A lei dos distratos trouxe previsibilidade aos contratos imobiliários, mas sua aplicação ainda enfrenta divergências no Judiciário. Essa foi uma das questões abordadas por Olivar Vitale Junior e Mariana Senna Sant’Anna, palestrantes do evento Migalhas sobre mercado imobiliário, realizado nesta terça-feira, 20, em São Paulo.
Em entrevistas à TV Migalhas, os especialistas destacaram a proteção à continuidade dos empreendimentos e discutiram os efeitos da revisão judicial dos percentuais de multa previstos nos contratos.
Proteção à coletividade
Para Olivar Vitale Junior, a segurança jurídica proporcionada pela legislação deve ser examinada também sob a perspectiva dos demais compradores do empreendimento.
Segundo o advogado, a definição de limites para a cláusula penal e de regras para a devolução dos valores permite organizar as consequências do encerramento do contrato sem comprometer a execução da obra.
“A lei do distrato trouxe principalmente segurança jurídica para a coletividade.”
Vitale mencionou as incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, nas quais, conforme explicou, a restituição observa um regime vinculado à conclusão do empreendimento e à emissão do habite-se. A lógica, segundo ele, é preservar a aplicação dos recursos na construção antes de sua devolução ao comprador que deu causa à resolução contratual.
O especialista também chamou a atenção para os recursos repetitivos no STJ relacionados à matéria. Em sua avaliação, os julgamentos serão importantes para definir como as regras serão aplicadas em todo o país.
Confira:
Previsibilidade em discussão
Mariana Senna Sant’Anna avaliou que a lei buscou conferir maior segurança jurídica, mas ponderou que esse objetivo ainda encontra obstáculos na interpretação judicial.
Segundo a advogada, persistem decisões que reduzem as multas por considerá-las excessivas, embora os contratos estejam estruturados a partir dos parâmetros legais.
Ela destacou os limites de até 25% dos valores pagos, nas hipóteses sem patrimônio de afetação, e de até 50% quando a incorporação está submetida a esse regime. Para Mariana, a análise desses percentuais precisa considerar a dinâmica econômica do empreendimento.
“Essa previsão legal tem uma lógica econômica por trás dela e que, muitas vezes, o Judiciário entende como abusiva e, por isso, diminui esse percentual de multa.”
Segundo Mariana, é comum que as incorporadoras recebam entre 20% e 30% do preço da unidade durante a construção. Nessas situações, uma retenção de 50% do montante pago representaria entre 10% e 15% do valor total do imóvel.
Na avaliação da advogada, observar apenas o número de 50%, sem considerar sua base de cálculo, pode levar a uma percepção equivocada sobre o peso econômico da penalidade.
Redução judicial da multa
Questionada sobre as principais controvérsias envolvendo a cláusula penal, Mariana apontou justamente a intervenção judicial para reduzir os percentuais contratados.
Segundo explicou, há decisões que utilizam a possibilidade de redução da penalidade prevista no Código Civil para estabelecer retenções de 25%, 20% ou 10% dos valores pagos, em situações nas quais a incorporadora havia estipulado 50%.
Para a especialista, a aplicação das regras deve considerar a finalidade de preservar a incorporação e os interesses dos demais adquirentes. Em sua avaliação, uma observância mais consistente desses parâmetros pelo Judiciário contribuiria para ampliar a previsibilidade das relações contratuais.
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