Introdução
O CPC regula o pagamento da comissão do leiloeiro (art. 884, parágrafo único) e o desfazimento da arrematação (art. 903), mas não diz o que acontece com a comissão quando a venda cai. A lacuna é preenchida pela resolução CNJ 236/16 e pelos tribunais.
Este artigo examina como o TJ/RJ tem resolvido a questão, a partir de cerca de 200 ementas julgadas entre 2019 e 2026. Examina também o IRDR Tema 60 do TJ/SP, de maio de 2026, cujos fundamentos repercutem diretamente no tema.
O marco normativo
A regra expressa está no art. 7º da resolução CNJ 236/16, editada com base no art. 882, § 1º, do CPC. O § 1º afasta a comissão em caso de anulação da arrematação. O § 2º manda o leiloeiro devolver o valor corrigido quando a arrematação for declarada ineficaz. O § 3º mantém a comissão se houver acordo ou remição depois da alienação.
Por trás dessas regras está a premissa, consolidada no STJ, de que a comissão remunera um resultado: a arrematação efetiva do bem.
Arrematação anulada: Quem devolve a comissão?
No TJ/RJ, o arrematante de boa-fé não arca com a comissão quando a arrematação é anulada. A divergência está em quem deve devolvê-la.
Corrente majoritária: o leiloeiro devolve. Anulada a arrematação sem culpa do arrematante, o leiloeiro restitui a comissão, corrigida, e fica apenas com as despesas comprovadas. O fundamento é o próprio art. 7º, §§ 1º e 2º, da resolução 236, que não distingue a causa da anulação. Reforça-o a natureza da comissão como obrigação de resultado: se a venda não subsiste, não há o que remunerar, e reter a verba configuraria enriquecimento sem causa. O desfazimento por "fato da Justiça" integra o risco da atividade do leiloeiro. Nessa linha, os precedentes do STJ mais citados são o AgRg no RMS 47.869/RS e o REsp 1.179.087/RJ.
Corrente minoritária: devolve quem deu causa. Quando a nulidade decorre de culpa de uma parte, o leiloeiro diligente mantém a comissão, e o culpado ressarce o arrematante. No AI 0082789-17.2024 (j. 18/12/24), a execução fora proposta contra pessoa já falecida. O acórdão atribuiu a nulidade à "desídia do Condomínio exequente", e não a fato da Justiça, e mandou o condomínio restituir o arrematante. A mesma lógica aparece em casos de fraude (AI 0081737-54.2022) e de compromisso de compra e venda não registrado (AI 0085304-30.2021).
A divergência produz resultados opostos em casos equivalentes. No AI 0056794-36.2023, o credor também indicou um bem alheio, mas foi o leiloeiro quem teve de devolver. A diferença tem peso prático: cobrar o leiloeiro, auxiliar do juízo, costuma ser mais simples do que executar a parte culpada.
A desistência do arrematante
Na desistência, o critério é o fundamento. Se ela se apoia em hipótese do art. 903, § 5º, a comissão é devolvida. Foi o caso de embargos de terceiro no AI 0063070-54.2021, em que "a venda se frustrou". Se a desistência é mera conveniência do arrematante, a comissão é mantida, porque remunera o profissional que "atuou e viabilizou a alienação" (AI 0059248-57.2021).
Há uma exceção preocupante. No AI 0076159-42.2024, a desistência foi homologada com base no § 5º, II, mas a devolução da comissão foi negada, e o arrematante não recorreu. O caso mostra que a devolução não é automática e precisa ser pedida e defendida.
A novidade: O IRDR Tema 60 do TJ/SP
Em 6 de maio de 2026, o órgão especial do TJ/SP julgou, por unanimidade, o IRDR 2249027-60.2025.8.26.0000 (relator desembargador Gomes Varjão). A tese admite que a comissão já paga pelo arrematante seja deduzida do saldo excedente da arrematação e restituída a ele, ainda que o edital não o preveja. A dedução depende de haver excedente, de se preservar a ordem de preferência dos créditos e de não haver prejuízo a terceiros.
O caso não é de nulidade, mas dois fundamentos do acórdão interessam diretamente ao tema. O primeiro é a prevalência da resolução 236 sobre o edital: como ato processual, o edital não pode "afastar regra de caráter cogente relativa à destinação do produto da execução", conforme a ADC 12/DF e o RMS 65.084/SP do STJ. Se isso vale para o § 4º, vale também para os §§ 1º e 2º, e uma cláusula de irrestituição "em qualquer hipótese" não impede a devolução quando a arrematação é anulada.
O segundo é a causalidade como critério do ônus final: o custo da expropriação deve recair sobre quem lhe deu causa. É o mesmo critério que pode resolver a divergência do TJ/RJ sobre quem deve devolver a comissão.
A tese vincula apenas o TJ/SP (art. 985 do CPC), mas já foi adotada no Rio (AI 0046667-34.2026, j. 15/10/26). A maioria das câmaras fluminenses, porém, ainda nega o ressarcimento pelo excedente com base na vinculação ao edital (AI 0032664-74.2026). A divergência entre os dois tribunais tende a chegar ao STJ.
Considerações finais
A jurisprudência do TJ/RJ organiza-se em torno de um critério: a causa do desfazimento. Quando a arrematação cai por vício processual ou fato da Justiça, a comissão é indevida e o leiloeiro a devolve. O mesmo ocorre na desistência fundada no art. 903, § 5º. Já na desistência por mera conveniência do arrematante, a comissão permanece devida, pois o leiloeiro cumpriu seu papel e a frustração da venda não lhe é imputável.
A zona cinzenta está nos casos em que a nulidade decorre de culpa do exequente, do executado ou de terceiro. Uma solução de equilíbrio seria impor a devolução ao leiloeiro, como manda a resolução, e assegurar a ele o regresso contra a parte que deu causa à nulidade, nos próprios autos. O arrematante receberia de quem é mais fácil cobrar, e o ônus final recairia sobre o culpado. O IRDR Tema 60 do TJ/SP fornece os dois fundamentos dessa proposta: a força da resolução 236 sobre o edital e a causalidade.
Até que a questão seja uniformizada, cabe ao arrematante documentar desde logo a causa do desfazimento e impugnar qualquer decisão que retenha a comissão sem fundamento.
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Normas: CPC, arts. 882, § 1º, 884, parágrafo único, 903 e 985; Resolução CNJ nº 236/2016, art. 7º.
TJ/RJ (agravos de instrumento, final 8.19.0000):
0032664-74.2026, Rel. Des. Maria Isabel Paes Gonçalves, j. 29/07/2026;
0046667-34.2026, Rel. Des. Andre Luiz Cidra, j. 15/10/2026;
0056794-36.2023, Rel. Des. Carlos Gustavo Vianna Direito, j. 10/10/2023;
0059248-57.2021, Rel. Des. Peterson Barroso Simão, j. 03/11/2021;
0063070-54.2021, Rel. Des. Benedicto Ultra Abicair, j. 05/05/2022;
0076159-42.2024, Rel. Des. Cleber Ghelfenstein, j. 03/04/2025;
0081737-54.2022, Rel. Des. Gabriel de Oliveira Zefiro, j. 20/04/2023;
0082789-17.2024, Rel. Des. Renata Machado Cotta, j. 18/12/2024;
0085304-30.2021, Rel. Des. Marília de Castro Neves Vieira, j. 19/04/2022.
TJ/SP: IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000 (Tema 60), Rel. Des. Gomes Varjão, Órgão Especial, j. 06/05/2026.
STJ: AgRg no RMS 47.869/RS, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 22/09/2015; REsp 1.179.087/RJ; RMS 65.084/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 27/06/2023.
STF: ADC 12/DF.