Ponto comercial e ação renovatória de locação
O empresário, antes mesmo de iniciar sua atividade, deve analisar criteriosamente diversos fatores estratégicos, dentre os quais se destaca o potencial econômico do local em que pretende se estabelecer. A atividade empresarial não é exercida no vazio, ela se desenvolve em um espaço físico que, ao longo do tempo, pode adquirir relevante valor econômico próprio em razão da clientela, da visibilidade, da circulação de consumidores e da consolidação da atividade naquele ambiente.
É justamente nesse contexto que surge a importância do chamado "ponto comercial", elemento integrante do estabelecimento que, muitas vezes, representa fator decisivo para o sucesso ou insucesso da empresa. Não raras vezes, o valor do ponto supera inclusive o dos bens materiais que compõem o negócio, razão pela qual o ordenamento jurídico brasileiro confere proteção específica ao empresário que loca um imóvel para explorar sua atividade.
A proteção legal dada ao empresário locatário ocorre por meio da ação renovatória que busca preservar a continuidade da atividade econômica e a função social da empresa. A ação renovatória de locação empresarial cumpre um papel relevante, o de evitar que o empresário locatário perca, de forma abrupta, o ponto comercial construído ao longo de anos de investimento, clientela e reputação.
A lei de locações (lei 8.245/1991 - "LL") parte da premissa que o ponto comercial possui valor próprio e, esse valor, deve ser protegido. Daí a possibilidade de renovação compulsória do contrato de locação, mesmo contra a vontade do locador.
Requisitos da ação renovatória
Para que o locatário possa exercer o direito à renovação compulsória do contrato empresarial, é indispensável o preenchimento dos requisitos estabelecidos pelo art. 51 da lei de locações.
Em primeiro lugar, a legitimidade para o ajuizamento da ação renovatória pertence ao empresário locatário que explore, de maneira contínua e ininterrupta, o mesmo ramo de atividade por período mínimo de três anos. A proteção legal também alcança as sociedades simples, conforme previsão expressa da legislação.
Além disso, exige-se que o contrato de locação tenha sido formalizado por escrito e com prazo determinado. O período mínimo contratual necessário para a renovação corresponde a cinco anos, admitindo-se a soma de contratos escritos sucessivos e ininterruptos para o preenchimento desse requisito temporal (accessio temporis).
Precedente interessante envolvendo a ação renovatória diz respeito à chamada accessio temporis, isto é, à possibilidade de soma dos prazos de contratos sucessivos para o preenchimento do requisito temporal mínimo exigido pela lei de locações.
A lei 8.245/1991 acolheu expressamente a possibilidade de accessio temporis, ou seja, a soma dos períodos ininterruptos dos contratos de locação para se alcançar o prazo mínimo de 5 (cinco) anos exigido para o pedido de renovação, o que já era amplamente reconhecido pela jurisprudência, embora não constasse do decreto 24.150/1934, conforme se depreende no REsp 1.323.410/MG de relatoria da ministra Nancy Andrighi.
No julgamento do REsp 61.436/SP, o STJ analisou situação em que havia intervalo entre contratos locatícios e discutiu em quais hipóteses seria admissível a soma dos períodos contratuais para fins de renovação compulsória. "Embora inadmitida na letra mesma da lei atualmente em vigor, a existência de hiato entre os contratos escritos, por "ininterruptos" os prazos contratuais a serem somados, esta Corte Superior de Justiça firmou sua jurisprudência no sentido de afirmar a possibilidade do accessio temporis, mesmo após a edição da lei 8.245/1991, nas hipóteses em que for curto o período existente entre os contratos escritos".
Contudo, o STJ afastou a possibilidade de soma dos contratos em hipótese na qual houve lapso temporal prolongado entre as avenças, especialmente diante da existência de locação verbal por prazo indeterminado. Segundo o entendimento firmado, após a vigência da lei 8.245/91, não se admite a soma de contratos escritos por prazo determinado quando entre eles houver período de locação verbal desvinculado da imediata renovação contratual. "Em hipóteses tais, em que mediou período razoável entre os contratos escritos - dezesseis meses -, não há como se ter como admissível a accessio temporis", como se verifica na ementa do REsp 61.436/SP.
O precedente revela a preocupação da jurisprudência em evitar fraudes ou ampliações artificiais do prazo legal necessário à ação renovatória, exigindo efetiva continuidade contratual entre as locações sucessivas. Ao mesmo tempo, o julgado funciona como importante alerta prático ao empresário locatário de que as tratativas de renovação devem ser conduzidas com cautela, evitando períodos prolongados sem formalização escrita do vínculo locatício, sob pena de comprometimento do próprio direito à renovação compulsória.
Outro aspecto relevante diz respeito ao prazo decadencial para propositura da demanda, sendo que a ação deve ser ajuizada no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de decadência do direito à renovação judicial.
A jurisprudência tem aplicado de forma rigorosa o prazo decadencial previsto no § 5º do art. 51 da lei de locações, reforçando a necessidade de extrema cautela por parte do locatário quanto ao momento do ajuizamento da ação renovatória.
Em um dos casos analisados (apelação cível . 0045069-04.2012.8.26.0562), o TJ/SP manteve sentença de improcedência em ação renovatória ajuizada apenas um dia após o encerramento do prazo legal para propositura da demanda. O tribunal destacou que o prazo previsto na lei 8.245/1991 possui natureza decadencial e, portanto, não admite flexibilização, ainda que o atraso seja mínimo de um dia. O entendimento evidencia o formalismo rigoroso aplicado ao instituto, considerando que a perda do prazo implica extinção do próprio direito à renovação compulsória.
No mesmo sentido, outro precedente do TJ/SP (apelação cível . 1002891-17.2018.8.26.0011) reconheceu a decadência do direito do locatário que propôs a ação renovatória após o termo final contratual. A Corte paulista reafirmou que o ajuizamento da demanda deve ocorrer obrigatoriamente no interregno compreendido entre um ano e seis meses anteriores ao término do contrato em vigor, nos exatos limites estabelecidos pelo art. 51, § 5º, da lei de locações.
Os julgados demonstram que o prazo da ação renovatória exige planejamento estratégico do empresário e atuação preventiva de sua assessoria jurídica, pois eventual atraso, ainda que de poucos dias, ou até mesmo de um único dia, é suficiente para inviabilizar a tutela do ponto empresarial construída ao longo dos anos.
A legislação igualmente assegura o exercício da ação renovatória aos sucessores e cessionários da locação. Na hipótese de sublocação integral do imóvel, contudo, a legitimidade para requerer a renovação passa a ser exclusiva do sublocatário. Nessas situações, a ação deverá envolver tanto o sublocador quanto o proprietário do imóvel, formando litisconsórcio processual, ressalvada a hipótese em que o sublocador possua prazo contratual que lhe permita renovar validamente a sublocação. Sendo julgada procedente a ação proposta pelo sublocatário, o locador ficará diretamente vinculado à renovação contratual.
Também merece destaque a situação em que o contrato autoriza o uso do imóvel por sociedade empresária da qual o locatário faça parte, transferindo-se a esta o fundo de comércio. Nesse caso, o direito à renovação poderá ser exercido tanto pelo locatário originário quanto pela própria sociedade. De igual modo, ocorrendo dissolução societária em razão do falecimento de um dos sócios, o sócio remanescente poderá assumir a titularidade do direito renovatório, desde que permaneça explorando a mesma atividade empresarial.
Assim, imagine-se o empresário que celebra contrato de locação comercial, por prazo determinado de cinco anos, para exploração de loja voltada ao comércio de roupas e acessórios. Não havendo renovação amigável ao término da avença, poderá ele recorrer ao Poder Judiciário para buscar a renovação compulsória do contrato, desde que a ação seja proposta dentro do período legal compreendido entre um ano e seis meses anteriores ao encerramento da locação.
Caso interessante analisado pelo STJ ampliou a compreensão acerca da proteção conferida pela ação renovatória e da própria noção de fundo de comércio. No julgamento do REsp 1.790.074/SP, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, o STJ reconheceu o cabimento da ação renovatória em favor de empresa de telefonia celular que utilizava imóvel locado para instalação de ERB - estação rádio base, popularmente conhecida como "antena".
Na hipótese, discutia-se se a utilização do imóvel para instalação da estrutura técnica de telecomunicações seria suficiente para caracterizar fundo de comércio e justificar a proteção prevista no art. 51 da lei de locações. O tribunal concluiu que sim, destacando que a proteção da ação renovatória não se limita apenas aos imóveis destinados ao atendimento direto da clientela, como lojas, restaurantes ou estabelecimentos comerciais tradicionais.
Segundo o entendimento firmado, as ERBs constituem estruturas essenciais para o desenvolvimento da atividade empresarial das operadoras de telefonia, integrando o patrimônio econômico da empresa e contribuindo diretamente para a manutenção e expansão da clientela. O STJ ressaltou, ainda, que a finalidade da ação renovatória também consiste em impedir o enriquecimento indevido do locador, evitando que este se beneficie da valorização econômica decorrente dos investimentos realizados pelo locatário no imóvel.
O precedente é relevante justamente por demonstrar que o conceito de fundo empresarial deve ser interpretado de forma funcional e econômica, acompanhando as transformações das atividades empresariais contemporâneas. Assim, a tutela da ação renovatória ultrapassa a ideia clássica do ponto comercial voltado exclusivamente ao público consumidor, alcançando também estruturas empresariais indispensáveis ao exercício da atividade econômica.
Cabe destacar que o mesmo entendimento foi reafirmado pela 3a turma no REsp 1.872.262/DF e pela 4a turma no AgInt no AREsp 1.551.389/SC e no AgInt nos EDcl no AREsp 1.577.914/DF.
Aspectos processuais
Além dos requisitos materiais, a continuidade da proteção ao ponto empresarial também exige atenção aos aspectos processuais da ação renovatória. A lei de locações, ao mesmo tempo em que assegura a tutela do fundo de comércio, estabelece rigorosos requisitos formais para o ajuizamento da demanda, bem como hipóteses legais que podem afastar o direito à renovação compulsória.
O art. 58 da lei de locação trata das disposições gerais das diversas espécies de ações previstas na lei, incluindo a ação renovatória de locação, a saber: (i) os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas; (ii) é competente para conhecer e julgar as ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; (iii) o valor da causa corresponderá a 12 meses de aluguel e (iv) os recursos interpostos contra as sentenças terão, em regra, somente efeito devolutivo, permitindo a execução provisória da decisão.
Petição inicial da ação renovatória
Uma vez preenchidos os requisitos materiais previstos no artigo 51 da lei 8.245/91, poderá o locatário ajuizar a competente ação renovatória. A petição inicial, contudo, deve observar não apenas os requisitos gerais do artigo 319 do CPC, mas também as exigências específicas previstas no artigo 71 da lei de locações.
Nesse contexto, caberá ao autor demonstrar documentalmente o preenchimento dos requisitos do artigo 51 da lei de locações para renovação compulsória, especialmente quanto à existência de contrato escrito e por prazo determinado, ao exercício ininterrupto da mesma atividade empresarial e à observância do prazo mínimo exigido pela legislação.
Além disso, o autor deverá comprovar o adimplemento integral do contrato em vigor, inclusive quanto aos tributos, taxas e demais encargos incidentes sobre o imóvel cujo pagamento lhe incumbia.
A jurisprudência também demonstra rigor quanto ao requisito do exato cumprimento das obrigações contratuais pelo locatário. Nesse contexto, o TJ/SP entendeu ser inviável a renovação compulsória quando constatado reiterado inadimplemento contratual pelo locatário, especialmente quanto ao pagamento dos aluguéis, principal obrigação decorrente da locação (apelação civil 0115569-94.2010.8.26.0100).
O STJ, por sua vez, tem adotado interpretação teleológica da lei de locações, privilegiando, em determinadas hipóteses, a preservação do fundo de comércio em detrimento de excessivo formalismo processual.
Em importante precedente, o STJ no REsp 1.698.814/SP analisou controvérsia acerca da exigência prevista no artigo 71, III, da lei 8.245/91, que impõe ao locatário a comprovação da quitação dos tributos e taxas incidentes sobre o imóvel para o ajuizamento da ação renovatória. No caso concreto, discutia-se se a existência de parcelamento fiscal regularmente firmado e adimplido seria suficiente para atender à exigência legal.
O tribunal de origem havia adotado interpretação estritamente literal da norma, entendendo que o parcelamento não equivaleria à efetiva quitação tributária. Contudo, o STJ reformou a decisão ao reconhecer que a interpretação do dispositivo deve ocorrer de maneira sistemática e finalística, em consonância com a própria finalidade da ação renovatória: a proteção do fundo empresarial e da continuidade da atividade econômica.
O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino destacou que a comprovação ocorreu em duas etapas, a demonstração do parcelamento prévio e a comprovação do posterior pagamento das parcelas negociadas com o fisco, sendo requisito fundamental a prova do cumprimento das obrigações tributárias assumidas pelo locatário. A regularidade, portanto, não se aperfeiçoa com o mero parcelamento no ajuizamento, mas sim depende do adimplemento demonstrado ao longo do processo.
O precedente revela importante interpretação dos requisitos formais da ação renovatória, priorizando a preservação da empresa e a tutela do ponto empresarial, especialmente em situações nas quais o locatário demonstra boa-fé e regularização de sua situação fiscal perante o Poder Público.
A exordial ainda deverá indicar, de maneira objetiva, as condições pretendidas para a renovação da locação, especialmente quanto ao valor do aluguel e ao prazo contratual. Havendo garantia fidejussória, será necessária a indicação do fiador, acompanhada da comprovação de sua atual capacidade financeira e da anuência expressa quanto à manutenção da garantia locatícia. Nos casos de cessão ou sucessão da locação, o autor deverá apresentar documentação apta a comprovar a legitimidade para o exercício do direito renovatório.
Assim, a garantia locatícia também assume papel relevante na ação renovatória, especialmente diante da exigência prevista no artigo 71, V, da lei de locações, que impõe ao locatário a demonstração da idoneidade financeira do fiador responsável pelas obrigações decorrentes da renovação contratual.
Nesse contexto, o TJ/SP na apelação cível 1041912-29.2015.8.26.010 reconheceu a improcedência de ação renovatória em razão da ausência de comprovação da capacidade financeira do fiador apresentado pela locatária. No caso concreto, embora a autora alegasse que o garantidor possuía imóvel de elevado valor econômico e tivesse intenção de contratar seguro-fiança, verificou-se que o bem indicado encontrava-se gravado por alienação fiduciária, além da existência de múltiplas ações judiciais e execuções em face do fiador, inclusive com registros de ausência de bens suficientes para satisfação de débitos.
O Tribunal Paulista concluiu que tais circunstâncias afastavam a necessária segurança patrimonial exigida para a manutenção da garantia locatícia, destacando que a renovação compulsória pressupõe efetiva demonstração da idoneidade financeira do garantidor. Em consequência, além da improcedência do pedido renovatório, foi determinada a desocupação do imóvel, nos termos do artigo 74 da lei 8.245/91.
O tema ganha ainda maior relevância diante do entendimento firmado pelo STJ no REsp 682.822/RS no sentido de que a responsabilidade assumida pelo fiador na ação renovatória não se limita ao valor originalmente discutido na demanda, mas alcança o novo aluguel eventualmente fixado judicialmente ao término da ação. Assim, a aferição da capacidade econômica do garantidor deve considerar o potencial alcance das obrigações futuras decorrentes da renovação compulsória da locação.
Os precedentes evidenciam que a apresentação de garantia idônea não constitui mera formalidade processual, mas requisito essencial à própria viabilidade da ação renovatória, funcionando como mecanismo de equilíbrio entre a proteção ao fundo de comércio do locatário e a segurança patrimonial do locador.
Em regra, demonstrado o preenchimento dos requisitos previstos nos artigos 51 e 71 da lei de locações, a consequência natural será a procedência do pedido, assegurando-se ao locatário a renovação compulsória do contrato de locação por mais cinco anos.
Em precedente específico, o STJ (AgRg no AREsp: 633632 SP 2014/0340709-5) afastou a pretensão do locador que buscava considerar, para fins de renovação, não apenas o prazo originalmente pactuado, mas também o período acrescido por aditamento contratual. A Corte Superior firmou entendimento de que o prazo máximo da renovação compulsória deve observar o limite de cinco anos, ainda que a relação locatícia, considerada em sua integralidade, tenha perdurado por período superior.
Direito relativo à renovação compulsória
Embora a legislação proteja o ponto empresarial e o fundo de comércio, o direito à renovação compulsória não possui caráter absoluto. A tutela conferida ao locatário deve coexistir harmonicamente com o direito constitucional de propriedade assegurado ao locador pelo artigo 5º, XXII, da Constituição Federal.
Assim, mesmo diante do preenchimento dos requisitos legais pelo locatário, determinadas circunstâncias concretas poderão justificar a recusa legítima da renovação do contrato, especialmente nas hipóteses expressamente previstas pela própria lei de locações.
Matérias de defesa do locador
O artigo 72 da lei 8.245/91 estabelece as principais teses defensivas que podem ser invocadas pelo locador para afastar a pretensão renovatória.
A primeira hipótese consiste na ausência de preenchimento dos requisitos legais pelo autor da ação, cabendo ao locador demonstrar eventual descumprimento das exigências previstas nos artigos 51 e 71 da lei de locações.
Outra importante matéria defensiva refere-se ao valor locativo do imóvel. O locador poderá sustentar que a proposta apresentada pelo locatário não corresponde ao efetivo valor de mercado da locação no momento da renovação. Nessa hipótese, deverá formular contraproposta compatível com o valor locativo real e atual do imóvel, excluindo-se eventual valorização decorrente dos investimentos realizados pelo próprio locatário no ponto empresarial. Em tais situações, é comum a realização de prova pericial para apuração técnica do valor de mercado do aluguel.
Também poderá o locador opor-se à renovação caso possua proposta concreta de terceiro em condições mais vantajosas para a locação do imóvel. Para tanto, exige-se prova documental formalizada, subscrita pelo interessado e por duas testemunhas, com indicação precisa da atividade econômica a ser desenvolvida, que não poderá coincidir com o mesmo ramo explorado pelo locatário. Ainda assim, a legislação assegura ao locatário o direito de igualar as condições ofertadas pelo terceiro em réplica, preservando, em tese, a continuidade da locação.
Caso a renovação deixe de ocorrer em razão de proposta mais vantajosa apresentada por terceiro, o locatário fará jus à indenização pelos prejuízos suportados, abrangendo despesas de mudança, perda do ponto empresarial, desvalorização do fundo de comércio e lucros cessantes eventualmente comprovados. Nessa hipótese, a própria sentença deverá fixar a indenização devida, estabelecendo responsabilidade solidária entre o locador e o terceiro proponente.
A lei de locações também desobriga o locador da renovação compulsória quando houver necessidade de realização de obras determinadas pelo Poder Público que impliquem transformação substancial do imóvel ou quando as modificações pretendidas forem capazes de aumentar significativamente o valor econômico da propriedade.
Nessas hipóteses, o locador deverá apresentar prova da determinação administrativa ou relatório técnico detalhado das obras a serem realizadas, acompanhado de estimativa de valorização do imóvel elaborada por profissional habilitado. Contudo, caso as obras não sejam iniciadas no prazo legal após a retomada do imóvel, o locatário terá direito à correspondente indenização pelos prejuízos sofridos.
Outra hipótese legal de retomada ocorre quando o imóvel será utilizado pelo próprio locador ou destinado à transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, pertencente ao locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
A legislação, contudo, veda que o imóvel seja destinado ao mesmo ramo de atividade anteriormente explorado pelo locatário, salvo quando a própria locação envolver o fundo de comércio com instalações e pertences. Parte da doutrina e da jurisprudência critica essa limitação legal, sustentando que a vedação pode afrontar princípios constitucionais como a livre iniciativa, a livre concorrência e o direito de propriedade, devendo eventual abuso ser solucionado pela via indenizatória.
Nas hipóteses em que houver controvérsia acerca do valor locativo, a lei de locações autoriza o locador a requerer, já na contestação, a fixação de aluguel provisório para vigorar durante o curso da demanda renovatória. O valor provisório poderá alcançar até oitenta por cento do montante pretendido, desde que existam elementos suficientes para aferição do justo valor de mercado.
Em precedente mais antigo, o STJ (REsp: 767300/MG) firmou entendimento de que o magistrado não poderia arbitrar aluguel em valor superior ou inferior àquele expressamente indicado pelas partes em suas manifestações processuais, sob pena de julgamento ultra petita. Segundo essa orientação, ainda que a perícia judicial apontasse valor diverso, o juiz estaria limitado aos parâmetros objetivos formulados pelas partes na petição inicial e na contestação.
Contudo, a evolução jurisprudencial do próprio STJ (AREsp: 1038299/MG) passou a admitir interpretação mais flexível acerca da matéria. Em um julgado de 2017, a Corte Superior reconheceu que, na ação renovatória, não configura decisão ultra petita a fixação judicial do aluguel em valor diverso daquele inicialmente proposto pelas partes, especialmente quando a conclusão decorre da prova técnica produzida nos autos e da busca pelo efetivo valor locativo de mercado.
A mudança de orientação revela preocupação prática da jurisprudência em evitar distorções econômicas decorrentes de propostas artificiais ou incompatíveis com a realidade mercadológica do imóvel. Isso porque a ação renovatória não busca apenas assegurar a continuidade da locação empresarial, mas também preservar o equilíbrio contratual entre locador e locatário, adequando o aluguel às efetivas condições do mercado imobiliário no momento da renovação.
Os precedentes demonstram, portanto, a constante tensão existente na ação renovatória entre os limites processuais do pedido e a necessidade de construção judicial de um valor locativo justo e compatível com a realidade econômica do imóvel empresarial.
Sentença da ação renovatória
Ao final da instrução processual, o magistrado poderá julgar procedente ou improcedente o pedido renovatório.
Na hipótese de procedência, o novo contrato produzirá efeitos a partir do término da locação anterior, preservando-se o contrato por mais cinco anos, nos termos da jurisprudência do STJ (AgInt no AREsp n. 2.346.420/SP). Havendo fixação de novo aluguel, seus efeitos retroagirão ao primeiro mês do contrato renovado.
Por outro lado, sendo julgado improcedente o pedido, será decretado o despejo do locatário, com expedição de mandado de desocupação voluntária no prazo legal de trinta dias, desde que haja pedido expresso na contestação. Se a improcedência decorrer da existência de proposta mais vantajosa apresentada por terceiro (art. 72, III, LL), a sentença deverá igualmente fixar a indenização devida ao locatário pelos prejuízos decorrentes da perda do ponto empresarial.
Considerações finais
A ação renovatória revela uma das tensões do Direito Empresarial, pois há de um lado a proteção constitucional da propriedade e, de outro, a necessidade de preservação da empresa, a atividade econômica, e do próprio valor do ponto construído pelo empresário ao longo dos anos.
O ponto não é apenas um endereço físico, ele representa reputação, clientela, investimento, posicionamento de mercado e, muitas vezes, a própria sobrevivência da empresa. Perder o ponto pode significar perder anos de construção empresarial.
Por isso, a ação renovatória não deve ser enxergada apenas como uma discussão locatícia, mas como verdadeiro instrumento de proteção da atividade econômica. E a jurisprudência demonstra exatamente isso, já que ora aplica com rigor absoluto os requisitos legais e prazos decadenciais, ora flexibiliza as interpretações formais para preservar o fundo de comércio e evitar o enriquecimento sem causa do locador.
A grande realidade é que muitos empresários descobrem a importância da estruturação do contrato de locação e da proteção dada pela ação renovatória tarde demais, algumas vezes quando faltam poucos dias para o prazo decadencial, outras quando já perderam o próprio direito de renovação.
No ambiente empresarial, onde contratos, clientela e reputação possuem valor econômico crescente, o ponto comercial não é apenas o lugar onde a empresa funciona. Em muitos casos, ele é o próprio negócio.