Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores pagos somente ao término da obra ou de forma parcelada. A decisão é da 2ª seção do STJ, ao julgar recurso repetitivo em que se discutia a forma de devolução dos valores devidos ao promitente comprador, em razão da rescisão do contrato.
Segundo os ministros, de acordo com as regras do CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor ou construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
O recurso adotado como representativo de controvérsia é oriundo de SC e foi julgado conforme o rito estabelecido pelo art. 543-C do CPC. No caso em discussão, o tribunal local determinou a restituição imediata e em parcela única dos valores pagos pelo promitente comprador, em razão de desistência/inadimplemento do contrato.
Retenção vantajosa
Segundo o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, há muito tempo o STJ firmou jurisprudência no sentido de que é abusiva, por ofensa ao art. 51 do CDC, a cláusula contratual que determina a restituição somente ao término da obra, uma vez que o promitente vendedor poderá revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, levar vantagem com os valores retidos.
Para o ministro, essa cláusula significa ainda que "o direito ao recebimento do que é devido ao consumidor fica submetido ao puro arbítrio do fornecedor, uma vez que a conclusão da obra é providência que cabe a este com exclusividade, podendo, inclusive, nem acontecer ou acontecer a destempo", ressaltou.
O ministro lembrou que é antiga a jurisprudência da 2ª seção no sentido de que o promitente comprador de imóvel pode pedir a resolução do contrato sob a alegação de que não está suportando as prestações. E acrescentou: "A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem prejuízo de outros valores decorrentes."
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Processo relacionado: REsp 1.300.418