A CCJ do Senado aprovou, em turno suplementar, o PL 3.951/19, que veda expressamente o uso de dinheiro em espécie em transações imobiliárias e atribui ao CMN - Conselho Monetário Nacional a definição de limites e condições para o uso de numerário no sistema financeiro.
A proposta altera a lei de lavagem de dinheiro para estabelecer que o CMN, após ouvir o Coaf - Conselho de Controle de Atividades Financeiras, será responsável por fixar os parâmetros e as condições aplicáveis ao uso de dinheiro físico em pagamentos e operações financeiras, inclusive envolvendo cheques e boletos bancários.
O texto aprovado corresponde a substitutivo apresentado pelo relator, senador Oriovisto Guimarães, ao projeto originalmente proposto pelo senador Flávio Arns. Na versão inicial, o projeto previa limites específicos para operações em espécie, como a vedação de pagamentos comerciais superiores a R$ 10 mil e a proibição de quitação de boletos acima de R$ 5 mil com dinheiro vivo.
Para o relator, contudo, a definição desses parâmetros deveria caber a órgão técnico especializado, e não ao legislador, por exigir atualização constante e análise de critérios operacionais.
O substitutivo manteve emenda aprovada anteriormente na CAE - Comissão de Assuntos Econômicos, que proíbe de forma expressa o uso de qualquer valor em espécie nas transações imobiliárias.
Combate à lavagem de dinheiro
Durante a tramitação, foi incorporada emenda apresentada pelo senador Rogério Carvalho, segundo a qual o descumprimento das regras previstas na lei poderá resultar na apreensão dos valores movimentados irregularmente e, conforme o caso, no confisco dos recursos, respeitado o devido processo legal e os princípios do contraditório e da ampla defesa.
De acordo com o relator, a iniciativa se inspira na publicação "Novas Medidas Contra a Corrupção", elaborada pela FGV e pela Transparência Internacional, e busca fortalecer mecanismos legais de prevenção à lavagem de dinheiro, ao financiamento do terrorismo e à corrupção.
Impactos no mercado imobiliário
Para o advogado Douglas Cabral especialista em Direito Imobiliário, do escritório Barcellos Tucunduva Advogados, a medida representa uma “virada significativa para o mercado” e tem efeito prático imediato assim que for sancionada e regulamentada.
“O impacto mais imediato será a proibição absoluta do uso de dinheiro em espécie, em qualquer valor, nas compras e vendas de imóveis. Nenhum cartório poderá lavrar escritura com base nessa modalidade de pagamento; todo o capital deverá transitar pelo sistema bancário formal, garantindo rastreabilidade e coibindo a lavagem de dinheiro. Em caso de descumprimento, os valores ficam sujeitos à apreensão e, não comprovada a origem lícita, ao confisco.”
Segundo ele, a exigência de rastreabilidade tende a alterar a dinâmica operacional do setor. “Vendedores e compradores passarão a operar estritamente dentro do sistema bancário (transferências/depósitos). Aos cartórios caberá recusar a lavratura de escrituras que envolvam repasses em espécie, sob pena de responsabilização. Competirá ao Banco Central, por meio do CMN, fixar os termos e condições aplicáveis; corretores e imobiliárias deverão incorporar esses requisitos como etapa indispensável de qualquer negociação”.
Cabral também aponta desafios práticos na implementação da nova regra. “A principal dificuldade está na informalidade que ainda marca mercados populares. A nova regra pode, eventualmente, estimular subnotificação e subfaturamento, exigindo fiscalização mais atenta das autoridades”.
Nesse contexto, ele ressalta a importância da atuação coordenada entre cartórios, autoridades fiscais e órgãos de controle para verificação da origem dos recursos e da compatibilidade dos valores declarados.
“O projeto contempla um mecanismo relevante no combate ao crime ao destinar os valores provenientes de confisco para financiar atividades de prevenção e combate à lavagem de dinheiro, à corrupção e ao terrorismo, criando um ciclo entre punição e prevenção.”