quarta-feira, 19 de janeiro de 2022

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A suscitação de dúvida no registro de imóveis: natureza jurídica e diligências

terça-feira, 30 de novembro de 2021

O sistema registral é complexo, tendo o Brasil adotado o modelo do Título-Modo, tornando a atividade do registrador extremamente técnica, na medida em que precisa coordenar três princípios fundamentais, a saber: disponibilidade, continuidade e especialização que, entre tantos outros, são de extremo rigor formal.

Ao não adotar o modelo da abstração e da separação, tão importantes no Sistema Germânico, mas, ao migrar para o princípio da Tradição consagrado no Sistema Alemão, o Brasil acabou adotando o pior dos dois mundos, abdicando do princípio do consenso e do sistema do Título, adotando parcialmente o Modo Germânico.

Diante desse quadro, a dúvida Registral que já estava consagrada no Brasil, mesmo antes da migração de Modelo, por força da lei 1.237 de 24 de setembro de 1864 ganhou importância ímpar, mesmo diante do artigo 204 da LRP que confirma a jurisdição sempre preponderar diante da tutela administrativa.

Algumas vezes, o título apresentado para registro não se encontra formalmente perfeito, sendo possível que padeça de vício ou irregularidade registral, ou, ainda, se refira a situação insuscetível de registro.

Dessa forma, após a protocolização do título e a verificação relativa a outros títulos contraditórios ou excludentes, o oficial, ou escrevente autorizado, procederá a sua devolução, com a chamada nota de exigência, na qual constarão, de forma clara e objetiva, os motivos da recusa da prática do ato e os documentos que precisam ser apresentados para viabilizar o registro ou a averbação.

Se o apresentante discordar dos motivos da recusa do registro ou entender ser impossível cumprir as exigências formuladas, poderá valer-se da prerrogativa do art. 198 da lei 6.015/1973, se o ato a ser praticado for de registro, suscitando procedimento de dúvida registral.

A dúvida é um procedimento administrativo vinculado por meio do qual o oficial de registro, a pedido do interessado, submete a exigência apresentada, mas não satisfeita, à decisão judicial1.

A partir desta definição, percebe-se que o termo "dúvida", empregado pelo legislador, é, para boa parte da doutrina, impróprio, isso porque a situação descrita não exprime uma dúvida propriamente dita, mas uma discordância do apresentante quanto à recusa do registro ou, ainda, uma impossibilidade de cumprimento destas exigências.2 No Tratado, adotamos a tese de que a palavra dúvida está corretamente empregada, na medida em que o registrador "duvida da legalidade do título", dicção da própria Lei de 1.864, o que significa que, apesar de não ser ignorante quanto as exigências formuladas, põe em cheque o título sob o ângulo da legalidade. Tanto isso é verdade que, muitas vezes, o juízo administrativo de primeiro ou segundo grau entende pela legalidade do título, não obstante dissenso do registrador e determina a registrabilidade. Logo, realmente sobrepairava uma dúvida sobre a legalidade.

Dessa forma, a premissa da dúvida é a irresignação do apresentante em relação às exigências feitas.

O conceito de "dúvida" tem, assim, um sentido substantivo ou material de recusa ou negação do oficial à prática do registro, possibilitando a requalificação do título por autoridade administrativa, hierarquicamente superior.

À essa autoridade administrativa caberá declarar, por sentença, o acerto (em caso de procedência), ou o erro (em caso de improcedência) do registrado ou, ainda, a impossibilidade de cumprimento de exigência, o que corresponde a um juízo de controle de legalidade e validade.

Observe-se que o procedimento de dúvida, em São Paulo, se restringe às hipóteses que envolvem o registro em sentido estrito, não alcançando situações em que o ato visado é de averbação, na medida em que nesse caso, entende-se que o procedimento cabível é o pedido de providências, que, em grau de recurso, é decidida pelo Corregedor Geral da Justiça e não pelo Conselho Superior da Magistratura (Colegiado com 7 Desembargadores), com atribuição para decidir definitivamente as questões de dúvida.

Quanto à natureza do procedimento de dúvida, essa é estritamente administrativa, já que o Judiciário, atuando monocraticamente ou em órgão colegiado, exerce uma atividade atípica, ou anômala, de controle da Administração Pública, pois não envolve uma prestação jurisdicional, que é sua competência típica ou ordinária e é também, sempre prevalente.

Dessa forma, ainda que exercida por magistrado, a função de julgar processos de dúvida não se confunde com a função jurisdicional, já que o processamento e os efeitos da dúvida são diferentes daqueles próprios do processo contencioso. Na dúvida, o Judiciário não exerce a função primacial de julgar conflitos de interesse, na acepção jurídica do termo, nem atua em função jurisdicional ordinária.

Neste sentido, embora a dúvida permita um controle judicial sobre a denegação registral, não se sujeita à coisa julgada material, podendo ser revista em processo contencioso. Assim, é também possível a reiteração do processo de dúvida, em vista da superação dos motivos anteriormente reconhecidos ou da alteração da jurisprudência que motivou a decisão3.

Conclui-se que a dúvida é um procedimento essencialmente administrativo, processado de forma especial, não correspondendo a um processo propriamente dito, mas a mero procedimento, caracterizado por um conjunto de formas sucessivas e regradas voltadas à decisão acerca da manutenção, ou não, do juízo qualificador negativo que motivou a denegação pelo oficial registrador.

Cumpre destacar que a jurisdicionalização da dúvida seria nefasta para o sistema, na medida em que o prejudicado deixaria de ter, à sua disposição, uma série de títulos judiciais, como mandado de segurança, ações ordinárias, ações declaratórias e constitutivas, todos com efeito saneador do registro.

Não é concebível no Modelo Brasileiro a autopoiese do Registro Público, ou seja, a auto sustentabilidade, tendo em vista ter o registro o papel fundamental de conservar e publicizar fatos, atos, negócios e decisões de outros ramos do Direito.

Caso a dúvida pudesse fazer coisa julgada material, estar-se-ia diante de possibilidade de insegurança e preponderância indireta da esfera administrativa sobre a jurisdição, ainda considerando que o julgamento do recurso da dúvida estivesse, como em muitos estados está, afeto a órgãos de jurisdição4, impropriamente com atribuição administrativa.

A natureza administrativa do procedimento da dúvida é incompatível com a ampla produção probatória, seja qual for a natureza da prova pretendida (testemunhal, pericial ou documental), na medida em que a dúvida não comporta exame dos aspectos substanciais do título apresentado; discute-se tão somente a possibilidade do seu registro, sem considerações a respeito do direito nele consubstanciado. Já na via jurisdicional, não só o título pode ser discutido em qualquer de seus aspectos, como o juízo tem o poder de declarar inconstitucional leis ou declarar ilegal atos administrativos, o que jamais poderá ocorrer em sede administrativa.

Busca-se dirimir o dissenso entre o apresentante do título e o oficial estritamente quanto as questões - já existentes - relativas à registrabilidade, de modo que não cabe dilação probatória. Ressalte-se que apesar de o art. 201 da lei 6.015/1973 autorizar a realização de diligências na fase que antecede a sentença, estas são feitas em caráter restrito, com finalidade exclusivamente esclarecedora.

A prova que instrui a dúvida registral é pré-constituída, correspondendo ao próprio título apresentado ao registrador e sua respectiva nova exigência.

Caso fosse de outro modo, a autoridade judicial estaria qualificando um título diverso do apresentado e o saneamento demandaria tempo superior ao trintídio legal (art. 188), ocasionando potenciais prejuízos a concorrentes no direito posicional do protocolo5.

No entanto, se não existir nenhum título contraditório prenotado e caso o interessado supra, no curso do procedimento, todos os requisitos para a prática do ato registrário, não parece razoável que a dúvida seja julgada procedente, podendo ser aproveitado o juízo qualificatório positivo e o mesmo número de protocolo para registro, muito embora, essa não seja a posição hodiernamente adotada.  Exigir, nesse caso, uma nova apresentação e qualificação, parece desprestígio ao princípio da efetividade dos atos da administração.

Observe-se que tal hipótese demanda cautela, pois o cumprimento de exigências no curso da dúvida registral provoca, por via oblíqua, a prorrogação da prenotação e, eventualmente, pode atingir direitos de terceiros sobre o bem.6

Em arremate, conclui-se que, não obstante a dúvida possa ser revista pela via jurisdicional, e o fato do sistema registral não ser auto sustentável, em nada retira a extrema complexidade da atuação do registrador diante do emaranhado arcabouço jurídico que envolve uma série de anomias e antinomias jurídicas, decisões jurisdicionais complexas, contraditórias e vinculativas, além do arcabouço de decisões administrativas também vinculativas também exigir um preparo diuturno e aprofundado por parte desse importante operador do Direito.

Referências

Castanheira Sarmento Filho, Eduardo Sócrates, A Dúvida Registrária, in Rezende Campos Couto, Maria do Carmo - Rezende Dos Santos, Francisco José - Ribeiro De Souza, Eduardo Pacheco, Coleção Cadernos IRIB, vol. III, São Paulo, IRIB, 2012, p. 7.

Ceneviva, Walter, Lei dos Notários e dos Registradores Comentada (Lei nº 8.935/1994), 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1999.

Dip, Ricardo, Registros sobre Registros #67, in TV Registradores, 29-08-2017, disponível aqui [25-11-2021].

Kümpel, Vitor Frederico, Ferrari, Carla Modina, Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis, v. 5, tomo I, São Paulo, YK Editora, 2020.

__________

1 W. Ceneviva, Lei dos Notários e dos Registradores Comentada (Lei nº 8.935/1994), 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1999, p. 179.

2 V.F. Kümpel, C.M. Ferrari, Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis, v. 5, tomo I, São Paulo, YK Editora, 2020.

E. S. C. Sarmento Filho, A Dúvida Registrária, in M. C. Rezende Campos Couto - F. J. Rezende Dos Santos - E. P. Ribeiro De Souza, Coleção Cadernos IRIB, vol. III, São Paulo, IRIB, 2012, p. 8.

4 V.F. Kümpel, C.M. Ferrari, Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis, v. 5, tomo I, São Paulo, YK Editora, 2020.

R. Dip, Registros sobre Registros #67, in TV Registradores, 29-08-2017, disponível aqui [25-11-2021].

6 V.F. Kümpel, C.M. Ferrari, Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis, v. 5, tomo I, São Paulo, YK Editora, 2020.

Atualizado em: 30/11/2021 07:44