Locação para temporada em condomínios residenciais: Entre a afetação do Tema 1.443 do STJ e os limites da função jurisdicional
1. Introdução
A notícia correu rápido entre síndicos, administradoras e advogados: o STJ vai decidir, de uma vez por todas, se condomínio residencial pode ou não barrar o aluguel por aplicativos como o Airbnb. A leitura apressada deu a entender que o Tribunal estaria prestes a “liberar” ou “proibir” a prática para todo o país. Não é bem assim. A realidade é mais delicada e merece atenção redobrada de quem vive e administra a vida condominial. Em 26 de maio de 2026, a segunda seção do STJ afetou ao rito dos recursos repetitivos os recursos especiais 2.272.536, de São Paulo, e 2.272.537, de Santa Catarina, sob relatoria do ministro Raul Araújo, cadastrando a controvérsia como Tema Repetitivo 1.443 (BRASIL, 2026). A questão a ser definida é a seguinte: Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa (BRASIL, 2026). Com a afetação, foram suspensos, em todo o território nacional, os processos individuais e coletivos que versem sobre a mesma questão. A tese que vier a ser fixada terá efeito vinculante (arts. 927 e 1.036 do CPC) e orientará a solução de milhares de casos. É justamente por isso que vale parar e examinar com cuidado não apenas a resposta que o Tribunal dará, mas, antes dela, a própria pergunta que resolveu fazer. Adianto a posição que aqui se defende: a pergunta, do modo como foi formulada, já carrega o germe de um problema. Ela convida o Tribunal a afirmar que uma cláusula genérica de destinação residencial, sem qualquer proibição expressa, basta para impedir o proprietário de exercer um direito que a lei lhe garante. Ora, se a resposta for afirmativa, o STJ não estará interpretando a lei: estará criando uma proibição que a lei não tem. E isso tem nome, como se verá. O objetivo deste artigo é examinar criticamente essa delimitação. A hipótese central é a de que a controvérsia deveria ser resolvida não no campo da suficiência da cláusula, mas no da competência normativa para restringir o direito de propriedade. O percurso metodológico é dogmático: parte-se da estrutura do direito de propriedade (CC, art. 1.228) e dos conceitos do direito condominial para, ao final, confrontar a tese restritiva com os limites constitucionais da função jurisdicional.
2. A delimitação da controvérsia: questão de competência, não de suficiência
A controvérsia foi posta em termos de suficiência - se a destinação residencial “basta” para proibir. Essa não é, porém, a verdadeira questão jurídica. O ponto central, que precede qualquer discussão sobre o que a convenção diz ou deixa de dizer, é de competência normativa: quem, no ordenamento brasileiro, pode restringir o direito de o proprietário dispor de seu imóvel? A diferença não é meramente acadêmica. Quando se pergunta se a destinação residencial é “suficiente”, parte-se do pressuposto - não demonstrado - de que a convenção condominial é instrumento idôneo para proibir a locação para temporada, restando apenas saber se a proibição precisa ser expressa ou se a destinação genérica já daria conta do recado. O debate fica preso dentro da convenção. A pergunta correta, porém, é anterior: pode a convenção, ela própria, vedar essa modalidade de locação? E a resposta, como se demonstrará, é negativa, porque a matéria está sujeita à reserva legal. Objetivamente: ao reduzir tudo a uma questão de suficiência da cláusula, a delimitação do Tema 1.443 silencia sobre o problema de fundo e prepara o terreno para uma conclusão que desconsidera os limites da própria atuação do Judiciário.
3. A existência de lei e o debate legislativo em curso
Há um dado que não pode ser ignorado: a locação para temporada não é um vácuo normativo. Ela está expressamente disciplinada nos arts. 48 a 50 da lei 8.245/1991 - a lei do Inquilinato. O legislador definiu o que é, qual o prazo e qual a finalidade. Existe lei. O que não existe é lei que a proíba em condomínios residenciais. E não se trata de esquecimento do legislador. O tema está, neste exato momento, sob exame do próprio Congresso Nacional. Antes mesmo da atual reforma do CC, o PL 2.474/19 já propunha inserir o art. 50-A na lei do Inquilinato, com a seguinte redação: Art. 50-A. É vedada a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínios edilícios de uso exclusivamente residencial, salvo se houver expressa previsão na convenção de condomínio prevista no art. 1.333 da lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (CC), (BRASIL, 2019). Mais recentemente, o tema foi incorporado à própria reforma do CC, por meio do PL 4/25, apresentado ao Senado Federal em 31 de janeiro de 2025. O ponto, porém, longe de resolver a controvérsia, agrava-a - como se analisa na seção seguinte. De todo modo, esse contexto revela algo decisivo: não existe hoje lei federal que proíba a locação para temporada em condomínios residenciais. E se inexiste lei, o Judiciário não pode criar essa proibição por via interpretativa, sob pena de ultrapassar a fronteira que separa a função de julgar da função de legislar. Aliás, o próprio STJ, ao apreciar o REsp 1.884.483/PR, reconheceu que, “até o momento, não há legislação tratando da locação de imóvel situado em condomínio edilício para estreitos períodos por meio de aplicativos” (BRASIL, 2021b).
4. A insuficiência da reforma do CC: A imprecisão da “hospedagem atípica”
Poder-se-ia objetar que a reforma do CC em curso resolveria o problema, suprindo a lacuna apontada. Mas a leitura atenta do texto revela o contrário: o projeto não enfrenta adequadamente a questão e, pior, introduz um conceito juridicamente impreciso, incapaz de oferecer a clareza e a discriminação que a matéria exige. O PL 4/25, que reúne mais de mil e cem alterações ao CC, dispõe, em seu art. 1.336, § 1º, o seguinte: Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta (BRASIL, 2025). À primeira vista, o dispositivo parece dar resposta ao tema. Examinado de perto, porém, ele apenas desloca o problema, e o faz por meio de uma categoria nebulosa: a “hospedagem atípica”. Eis o ponto central da crítica que aqui se sustenta - o projeto é tecnicamente deficiente por falta de clareza e de discriminação adequada. 4.1 Um conceito sem definição, prazo ou critério A expressão “hospedagem atípica” não é definida em parte alguma do projeto. Não há, no texto, prazo que a delimite, critério que a distinga da locação para temporada do art. 48 da lei do Inquilinato, nem elemento objetivo que permita ao intérprete, ao síndico ou ao proprietário saber, com segurança, o que está proibido. O que é “atípica”? Atípica em relação a quê? A uma hospedagem típica - que o projeto também não define. A norma cria a proibição, mas não descreve com precisão a conduta proibida. Ora, restrição a direito fundamental - e a fruição da propriedade o é (CF, art. 5º, XXII) - reclama tipicidade e determinabilidade. Uma norma restritiva redigida em termos fluidos transfere ao Judiciário, na prática, a tarefa de preencher o seu conteúdo caso a caso, reproduzindo exatamente o subjetivismo que a lei deveria eliminar. Em vez de positivar um critério, o projeto positiva uma palavra - e devolve ao juiz a discricionariedade que se pretendia conter. É legislar pela metade. Some-se a isso a confusão conceitual de fundo, que se examina adiante (seção 7): a locação para temporada, definida no art. 48 da lei 8.245/1991 como residência temporária, não é hospedagem. Ao rotular a prática de “hospedagem atípica”, o 5 projeto incorpora, no próprio texto legal, o erro de qualificação que vinha contaminando a jurisprudência - e o faz sem coragem de revogar ou alterar expressamente o art. 48, que permanece em vigor. O resultado é uma antinomia anunciada: de um lado, a lei especial que autoriza a locação para temporada; de outro, uma cláusula geral do Código que a trata, sem dizê-lo claramente, como hospedagem proibida por padrão. Em síntese: ainda que aprovado tal como está, o PL 4/25 não traria a segurança jurídica que se espera de uma lei. Traria nova litigiosidade - agora em torno do que vem a ser “hospedagem atípica”. A reforma, no ponto, não cura a doença: troca-lhe o nome.
Clique aqui e confira o artigo na íntegra.