC: A decisão se alinha à lógica de ampliação do acesso à Justiça prevista no CDC, especialmente o artigo 104, que permite a tutela individual mesmo em casos de direitos coletivos. A proteção consumerista busca reduzir os obstáculos para o acesso à Justiça.
- Obrigação contratual: A legitimidade do comprador é ainda mais evidente quando o contrato de compra e venda previa expressamente a execução das obras de infraestrutura nas áreas comuns, configurando uma obrigação assumida e não cumprida pela empresa.
Essa decisão representa um marco, pois permite que o adquirente, individualmente, busque a tutela jurisdicional para garantir o cumprimento da obrigação da construtora, sem depender da iniciativa do condomínio. Isso fortalece a posição do consumidor e garante maior efetividade na proteção de seus direitos.
6. Conclusão
A decisão do STJ no REsp 2.219.808 é de suma importância para o direito imobiliário e consumerista. Ao reconhecer a legitimidade ativa individual do adquirente para exigir obras em áreas comuns, o Tribunal Superior reafirma o compromisso com a proteção do consumidor e a efetividade do direito de propriedade. A interpretação harmoniza a natureza coletiva do direito às áreas comuns com a repercussão individual do inadimplemento contratual, permitindo que o consumidor não fique refém da inércia coletiva ou da burocracia condominial.
Para as construtoras, a decisão reforça a necessidade de cumprimento rigoroso das obrigações contratuais e das promessas veiculadas em suas ofertas, sob pena de serem acionadas individualmente por cada adquirente prejudicado. Para os adquirentes, representa uma ferramenta poderosa para a defesa de seus direitos, ampliando o acesso à Justiça e garantindo que a expectativa de um imóvel completo e funcional seja efetivamente atendida.
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1. Superior Tribunal de Justiça (STJ). REsp 2.219.808. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Terceira Turma. Decisão divulgada em 12/06/2026. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/paginas/comunicacao/noticias/2026/12062026-comprador-de-imovel-tem-legitimidade-para-exigir-obras-em-areas-comuns.aspx
2. BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
3. BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Código de Defesa do Consumidor. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm
4. Legitimidade Ativa dos Condôminos Area Comum - Jurisprudência.