Quinta-feira, 17 de outubro de 2019

ISSN 1983-392X

A dúvida do quórum nas assembleias condominiais

Bruna Cortellini Bierhals

Lembrem-se: a assembleia é soberana! É a vontade do todo para o todo, e deve ser respeitada e redigida - em ata - tal qual a vontade dos presentes, sem acréscimos ou reduções por parte do secretário e/ou presidente. Estes, apenas compõem a reunião e não podem alterar nada do que foi tratado no dia.

sexta-feira, 7 de junho de 2019

Decidir algo importante em assembleia de condomínio pode ser algo estressante, desgastante e extremamente cansativo. Dependendo do assunto é preciso uma nova assembleia para decidi-lo e em muitos casos existe a velha dúvida do quórum necessário para aprovação do assunto em questão.

Grandes condomínios enfrentam uma dificuldade ainda maior; devido ao grande número de moradores, fica difícil esclarecer e expor todas as ideias e assuntos da pauta do dia.

Essas reuniões são feitas de pessoas com diferentes entendimentos e visão. Boa parte dos condôminos tem a ideia de que é preciso a presença de todos os moradores para aprovação de todo e qualquer assunto, outros sequer tomam conhecimento dos assuntos e ainda existe aqueles que não entendem a pauta do dia.

Para todos esses casos existe uma solução, a indicação é que primeiramente seja feito um trabalho de conscientização, de modo que a assembleia condominial não seja apenas uma reunião cansativa e desgastante, e sim um momento de discussão e importante crescimento do todo. Por isso a importância da presença dos envolvidos.

Vencida essa etapa de conscientização, é recomendado que o edital de convocação seja enviado dentro do prazo previsto em convenção – o que pode variar de condomínio para condomínio. Esse prazo serve justamente para que o condômino tenha acesso aos itens e assuntos do dia ( pauta), prepare suas dúvidas e sugestões, e contribua no momento correto, deixando a reunião mais rápida e eficaz.

Outro ponto importante é a exposição dos tópicos no edital, que devem ser claros e bem explicados. O condômino precisa saber o que será discutido e aprovado. Frases genéricas e/ou com outro sentido não são recomendadas.

Finalmente é chegado o tão esperado dia da assembleia, e os itens vão ser apresentados, discutidos e aprovados. Então eis que surge a dúvida cruel: qual o quórum necessário?

O primeiro passo é analisar sempre o que a convenção de cada condomínio traz como quórum. Geralmente está especificado o que pode ser aprovado em assembleias ordinárias ou extraordinárias e de que forma.

Porém nem todas trazem essa informação com tanta transparência. Nesses casos, o indicado é que se utilize a premissa do artigo 1241 do Código Civil, combinada com a análise do tópico, ou seja, se estamos aprovando uma obra ou benfeitoria necessária, útil ou voluptuária.

É através dessas classificações - apesar de não ser fácil para o leigo entender a diferença entre elas - que a lei determina o quórum necessário para a aprovação em assembleia.

Resumidamente, conceituamos as benfeitorias necessárias como aquelas que conservam a coisa ou impedem sua deterioração. Claros exemplos são os reparos elétricos, pintura da fachada, modernização do sistema de elevadores, etc. Têm como característica a manutenção ou conserto, e o quórum é geralmente a maioria dos presentes em assembleia.

As benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como, por exemplo, a instalação de hidrômetros individuais ou sistema de segurança. Ou seja, benfeitorias que adicionam benefícios ao imóvel, ampliando assim a sua utilidade. Geralmente falamos de um quórum (50% + 1) maioria de todos condôminos.

Um exemplo comum de benfeitoria útil é a o aumento da garagem ou a instalação de um gerador de luz.

Por fim, mas não menos importantes, são as benfeitorias voluptuárias, que são bem comuns nas assembleias e são conhecidas por não aumentar o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio. Um exemplo de obra do tipo é a pintura da fachada com a simples e tão somente finalidade de troca de cor, ou a colocação de mármore nos elevadores, decorações de recepção, etc. O quórum para essas obras é geralmente de 2/3 de todos os condôminos.

Alguns assuntos - complexos e que envolvem o todo – podem necessitar de um quórum de 100% dos condôminos, por isso recomendamos que sempre antes da liberação do edital de convocação seja consultado um advogado ou o jurídico do condomínio, de modo que se evitem futuras impugnações e gastos posteriores com a realização de uma nova assembleia.

Lembrem-se: a assembleia é soberana! É a vontade do todo para o todo, e deve ser respeitada e redigida - em ata - tal qual a vontade dos presentes, sem acréscimos ou reduções por parte do secretário e/ou presidente. Estes, apenas compõem a reunião e não podem alterar nada do que foi tratado no dia.

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t*Bruna Cortellini Bierhals é advogada associada da Advocacia Hamilton de Oliveira.