No final do último ano publicamos¹, neste espaço, artigo analisando os sete anos de vigência da lei 13.786/18 - conhecida como lei do distrato - no qual buscamos esclarecer as diferenças entre os regimes jurídicos da incorporação imobiliária e do loteamento, com destaque para importantes julgados do STJ sobre o tema. Na ocasião, destacamos, ainda, que, após um período inicial de intensa divergência jurisprudencial e consequente aumento da litigiosidade, começava a se delinear no STJ uma orientação mais estável quanto à aplicação das normas introduzidas pelo legislador em nosso ordenamento jurídico.

Nos meses recentes, novos julgados proferidos pelas turmas de Direito Privado da Corte reforçaram esse entendimento, ao mesmo tempo em que o próprio STJ passou a avaliar a possibilidade de afetação da matéria ao rito dos recursos repetitivos. O cenário atual indica, portanto, um momento relevante de maturação jurisprudencial acerca da lei do distrato, que, convém lembrar, promoveu alterações tanto na lei das incorporações imobiliárias (lei 4.591/1964) quanto na lei de parcelamento do solo urbano (lei 6.766/1979), cada qual com disciplina própria e particularidades que não podem ser confundidas.

Esse movimento revela um aspecto relevante: a interpretação da lei do distrato começa a ingressar em uma fase de maior maturidade jurisprudencial, marcada pela progressiva consolidação de entendimentos no STJ.

I) O modelo jurídico instituído pela lei 13.786/18

A lei 13.786/18 buscou resolver ou minimizar um problema histórico do mercado imobiliário brasileiro: a ausência de critérios objetivos para disciplinar o desfazimento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta.

Antes da sua edição, a jurisprudência oscilava entre percentuais distintos de retenção e prazos variados de restituição de valores, muitas vezes sem considerar as particularidades do regime jurídico das incorporações imobiliárias - especialmente aquelas submetidas ao patrimônio de afetação instituído pela lei 10.931/04. Esse cenário gerava significativa insegurança jurídica para consumidores, incorporadores e financiadores.

A nova disciplina supera esse quadro ao estabelecer parâmetros objetivos para a resolução desses contratos, compatibilizando a proteção do consumidor com a preservação do equilíbrio econômico-financeiro dos empreendimentos - preocupação que foi expressamente reconhecida durante a tramitação legislativa do projeto no Congresso Nacional².

Nesse contexto, o art. 67-A, §5º, da lei 4.591/1964 passou a autorizar, nas incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação, a retenção de até 50% dos valores pagos quando a resolução do contrato decorrer da iniciativa ou do inadimplemento do adquirente. A regra reflete a própria “lógica” econômica das incorporações imobiliárias: os valores pagos pelos adquirentes integram o patrimônio de afetação e financiam a execução da obra, de modo que a retenção prevista pela lei atua como mecanismo de recomposição econômica e de proteção coletiva do empreendimento.

II) Recentes decisões do STJ reafirmam a validade da retenção de 50%

Nos últimos meses, julgados recentes do STJ reforçaram esse entendimento.

Em decisão proferida em 24/2/26 pela 4ª turma (AREsp 3.081.626/SP), sob relatoria do ministro Raul Araújo, a Corte reconheceu a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda celebrados sob o regime do patrimônio de afetação. No caso concreto, o acórdão do tribunal de origem havia reduzido o percentual de retenção para 25%, com fundamento no art. 413 do CC. O STJ, contudo, reformou essa decisão, ressaltando que o critério estabelecido pela legislação especial não poderia ser afastado sem fundamento jurídico consistente.

Na ocasião, destacou-se que a retenção de até 50% dos valores pagos não se caracteriza, por si só, como abusiva quando prevista em lei e expressamente pactuada pelas partes, sobretudo porque a razão de ser do regime jurídico do patrimônio de afetação também é a de resguardar os interesses coletivos dos adquirentes vinculados ao empreendimento.

Em linha semelhante, a 3ª turma do Tribunal (REsp 2.227.595/SP), em julgamento virtual finalizado em 9/3/26, sob a relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, também reafirmou a validade da cláusula contratual que estabelece a retenção de até 50% dos valores pagos quando o contrato é celebrado sob a vigência da lei 13.786/18 e submetido ao regime de afetação.

Na oportunidade, o STJ reiterou que tal percentual não se revela abusivo e é compatível com o regime jurídico estabelecido pelo legislador, reconhecendo que a disciplina prevista no art. 67-A da lei 4.591/1964 reflete uma opção normativa destinada a preservar o equilíbrio econômico-financeiro dos empreendimentos imobiliários.

Esses julgados somam-se a diversas outras decisões proferidas pelas turmas de Direito Privado do STJ e indicam que a Corte vem reafirmando, de forma consistente, a validade do modelo normativo instituído pela lei do distrato³.

III) O início do procedimento de afetação para julgamento repetitivo

Paralelamente à consolidação jurisprudencial, o próprio STJ iniciou, na última semana, movimento institucional voltado à eventual uniformização da matéria por meio do rito dos recursos repetitivos.

A Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas do Tribunal - órgão responsável por atividades de inteligência e gestão de precedentes - identificou que a controvérsia relativa à aplicação da lei do distrato apresenta potencial repetitividade e relevância jurídica, nos termos do art. 44 do regimento interno do STJ.

Com base nessa análise, foram inicialmente selecionados quatro recursos especiais como possíveis representativos da controvérsia: REsp 2.257.183/SP, 2.258.565/SP, 2.258.822/SP e 2.259.135/SP.

O objeto da controvérsia foi inicialmente delimitado nos seguintes termos: definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da lei 13.786/18 (lei do distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da lei 4.591/1964.

Nota-se, portanto, que o objeto da controvérsia está especificamente relacionado à aplicação do art. 67-A, § 5º, da lei 4.591/1964, dispositivo introduzido pela lei 13.786/18 no âmbito das incorporações imobiliárias. Não se trata, portanto, de discutir a lei do distrato em sentido amplo. Como já tivemos a oportunidade de esclarecer em artigo anterior, a referida lei promoveu alterações tanto na lei das incorporações imobiliárias quanto na lei de parcelamento do solo urbano, cada qual com disciplina própria e regimes jurídicos distintos, que não podem ser confundidos.

III. A) Próximos passos

Com fundamento no art. 256-B, II, do regimento interno do STJ e na delegação prevista na portaria STJ/GP 797, de 24/10/25, foi determinada a abertura de vista dos autos ao Ministério Público Federal, bem como a intimação das partes para que se manifestem, no prazo comum de quinze dias, acerca da admissibilidade desses recursos como representativos da controvérsia.

Encerrada essa fase, os autos retornarão à Comissão Gestora de Precedentes, que poderá avaliar a eventual seleção de outros processos e encaminhar a proposta de afetação para distribuição a um dos ministros da 2ª seção do Tribunal - órgão composto pelas 3ª e 4ª turmas e responsável pelo julgamento das matérias de Direito Privado.

O ministro ao qual o processo for distribuído poderá adotar providências preliminares e, posteriormente, submeter a proposta de afetação à deliberação da 2ª seção, que poderá rejeitá-la, ajustá-la ou delimitar com maior precisão os contornos da controvérsia jurídica a ser examinada.

Importa destacar que, nos termos do art. 1.038 do CPC, o relator poderá adotar medidas instrutórias relevantes antes da deliberação sobre o mérito da controvérsia, tais como solicitar ou admitir manifestações de pessoas, órgãos ou entidades com interesse na matéria, bem como convocar audiência pública para ouvir especialistas com experiência e conhecimento sobre o tema.

Essas providências são, a nosso ver, não só relevantes como absolutamente imprescindíveis, já que se trata de controvérsia de grande impacto institucional, como ocorre no presente caso, dada a importância do tema e suas repercussões no mercado imobiliário. Medidas dessa natureza já foram adotadas pelo STJ em outros julgamentos repetitivos envolvendo o setor, como nos Temas 938, 970, 971, 1.095, 1.348 e 1.349.

Caso a proposta de afetação seja acolhida, caberá ao próprio colegiado deliberar sobre a eventual suspensão de processos em todo o país que girem em torno da mesma controvérsia ou definir os limites dessa suspensão, podendo aliás permitir a continuidade do julgamento de determinados casos enquanto a tese ainda não estiver fixada.

Importa frisar que, nessa etapa inicial, não se examina o mérito da controvérsia. A deliberação limita-se à análise da afetação do tema como recurso repetitivo, bem como à definição de sua extensão e de seus efeitos processuais.

Somente em momento posterior, o ministro relator poderá levar o processo a julgamento de mérito, ocasião em que a 2ª seção poderá fixar tese jurídica vinculante sobre a matéria.

IV) Segurança jurídica e respeito à escolha legislativa

A convergência entre precedentes recentes das turmas de Direito Privado e o movimento institucional de análise da matéria pela Comissão Gestora de Precedentes revela que o tema ingressa em nova etapa de consolidação jurisprudencial no âmbito do STJ.

Mais do que uma controvérsia contratual isolada, a discussão envolve questões estruturais do mercado imobiliário brasileiro, um setor intensivo em capital e fortemente dependente de previsibilidade normativa.

A lei 13.786/18 foi fruto de amplo debate legislativo e o seu objetivo é enfrentar a insegurança criada pelo cenário que cercava o desfazimento de contratos imobiliários. Evidentemente, de nada adianta a intenção do legislador e a efetiva elaboração de uma lei com o objetivo de minimizar a insegurança jurídica, se os tribunais superiores não acompanham este movimento que tem como objetivo gerar tranquilidade social com interpretações corretas e que se revelem estáveis ao longo do tempo. Isto significa, evidentemente, que o legislador sozinho não faz milagres.

Ao estabelecer parâmetros objetivos para a resolução contratual, o legislador criou condições objetivas para que se equilibrasse a proteção do consumidor com a necessidade de preservar a estabilidade econômica dos empreendimentos.

As decisões recentes do STJ indicam que a Corte tem reconhecido a legitimidade dessa opção legislativa, reafirmando que o regime jurídico instituído pela lei do distrato deve ser interpretado em consonância com sua finalidade econômica e com a lógica estrutural das incorporações imobiliárias.

A eventual afetação do tema ao rito dos recursos repetitivos poderá representar o passo seguinte nesse processo de consolidação jurisprudencial, contribuindo para uniformizar a interpretação da lei e fortalecer a segurança jurídica em um setor essencial para o desenvolvimento econômico e social do país.

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1 Sete anos da lei do distrato: O que realmente decidiu o STJ - e por que a segurança jurídica permanece, disponível aqui.

2 Parecer da Comissão de Defesa do Consumidor da Câmara: “(...) é importante ressaltar que a melhor proteção que se pode dar à sociedade é propiciar acesso à moradia, por meio de um mercado seguro e equilibrado, que viabilize a oferta de habitação a preços viáveis e a concessão de crédito de longo prazo ao consumidor. Não se pode pensar numa suposta defesa de um interesse individual do comprador de unidades colocar em risco o direito coletivo daqueles consumidores que pretendem de fato se manter no empreendimento e, em última instância, todas as famílias que planejam a aquisição da casa própria. Nesse sentido, a resolução dos contratos de compra por número expressivo de adquirentes e seu pleito de devolução praticamente integral, impactam severamente o fluxo de caixa do empreendimento, podendo comprometer o andamento das obras e até mesmo a obtenção de financiamento bancário.

3 Exemplificativamente: (i) AREsp 2.062.928/SP, rel. min. Luis Felipe Salomão (j. 24/3/2022); 9ii) REsp 2.023.713/SP, rel. min. Moura Ribeiro (j. 22/9/2022); (iii) AgInt no REsp 2.055.691/SP, rel. min. Raul Araújo (j. 5/6/2023); (iv) AgInt no REsp 2.110.077/SP, rel. min. Maria Isabel Gallotti (j. 29/4/2024); (v) REsp 1.947.912/SP, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva (j. 5/5/2025); (vi) AgInt no AREsp 2.733.052/RJ, rel. min. Carlos Cini Marchionatti (j. 17/2/2025); (vii)  REsp 2.023.705/SP, rel. Maria Isabel Gallotti (j. 21/5/2025); (viii) AREsp 2.654.649/SP, rel. Min. Moura Ribeiro (j. 18/6/2025)