O condomínio rural é amplamente utilizado por famílias produtoras como alternativa à constituição de sociedades empresárias, permitindo que, através de contrato, seja feita a exploração conjunta da atividade rural sem afastar sua tributação na pessoa física dos condôminos1.
O que muitos produtores desconhecem é que a própria existência jurídica dessa estrutura pode ser questionada pelo Fisco, com potenciais reflexos sobre a tributação da atividade rural e a circulação de bens entre propriedades, por uma lacuna jurídica no que tange ao registro deste instituto.
Embora o Estatuto da Terra exija o registro do condomínio rural, a legislação não oferece um caminho claro para sua formalização, criando um cenário de insegurança jurídica capaz de resultar em autuações, requalificação da estrutura e discussões tributárias relevantes.
Ocorre que o Estatuto da Terra (lei 4.504/64) previu a instituição do condomínio rural em seu art. 14 e estipulou, ao §2º, que seus atos constitutivos devem ser registrados na Junta Comercial, quando houver prática de "atos de comércio", ou no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, se "não envolver essa atividade".
A expressão "atos de comércio", do parágrafo segundo do referido artigo, caiu em desuso com a revogação do Código Comercial pelo CC de 2002, enquanto o novo Códex se quedou omisso quanto ao condomínio rural, prevendo registro específico apenas para o condomínio edilício, cuja convenção deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis.
A única disposição sobre a forma de registro do condomínio rural permanece, portanto, a do Estatuto da Terra. Uma leitura atual e integrativa da jurisprudência e dos institutos de registro disponíveis no país revela, contudo, que essa exigência está desatualizada e não se ajusta à lógica jurídica em nenhuma das hipóteses previstas na lei.
Inicialmente, o condomínio rural destoa das sociedades empresárias, das cooperativas, das associações ou fundações e do próprio condomínio civil, caracterizando-se como entes "sui generis" e sem personalidade jurídica própria, entendimento já assumido pela Superintendência Regional da 8ª Região Fiscal da Receita Federal2.
Assim, quanto à primeira hipótese do Estatuto da Terra, não parece adequado que um ente sem personalidade jurídica e que, portanto, não se enquadra como empresa ou cooperativa, seja registrado na Junta Comercial, conforme previsão inicial.
Há, entretanto, uma possibilidade a considerar: o art. 32 do Estatuto da Terra estabelece um rol de documentos a serem arquivados perante as Juntas Comerciais e, à alínea "e", dispõe que devem ser registrados nas Juntas "atos ou documentos que, por determinação legal, sejam atribuídos ao Registro Público de Empresas Mercantis".
Se a exigência de registro do art. 14 do Estatuto da Terra conferisse ao condomínio rural a condição de entidade cujo registro decorre de determinação legal, seria possível enquadrá-lo nessa hipótese. Trata-se, porém, de interpretação possível, mas genérica, pois não há menção expressa ao condomínio no texto da referida lei.
Também não há instruções ou formulários específicos para seu registro perante as Juntas Comerciais, diferentemente do que ocorre com os demais tipos societários (art. 38 da lei 8.934/1994).
Doutro lado, como a mesma ausência de personalidade impede classificá-lo como sociedade simples, o registro perante o Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas restringir-se-ia às demais opções: associações, fundações, partidos políticos e organizações religiosas (lei de registros públicos, capítulo II, art. 120).
Esse formato pode servir ao condomínio civil, mas não ao condomínio rural, que normalmente exerce atividade econômica voltada à produção de bens e à divisão de resultados entre os condôminos, definição que é colhida do decreto 3.993/01 ("Programa de Arrendamento Rural").
Há, ainda, outro ponto relevante: a IN 2.119/22 da Receita Federal lista expressamente as entidades obrigadas à inscrição no CNPJ e, mais uma vez, deixa de fora o condomínio rural – seu "anexo I" arrola apenas o condomínio edilício. Essa omissão amplia a incerteza quanto à viabilidade do registro e deixa o condomínio à mercê das exigências estaduais.
Algumas Fazendas Estaduais admitem a inscrição do condomínio como produtor rural - como São Paulo, que lhe atribui inscrição e até CNPJ, tal como aos produtores rurais convencionais, sem descaracterizar a condição de pessoa física dos condôminos. Muitos Fiscos não admitem esse cadastro. No Paraná e na Bahia, por exemplo, a atividade rural deve ser inscrita no CPF de cada produtor.
Essa falta de clareza sobre o registro expõe os condôminos ao risco de autuações, requalificação da estrutura pelo Fisco e discussões sobre os efeitos tributários decorrentes dessa descaracterização, especialmente porque já houve lançamentos contra produtores rurais que, apesar de formalizados através de contrato, tiveram a condição de condômino descaracterizada pelo Fisco sob o argumento de inobservância das formalidades de registro3.
A discussão tende a ganhar relevância após o STF reafirmar, em repercussão geral no RE 1.490.708, o precedente fixado no Tema 1.0994 de que não deve incidir o ICMS na transferência interestadual entre estabelecimentos de um mesmo contribuinte.
Nesse cenário, é razoável esperar maior fiscalização sobre contribuintes que circulam mercadorias entre estados, inclusive condomínios rurais com propriedades em diferentes unidades da Federação, podendo a ausência de rigor formal no registro servir de fundamento para sua descaracterização e para a cobrança do ICMS.
E como os condomínios rurais podem se proteger desse risco? A resposta não é óbvia. Como o texto do Estatuto da Terra não encontra reflexo prático nas possibilidades oferecidas pela Junta Comercial e pelo Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, a melhor conduta para o condômino é munir-se do máximo de evidências documentais de publicidade e existência do condomínio, capazes de afastar alegações em sentido contrário.
Isto é, lançar mão dos instrumentos de registro que conferem fé pública e oponibilidade a terceiros: o registro do contrato no cartório de registro de títulos e documentos (art. 221 do CC), o reconhecimento de firma de todos os condôminos, a manutenção de cadastro atualizado perante as fazendas estaduais (com o nome e a inscrição estadual do condomínio, se houver), o arquivamento de eventuais negativas de registro das Juntas e, se necessário, a adoção de medidas judiciais, como ações declaratórias ou mandados de segurança5 com vistas a salvaguardar o contribuinte.
Tais medidas conferem maior robustez material e segurança jurídica ao condomínio rural e ajudam a suprir a lacuna deixada pela desatualização do Estatuto da Terra. Vale dizer, ainda, que iniciativas de pressão legislativa por regulamentação e clareza quanto às formalidades exigidas são bem-vindas e devem ser estimuladas por produtores, condomínios rurais e proprietários agrícolas, sob pena de perpetuar um cenário de insegurança jurídica incompatível com a relevância econômica do agronegócio brasileiro.
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1 Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 9.580/2018), art. 52 e Instrução Normativa da Receita Federal Brasileira nº 83/2001, em seus arts. 14 e 25.
2 Acórdão nº 1402-00.567 – 4ª Câmara, 2ª Turma Ordinária do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais. Processo nº 10820.001841/200719. Disponível em https://acordaos.economia.gov.br/acordaos2/pdfs/processados/10820001841200719_5842448.pdf
3 CARF, Acórdão nº 2301-006.769, Processo nº 10925.723002/2011-63, julgamento em 05/12/2019, redatora designada: Cons. Fernanda Melo Leal, 2ª Sejul / 3ª Câmara / 1ª Turma Ordinária.
4 Vide notícia "STF reafirma entendimento sobre não incidência de ICMS na transferência de bens do mesmo contribuinte". Disponível em . Acesso em 16/05/2025.
5 Nesse sentido, a jurisprudência do STJ já determinou que a União concedesse um número de CNPJ a um condomínio civil ainda em construção, a despeito do anexo I da IN RFB nº 2.119/2022 não conter essa previsão (vide STJ - REsp: 2174779, Relator.: Ministro BENEDITO GONÇALVES, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 03/12/2024). O entendimento de que o rol de entidades obrigadas à inscrição não seria taxativo prevaleceu neste caso, no entanto, para o caso do condomínio rural há que se fazer a distinção expressa de que o número consistiria em mero cadastro para controle fiscal, ambiental ou previdenciário, preservando-se a exploração da atividade nas pessoas físicas dos condôminos pela ausência de personalidade jurídica, a exemplo do que ocorre com os produtores rurais.