Direito de preferência e a cláusula de vigência nos contratos de locação

Fundamentação

Quando tratamos de alienação de imóvel locado, seja esse comercial ou residencial, se torna necessário proceder à realização de observação aprofundada quanto aos requisitos que se voltam a garantir os direitos na relação contratual em tela.

Pois bem, a lei 8.245/91, vulgarmente conhecida como a Lei do Inquilinato, disciplina as relações locatícias, estando nela dispostas duas formas de proteção do locatário quando falamos em alienação do imóvel locado, a saber: O direito de preferência e a cláusula de vigência.

Inicialmente, trataremos do direito de preferência que está presente no artigo 27 da lei 8.245/91¹, cujo qual deve estar albergado em todos os contratos de locação, o que por sua vez, terá o escopo de limitar os direitos do locador quando ele pretender alienar o imóvel, uma vez que estará adstrito ao dever de cientificar o locatário desta venda. A comunicação deve ocorrer por meio de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que dê ciência inequívoca sobre a pretensão, oportunizando assim ao locatário, o exercício do seu direito de preferência.

A notificação ou comunicação, deverão conter, impreterivelmente, todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como a informação sobre o local e o horário em que o locatário poderá examinar a documentação relativa à alienação², porém, vale destacar que um ponto de suma importância nesse caso, versa sobre a obrigação de que o locatário exerça o seu direito de preferência no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena desse direito caducar, consoante disposto no art. 28 da Lei do Inquilinato ao asseverar que "o direito de preferência caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta".³

Para que o direito de preferência seja exercido, imperioso que o contrato de locação seja averbado à margem da matrícula do imóvel no competente cartório de Registro de Imóveis. A averbação do contrato de locação garante ao locatário a sua aposição à transmissão da propriedade mediante o exercício do seu direito de preferência, em decorrência do direito real averbado à margem da matrícula do imóvel.

Caso não seja realizada a averbação do contrato na matrícula do imóvel, poderá ocorrer de o locador alienar o imóvel sem respeitar a preferência do locatário na aquisição, restando apenas ao locatário reclamar posteriormente perdas e danos⁴.

À vista disso, percebemos o quão importante se revela dar publicidade ao contrato de locação, uma vez que a sua publicização se volta à ideia de tornar cognoscível a qualquer um a existência de qualquer ônus que recaia sobre determinado imóvel, do que se depreende que somente se poderá impor o dever de respeito e observância do contrato, quando esse for levado à conhecimento de todos a partir da sua averbação à margem da matrícula do imóvel.

A denominada publicidade dos atos registrais sempre existiu, porém, houve a alteração na sua forma em razão da complexidade dos negócios jurídicos envolvendo a transmissão de propriedade e da consequente necessidade de adaptação. Nesse sentido, a concepção que se busca evidenciar, se presta a esclarecer que todos os direitos imobiliários, tais como a cláusula estabelecendo a preferência no contrato de locação e outras disposições correlatas, somente originarão direitos em face de terceiros, após a sua averbação à margem da matrícula junto ao cartório de Registro de Imóveis, do que se permite inferir que, não havendo a mencionada averbação, sobrevirão apenas direitos de cunho obrigacional.

Para além disso, certo ainda que a publicidade garante a segurança das relações jurídicas, o que permite fazer com que qualquer interessado possa ter ciência quanto a eventuais implicações jurídicas negativas relativamente ao imóvel que está sendo objeto de negociação, o que torna o direito averbado à margem da matrícula, oponível a todos, não cabendo à terceiros alegarem o seu desconhecimento.

Nessa oportunidade, consoante disposto no art. 33 da lei 8.245/91, o locatário poderá adquirir o imóvel locado apenas mediante o pagamento do preço pago pelo terceiro, juntamente com as despesas da transferência do imóvel, desde que o contrato tenha sido devidamente averbado pelo menos trinta dias antes da alienação do imóvel.

Muito embora o dispositivo supramencionado esteja em nosso ordenamento jurídico para possibilitar que o locatário tenha suas garantias preservadas, nem sempre se mostra possível o exercício desse direito, considerando que devem estar reunidas as condições por parte do locatário voltadas ao pagamento do preço, algo que nem sempre ocorre, mesmo quando existe a intenção de permanecer no imóvel.

No caso do direito de preferência, vale enfatizar que se está diante da necessidade de averbação do contrato de locação à margem da matrícula e não de registro como desavisadamente se pode vir a imaginar. E nesse aspecto, importante esclarecer que a averbação se diferencia de registro, de acordo com o disposto na lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos)⁵.

Nesse sentido, diferentemente do direito de preferência que deverá ser averbado à margem da matrícula do imóvel, a cláusula de vigência no caso da alienação da coisa locada, deverá ser registrada junto ao cartório de Registro de Imóveis, conforme artigo 167 da lei 6.015/73⁶.

Assim, ultrapassada a discussão sobre a importância do direito de preferência, importante igualmente para o nosso estudo, a cláusula de vigência em caso de alienação⁷, que tem por escopo garantir que o contrato de locação permaneça vigente mesmo diante de eventual alienação do imóvel, ou seja, obriga o adquirente a manter o contrato de locação após a alienação do imóvel.

Com base na análise trazida no presente artigo, tem-se que os registros se caracterizam "como um sinal exterior, ou meio legal de publicidade, em garantia dos direitos com relação aos seus titulares e à validade de seus efeitos, relativamente a terceiros. Os registros se prestam assim para ficar à disposição do público, com o objetivo de amparar o crédito em geral e prevenir fraudes, além da garantia natural que outorgam aos negócios⁸.

Não obstante, se de um lado o direito de preferência e a cláusula de vigência se constituem como garantias do locatário, por outro, não se pode desprezar o fato de que os referidos institutos jurídicos podem se constituir em limitações ao exercício do direito de propriedade do locador, uma vez que, por exemplo, a utilização da cláusula de vigência, a depender da situação, pode vir a obstar a celebração de negócios importantes tendo por objeto o imóvel locado, podendo, até mesmo, vir a caracterizar abuso de direito por parte do locatário em alguns casos.

Assim, diante do que fora invocado no presente artigo, resta claro que a publicização dos atos registrais se revela de máxima importância para assegurar os direitos envolvidos no contrato de locação, em especial dos locatários, haja vista a possibilidade de opor tais direitos à terceiros. Todavia, não restam dúvidas de que não se pode utilizar dos direitos invocados em descompasso com o ânimo que motivou o seu advento, sob pena de se desnaturar tais institutos jurídicos, e até mesmo, de se incorrer em eventual abuso de direito, principalmente quando se pretender utilizar, por exemplo, a cláusula de vigência em contrato de locação que já se tornou por prazo indeterminado, ou quando não foi exercitado o direito de preferência, conforme preceitua o artigo 28 da lei 8.245/91, dentre tantas outras hipóteses nas quais o pretenso exercício de direitos não se sustentaria.

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*Debora Cristina de Castro da Rocha é advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.

*Camila Bertapelli Pinheiro é graduada em Direito pela Universidade Positivo. Advogada no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.