A criação do Redata - Regime Especial de Tributação para Serviços de Datacenter, pela lei 15.504, sancionada em setembro de 2026, trouxe importantes benefícios tributários para estimular a instalação e expansão de data centers no Brasil. Além da dimensão tributária, porém, a estruturação desses projetos exige uma análise imobiliária prévia e criteriosa.
Essa análise é determinante para a viabilidade dos data centers e para a adequada alocação dos riscos de implantação. Antes de adquirir um terreno, celebrar uma locação ou estruturar um contrato de BTS - Built to Suit, é indispensável avaliar não apenas a segurança jurídica, mas também a capacidade do imóvel de suportar a operação pretendida.
No caso de data centers, a due diligence imobiliária assume um escopo significativamente mais amplo. Além da análise tradicional de titularidade e restrições, é preciso avaliar se o imóvel reúne condições operacionais efetivas, como disponibilidade e capacidade de energia, infraestrutura de telecomunicações, recursos hídricos e potencial de expansão. São variáveis que impactam diretamente a viabilidade do projeto e cujo mapeamento exige conhecimento que vai além do registro imobiliário.
Os requisitos do Redata ilustram bem esse ponto. Embora os incentivos estejam concentrados na aquisição de equipamentos e infraestrutura tecnológica, o regime impõe condições de energia, sustentabilidade e eficiência operacional que recaem diretamente sobre o imóvel. O atendimento integral da demanda energética por fontes renováveis ou de baixa emissão, somado às exigências de eficiência hídrica, pode tornar um terreno aparentemente adequado inviável na prática, seja pela incapacidade da infraestrutura local, por prazos de conexão incompatíveis com o cronograma ou pela impossibilidade de expansão.
Na prática, isso significa que a due diligence imobiliária precisa ocorrer antes da decisão de investimento, e não apenas para confirmá-la. Em projetos de grande escala, uma restrição identificada após a aquisição do terreno pode comprometer significativamente o cronograma e o custo do empreendimento.
Essa abordagem se reflete diretamente na estruturação das operações imobiliárias relacionadas a data centers, seja na aquisição de terrenos, na celebração de locações, na elaboração de contratos de Built to Suit ou em operações de investimento. Em qualquer dessas modalidades, as condições de infraestrutura são determinantes para a operação e precisam ser tratadas como riscos contratuais. Responsabilidades pela obtenção de licenças, implantação de infraestrutura, conexão de energia, investimentos adicionais, cumprimento de requisitos técnicos e ambientais e consequências de alterações regulatórias devem ser adequadamente distribuídas entre as partes envolvidas.
O Brasil já ocupa posição de destaque no mercado global de data centers, com volumes expressivos de investimento sendo direcionados ao país. A rápida expansão do setor, impulsionada pela crescente demanda por infraestrutura capaz de suportar aplicações de inteligência artificial, reforça a urgência dessa análise. A escala e a densidade tecnológica exigidas por operações de IA ampliam significativamente os requisitos de energia, refrigeração e conectividade. Esse movimento já se reflete na expansão geográfica dos empreendimentos, evidenciando que a escolha da localização depende não apenas da disponibilidade de terrenos, mas também da infraestrutura necessária para suportar operações de alta densidade.
A escolha do site para um data center, portanto, não é mais uma decisão puramente imobiliária. Localização, capacidade energética, conectividade, disponibilidade hídrica e possibilidade de expansão compõem uma equação de viabilidade que precisa ser resolvida antes, e não depois, da contratação.
Embora o Redata tenha natureza predominantemente tributária e tecnológica, seus incentivos tendem a impulsionar a demanda por áreas aptas à instalação de data centers, reforçando a relevância de uma due diligence imobiliária que vá além da verificação registral e abranja regularidade fundiária, urbanística, ambiental e de infraestrutura. Os benefícios do regime não eliminam os desafios de implantação; ao contrário, reforçam a necessidade de uma análise integrada, conduzida antes da aquisição ou contratação do imóvel, capaz de orientar a decisão de investimento, a estruturação dos contratos e a alocação dos riscos do empreendimento.
Os benefícios do Redata podem estar nos equipamentos, mas as condições para viabilizá-los começam muito antes: na escolha e na análise do imóvel.