O distrato da compra de imóvel e a comissão de corretagem

Fundamentação

O Código Civil dispõe que o contrato de corretagem se trata de um instrumento através do qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas¹.

Ainda, de acordo com a lei 6.530/78 que disciplina a profissão do Corretor de Imóveis, pode-se depreender do seu artigo 3º as atribuições do referido profissional  

Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.

Desta maneira, a finalidade que orienta a busca por esse profissional, se volta a necessidade de que seja  por ele procedida a intermediação da negociação imobiliária, ou até mesmo, a venda ou compra de um imóvel com a orientação de determinado cliente, situação que, via de regra, deve ser amparada por um contrato.

Considerando todos os aspectos que envolvem a negociação imobiliária, se mostra bastante comum o entendimento de que o corretor de imóveis deverá ser remunerado apenas se ocorrer a efetiva venda do imóvel, e nesse sentido, que diante da não concretização do negócio que ensejaria a posterior lavratura da escritura pública de compra e venda entre o adquirente e o vendedor, o corretor de imóveis não teria o direito de receber. Essa concepção demonstra que se uma das partes desistir do negócio antes da efetivação por escritura pública, a remuneração do corretor estaria à mercê da vontade das partes.  

À vista disso, quanto à remuneração, o Código Civil dispõe em seu artigo 724² que a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e uso dos locais, para além, no artigo 725³ se destaca que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

O conceito gera embates sobre a aplicação da lei, sendo necessário o estudo da nossa jurisprudência, além de uma análise crítica para cada caso, isso porque, o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça é de que a comissão de corretagem  por intermediação imobiliária será devida se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio⁴.

Sendo assim, havendo a desistência do negócio por vontade das partes, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o corretor não será prejudicado, devendo receber a remuneração, observando os limites decisivos do negócio, com o devido acordo das partes. 

Cumpre esclarecer que o corretor apenas não será prejudicado de sua remuneração se o arrependimento de uma das partes adquirentes do negócio decorrer de motivo alheio à sua atividade, ficando restrito a esses termos⁵.

No mesmo sentido, é o entendimento do professor Claudio Luiz Bueno de Godoy:

(...) havida a concretização do consenso em documento que, para os negócios formais, seja apto à coativa exigência do documento definitivo, substancial, como sucede na corretagem de compra e venda imobiliária, ainda assim, recusado o documento essencial, nenhuma será a influência dessa recusa no direito à remuneração do corretor. Isso, é bom dizer, sempre que o arrependimento, no dizer da lei, se der por causa estranha à atividade do corretor. Pense-se, por exemplo, na subscrição de um documento provisório ou preliminar e na recusa em firmar o pacto definitivo pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o art. 723, a cujo comentário remete o leitor. Sem dúvida que então nenhuma corretagem será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso cumprimento contratual do mediador, causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão⁶.

Em decorrência lógica do entendimento acima, certo de que havendo motivo alheio a vontade do corretor na desistência do negócio, esse fará jus a percepção da sua remuneração. Todavia, não se pode desprezar aquilo que fora estabelecido no contrato celebrado entre o corretor e o cliente, pois, se no contrato estiver disposto que para o intermediador receber sua remuneração deverá ocorrer o proveito útil da negociação, deve-se observar se houve de fato sucesso na intermediação imobiliária, caso esse que deverá ser objeto de análise, a fim de se verificar o dever ou não de pagamento da remuneração, e até mesmo e especialmente, se o arrependimento da parte está ou não relacionado à falta de diligência e prudência do profissional⁷.

Nesse sentido se apresenta o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em recente decisão:

[...] PRETENSÃO DE VER RECONHECIDO O DIREITO AO RECEBIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. DESISTÊNCIA DOS VENDEDORES. CONDIÇÕES DA COMPRA E VENDA ALTERADAS NO CURSO DAS NEGOCIAÇÕES. PROPOSTA INICIAL NÃO OBSERVADA. DISCUSSÃO SOBRE CLÁUSULAS RELEVANTES. ENCERRAMENTO DAS NEGOCIAÇÕES PELOS VENDEDORES. INSUCESSO NA INTERMEDIAÇÃO. RESULTADO ÚTIL INEXISTENTE. REMUNERAÇÃO INDEVIDA. 3) PEDIDO ALTERNATIVO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO PARA A INTERMEDIAÇÃO DA VENDA. ACERTO ENVOLVENDO COMISSÃO PELA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. SERVIÇO DE CORRETAGEM. REMUNERAÇÃO DEVIDA APENAS NO CASO DE SUCESSO NA VENDA. [...] RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ/PR - 11ª C.Cível - 0015309-18.2015.8.16.0001 - Curitiba - rel.: juíza Luciane do Rocio Custódio Ludovico - J. 8/7/20)

(TJ/PR - APL: 00153091820158160001 PR 0015309-18.2015.8.16.0001 (Acórdão), relator: juíza Luciane do Rocio Custódio Ludovico, Data de Julgamento: 8/7/20, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/07/20)

Na esteira da decisão supra, e principalmente quando se invoca o resultado útil no trabalho desempenhado pelo corretor, nunca é demais trazer a orientação dos nossos tribunais e, in casu, do Superior Tribunal de Justiça na decisão proferida no REsp 1.266.937/MG quando entendeu que "o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos"⁸.

Veja-se que nessa mesma perspectiva podem ser encontradas as lições de Maria Helena Diniz ao asseverar que o "o corretor vende o resultado útil de seu trabalho, de modo que se o seu labor torna-se inútil não haverá se falar em qualquer remuneração, pois receberá a comissão não em virtude do serviço prestado, mas em razão do resultado obtido"⁹.

Assim, diante do que fora invocado no presente artigo, resta clara a necessidade de analisar o caso concreto - observando o contrato e a negociação entre as partes - para averiguar se a remuneração do profissional é realmente devida, devendo para tanto ser especialmente considerado se ocorreu efetivamente o proveito útil do negócio celebrado, com a devida aproximação das partes sem vícios na prestação do serviço.

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9 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. São Paulo: Saraiva, 2013, pág. 458

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*Debora Cristina de Castro da Rocha é advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.

*Camila Bertapelli Pinheiro é advogada no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.