A lei da multipropriedade: pequena anotação crítica

Fruto da riqueza da experiência relacional, pelo proveito econômico que garante, a multipropriedade, ou time-sharing (como se lhe denomina na tradição anglo-americana), corresponde à utilização de uma coisa móvel ou imóvel em unidades fixas de tempo, assegurando-se aos titulares o seu aproveitamento exclusivo no período estabelecido¹.

Cuida-se, na interessante posição de Díez-Picazo², de uma espécie de fratura no aspecto temporal, circunstância elementar das situações jurídico-reais. É que, em sua constituição, a multipropriedade fragmenta o tempo da titularidade e o tempo do exercício efetivo do direito (o que evidentemente soa estranho, em se tratando de propriedade plena, e enseja mesmo uma natural desconfiança dogmática).

Da França, onde aparentemente tem origem, espalhou-se por diversos países, que foram, de pouco a pouco, normatizando a prática. O direito positivo francês, contudo, não adotou a expressão multipropriedade (um nome "sedutor e enganoso", na opinião de Gérard Cornu)³; regulando tal realidade sob a denominação de "Fruição a tempo compartilhado" (Jouissance à temps partagé), desde 1986 e atualmente incorporada à seção 9 do Code de la Consommation em razão da lei 98-566, de 8 de julho de 1998.

Em Portugal, verifica-se igual rejeição ao termo multipropriedade no direito positivo, de modo que desde de 1981 tal realidade é qualificada como "direito real de habitação periódica", um direito real de gozo sobre coisa alheia (à semelhança do direito francês) "e que coexiste com o direito do proprietário das unidades de alojamento. Em virtude deste direito real de gozo, uma mesma unidade de alojamento pode acolher vários utentes, sucessivamente, ao longo do ano".⁴

País com fortíssima vocação turística, também na Espanha a expressão não obteve sucesso, preferindo-se falar em derecho de aprovechamiento por turnos. Há uma face aproximada das situações jurídico-reais, muito embora seja possível entrever muitas características de direito pessoal na forma como foi regulamentado o tal direito naquele país⁵ (v. atualmente o real decreto-lei 8/12, de 16 de março).

A regulamentação do time-sharing parece inserir-se no contexto da transição das sociedades disciplinares para as sociedades de controle, nas quais se verifica uma tendência à virtualização e abstração dos valores em vista da submissão do capital produtivo ao capital financeiro. No direito privado, essa transição se manifesta na massificação (ou despersonalização) das relações jurídicas, bem como na valorização do acesso aos bens de consumo, "agora considerados como serviços (que se evidenciam como tão ou mais importantes do que a propriedade tradicional dos bens)".⁶

Essa tendência avança com a ascensão da economia do compartilhamento (sharing economy), que faz uso das novas tecnologias para reduzir custos de transação, barateando e facilitando o acesso em larga escala. O novo modelo favorece uma utilização mais racional daqueles bens de consumo que têm um valor econômico elevado para a aquisição por apenas uma pessoa que não irá utilizar o bem em tempo integral. A grande mudança parece ser a disponibilização de dados em larga escala sobre pessoas e coisas, permitindo que bens corpóreos sejam "fragmentados e consumidos como serviços".⁷

No Brasil, o vazio legislativo - contra o qual se erguia parcela da doutrina⁸ - foi preenchido nos estertores do ano de 2018, por meio da lei 13.777, de 20 de dezembro, uma normativa importante, que se soma às diversas iniciativas de positivação de práticas imobiliárias comuns, como a propriedade superficiária (o direito de laje)⁹, o condomínio de lotes e o loteamento de acesso controlado, trazidos pela lei 13.465/17 (regularização fundiária). Em outras ocasiões esses temas já foram explorados¹⁰.

A lei 13.777/18 tem apenas dois artigos, que acrescentam dispositivos ao Código Civil e à lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos). Na codificação civil, a extensão da mudança impressiona: são 20 novos artigos, acrescentados à cadeia sequencial do art. 1.358 (relativo ao condomínio edilício). Insere-se o "time-sharing", no ordenamento brasileiro, portanto, como uma modalidade condominial (e com o problemático nome de "multipropriedade").

Inovação assim tão acentuada implica toda uma sorte de bons e necessários temas para debate. Da natureza jurídica do instituto - já admitido como direito real por parte substancial da doutrina e assim reconhecido pelo STJ (REsp 1.546.165/SP) - aos aspectos operativos registrais, a positivação abre um invulgar capítulo nos estudos sobre Direito Imobiliário e organização fundiária. São novos ares e novas chances para uma privatística que, nesse âmbito, perdeu bastante espaço para o Direito Público.

O que nos parece importante sublinhar, assim ao início da vigência da lei, são alguns aspectos gerais sobre sua operacionalização e seu campo de aplicabilidade.

Primeiramente, a largueza da mudança na codificação civil pode levar à falsa impressão de que a nova lei está apta a regular todos os contratos autointitulados de "multipropriedade" e que digam respeito a bens imóveis. Não é assim, e nisso concordamos com Gérard Cornu quando esse autor assevera que tal nome pode ser "sedutor e enganoso" (nom alléchant et trompeur).

Dentre as inúmeras operações conhecidas na prática jurídica brasileira encontra-se, por exemplo, a "multipropriedade hoteleira", muito bem abordada em estudo de Roberto Paulino de Albuquerque Jr, que admite a permuta da unidade sobre a qual recai a "multipropriedade" entre as diversas unidades de determinada rede de hotéis. Assim, com a aquisição em regime de "multipropriedade" de uma unidade imobiliária autônoma integrada a uma rede hoteleira, torna-se possível "aos multiproprietários usufruírem não apenas do imóvel, mas de todos os serviços próprios da hospedagem no hotel. Esta modalidade se torna ainda mais interessante quando ligada a uma opção de escolha do local onde o direito será exercido, podendo o multiproprietário passar o seu período dominical quer no local de aquisição originária, quer em outro pertencente à mesma rede".¹¹

No caso específico da "multipropriedade" hoteleira observa-se que tal operação tem natureza obrigacional (e não real), "de permuta do exercício da utilização de sua unidade por outra disponível na mesma rede hoteleira". Disso, com acerto, Roberto Paulino de Albuquerque Jr indica que tais contratos não se submetem à lex rei sitae, já que neste caso o direito não é exercido de forma contínua e (no caso da "multipropriedade" hoteleira) "pode sequer vir o direito a ser exercido mais de uma vez sobre o mesmo imóvel, dada a possibilidade de constantes trocas, ao talante do multiproprietário".¹²

Veja-se que esta situação, na qual avultam relações contratuais de permuta e de prestação de serviços de hotelaria, não parece ser passível de enquadramento no direito real de "multipropriedade" imobiliária nos estritos termos da lei 13.777/18.

Essa é uma face do problema. Existem outros aspectos a considerar, até mais amplos e ensejadores de uma crítica global à lei. Neste ponto, cabe apresentar a opinião de Eduardo Tomasevicius Filho, para quem a regulamentação da "multipropriedade" soa um tanto incompatível com o estado atual da prática jurídico-negocial. Com a redução expressiva dos custos de transação e a facilidade na procura e reserva de locais para o lazer, de fato parece que a positivação da "multipropriedade", especialmente a que diz respeito à hotelaria, chega um pouco atrasada ao Direito brasileiro¹³.

Além disso, esse autor sublinha um problema consumerista envolvido, uma vez que as ofertas de aquisição proprietária em empreendimentos de "multipropriedade" sujeitam-se aos arts. 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, pode ser que as pessoas, ao travarem contato com tais ofertas, sejam guiadas pelo entusiasmo de momento, apenas depois verificando os diversos ônus trazidos pela aquisição. E a aparente vantagem inicial do negócio pode com o tempo esvair-se, diminuindo o interesse pelo aproveitamento do local naquela específica época do ano¹⁴. É fato: no time-sharing sempre se envolveram práticas mercadológicas bastante agressivas, quando não ilícitas, como sublinha a doutrina estrangeira¹⁵.

Claro que existe a possibilidade de locação da unidade na fração de tempo respectiva, mas isso pode não se concretizar tão facilmente, gerando transtornos. O mesmo se diga quanto à hipótese de câmbio da utilização da unidade pelo aproveitamento de outro local, inclusive em país diferente, o que se dá por meio dos "bancos de time-sharing"¹⁶ e pelos negócios de multipropriedade hoteleira em rede (referidos acima). Os riscos envolvidos nesse tipo de operação não parecem ainda devidamente compreendidos no Brasil. E, repita-se, tampouco é possível afirmar categoricamente a subsunção dessa espécie às previsões da lei 13.777/18.

Tais problemas amplos da positivação da "multipropriedade" colocam-se ao lado de outros mais específicos.

Pense-se na exigência, feita pela lei (art. 1.358-R CC/02) de que seja contratado um administrador profissional para o empreendimento multiproprietário em unidade de condomínio edilício. Essa imposição soa estranha e, para alguns, chega mesmo a ser inconstitucional¹⁷. Acedemos a tal observação crítica quanto a essa verdadeira reserva de mercado em favor do administrador inscrito no conselho profissional respectivo.

Outro problema que a doutrina já vem sublinhando¹⁸ está no art.1.358-T, pelo qual o multiproprietário "somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício". Não se compreendem as razões que levaram o legislador a reduzir assim o direito do titular de domínio de dispor - como ocorre na generalidade dos condomínios edilícios - de seu direito de propriedade. Além disso há o parágrafo único do mesmo art. 1.358-T, que condiciona essa renúncia translativa em favor do condomínio ao estado de adimplência do titular. Mais uma vez seguimos a opinião crítica, que aqui especificamente aponta para a plena viabilidade de o multiproprietário acionar a renúncia abdicativa na forma do art. 1.275, II do CC/02¹⁹.

Como conclusão, podemos afirmar que a regulamentação da "multipropriedade", no Brasil, apesar de há muito anunciada como necessária, padece de alguns defeitos tendentes a dificultar-lhe a aplicação efetiva. Para além das perplexidades dogmáticas - como ainda a natureza e a nomenclatura do direito em questão - há muitos aspectos práticos envolvidos. Em uma análise mais acurada (e nada obstante a impressiva mudança operada no Código Civil) parece haver uma limitação no campo de abrangência da lei. Demais disso, como se disse, é provável que à euforia inicial na formação do condomínio em "multipropriedade" se oponha, posteriormente, uma série de tormentos operativos, gerados pelo desgaste comum a esse tipo de situação jurídica. Isso tudo além de problemas pontuais na positivação do instituto.

Para a resolução dessas dificuldades de variegada ordem deve a civilística fornecer, a partir de agora, sua necessária apreciação crítica, evitando que uma interpretação viciada leve a "multipropriedade" a um estado ainda mais defeituoso.

Aspectos pontuais relativos à nova lei serão comentados em colunas posteriores. Até lá!

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1 Cf., para conceituação e exploração das controvérsias em torno da figura e sua natureza jurídica, BIANCA, Massimo. Diritto Civile (vol. VI - La proprietà). Milano: Giuffrè, 1999. p. 529 ss. Na doutrina brasileira o conceito aparece na obra muito citada de TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993. p. 1.

2 Fundamentos del Derecho Civil patrimonial: Las relaciones jurídico-reales; El registro de la propriedad; La posesión. 5.ed. Civitas; Thomson Reuters, 2008. p. 967-968.

3 CORNU, Gérard. Vocabulaire juridique. 11 ed. Paris: PUF, 2016, p. 580.

4 JARDIM, Mónica. Direito real de habitação periódica. Revista de Direito Imobiliário, v. 83 (jul./dez. 2017). São Paulo: RT, p. 357-397.

5 Cf. MELO, Marcelo Augusto Santana de. Multipropriedade imobiliária.

6 COSTA FILHO, Venceslau Tavares. O direito civil brasileiro em face das transformações econômicas e sociais da posse. Revista Jurídica, 397 (nov./2010). Porto Alegre: Notadez, p. 28. Acesso em: 26 de janeiro de 2019.

7 Cf.: "The big change is the availability of more data about people and things, which allows physical assets to be disaggregated and consumed as services." In: The Economist. The rise of the sharing economy. Acesso em: 26 de janeiro de 2019.

8 Cf., por todos, CHALHUB, Melhim. Multipropriedade - uma abordagem à luz do Recurso Especial 1.546.165-SP. Revista de Direito Imobiliário, vol. 82, ano 40, jan./jun. 2017, p. 71-86. cit. p. 81-82.

9 Segue-se aqui a opinião de MARCHI, Eduardo C. Silveira. Direito de laje: da admissão ampla da propriedade superficiária no Brasil. São Paulo: YK, 2018.

10 Cf. KÜMPEL, Vitor Frederico; ÁVILA BORGARELLI, Bruno de. Algumas reflexões sobre o Direito Real de Laje - Parte I. Migalhas - Registralhas, 12 de setembro de 2017.; KÜMPEL, Vitor Frederico; ÁVILA BORGARELLI, Bruno de. Algumas reflexões sobre o Direito Real de Laje - Parte II. Migalhas - Registralhas, 26 de setembro de 2017.; KÜMPEL, Vitor Frederico; ÁVILA BORGARELLI, Bruno de. A positivação do condomínio de lotes - Mais uma importante novidade da lei 13.465/2017. Migalhas - Registralhas, 10 de outubro de 2017.; KÜMPEL, Vitor Frederico; ÁVILA BORGARELLI, Bruno de. Condomínio de lotes: regime jurídico e aspectos registrais. Migalhas - Registralhas, 21 de novembro de 2017.; KÜMPEL, Vitor Frederico; ÁVILA BORGARELLI, Bruno de. Loteamento de acesso controlado: Outra inovação da lei 13.465/2017. Migalhas - Registralhas, 24 de outubro de 2017.

11 ALBUQUERQUE JÚNIOR, Roberto Paulino de. A multipropriedade imobiliária hoteleira e o direito internacional privado. Revista Jurídica UNIJUS, v. 9, 10 (Maio/06). Uberaba: Universidade de Uberaba/Ministério Público de Minas Gerais, p. 134.

12 ALBUQUERQUE JÚNIOR, Roberto Paulino de. A multipropriedade imobiliária hoteleira e o direito internacional privado. Revista Jurídica UNIJUS, v. 9, 10 (Maio/06). Uberaba: Universidade de Uberaba/Ministério Público de Minas Gerais, p. 139.

13 TOMASEVICIUS FILHO, Eduardo. Multipropriedade imobiliária no Brasil: antes nunca do que tarde?. In Conjur, 28/1/19.

14 TOMASEVICIUS FILHO, Eduardo. Op. cit.

15 PÉREZ, L. C. La segunda vivienda: el timesharing como opción de alojamiento vacacional. LandAS-International Journal of Land Law and Agricultural Science, 7, 2012, p. 45-50.

16 Cf. TEPEDINO, Gustavo. A multipropriedade e a retomada do mercado imobiliário. In Conjur, 30/1/19.

17 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Considerações sobre a recente Lei da Multipropriedade ou da Time Sharing (lei 13.777/18): principais aspectos de Direito Civil, de Processo Civil e de Registros Públicos.

18 TEPEDINO, Gustavo. A multipropriedade...cit.

19 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Op. cit.

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*Venceslau Tavares Costa Filho é advogado, doutor em Direito pela Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), professor de Direito Civil da Universidade de Pernambuco (UPE), e diretor da Escola Superior de Advocacia da OAB-PE).

*Bruno De Ávila Borgarelli (doutorando em Direito Civil pela USP. Coordenador científico da YK Editora. Professor convidado da Escola Superior da Advocacia da OAB-SP. Coautor da coluna Registralhas).