sexta-feira, 18 de junho de 2021

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Avaliação dos custos unitários de construção no registro da incorporação imobiliária

A NBR 12.721/06 tem papel notório na consolidação de incorporações imobiliárias e condomínios.

terça-feira, 16 de fevereiro de 2021

(Imagem: Arte Migalhas.)

(Imagem: Arte Migalhas.)

Há que se considerar, a priori, que objetivo final da incorporação é, além da conclusão da obra e entrega das unidades, a constituição de propriedade individual sobre as unidades imobiliárias integrantes de conjuntos de imóveis, em geral, edifícios de dois ou mais pavimentos, bem como a instituição do regime especial de copropriedade sobre as partes do conjunto imobiliário destinadas à propriedade e ao uso comum de todos os titulares e/ou ocupantes das unidades imobiliárias autônomas1.

A incorporação imobiliária é, portanto, uma atividade empresarial sujeita aos regramentos da lei 4.591/642, que todavia, não se aplicam aos loteamentos e parcelamentos do solo urbano cobertos pelo decreto-lei 58/37, lei 6.766/79, e legislações posteriores3.

Nesse sentido, preleciona o parágrafo único, do art. 28, da lei 4.591/64, que:

"... Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas".

A lei 4.591/64 (lei dos Condomínios e das Incorporações), impõe exigências consubstanciadas, especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51, 53, 54, 55, 59, 60, 65 e 66, com o propósito de definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que estas se realizam, para a alienação (venda) total ou parcial da edificação ou conjunto de edificações4.

Por esse viés, traz para si significado especial a implementação de dispositivos normativos que conduzam à determinação exata do objeto de transação: A unidade individual e sua construção. Em paralelo, também ganha notoriedade a implantação de preceitos permissivos a uma adequada estruturação econômico financeira das incorporações, estabelecendo um mecanismo de comparação entre preços da transação e valores de custo da construção avaliados de acordo com o disposto na NBR 12.721/06.

Por conseguinte, trata-se de instituto complexo de promessa futura de entrega das unidades imobiliárias por parte do incorporador, não sendo razoável um nível mínimo sequer de abstração na caracterização dos imóveis a serem comercializados.

Diante da busca em se reduzir a abstração acerca da caracterização das unidades imobiliárias, inerente ao período inicial da incorporação, visando o maior nível de especificidade das unidades, diversos são os encargos e desafios a que se submete o incorporador, dentre os quais, se destaca a necessidade de desenvolvimento técnico do memorial de incorporação, que dentre outras obrigações, traz consigo a necessidade de publicização do empreendimento mediante o devido registro da incorporação, com as devidas características das unidades, bem como os custos unitários, visando atribuir transparência à construção e comercialização das unidades imobiliárias.

Nesse contexto, por exigência da Lei, o memorial de incorporação deve ser desenvolvido segundo regras normalizadas, devendo ser arquivado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis antes do início da alienação das unidades.5

Por conseguinte, a lei 4.591/646, denominada como "lei dos condomínios e incorporações", atribuiu à ABNT o dever de desenvolver uma norma técnica que estabelece critérios e métodos para a elaboração das incorporações imobiliárias, daí se dera a criação da NB-140/65, a posteriori denominada NBR-12.721/927.

Em seus critérios, a NB-140/65 trouxe o conceito do "Custo Unitário Básico - (CUB)" como justificativa à sua metodologia, de onde surgiu também o conceito de "área equivalente", utilizado atualmente na individualização das áreas e custos das unidades autônomas e para o cálculo simplificado dos custos de construção, com a aplicação do critério de proporcionalidade das áreas equivalentes de construção mediante planilhas de cálculo8.

Deve, portanto, o Incorporador, mediante as planilhas mencionadas, identificar a unidade autônoma e suas áreas privativas, comuns e totais. Por este viés, compreendido o procedimento de incorporação, conjuntamente à especificação ou individualização das unidades, destaca-se a relevância dos Quadros da NBR-12.721/92 atualmente NBR 12.721/069.

Dentre os documentos arquivados no momento do registro da incorporação ou levados a título de complemento no ato da instituição condominial, os quadros são a base da matrícula referente à unidade autônoma, perpetuando-se para todas as informações jurídico-fiscais.

Consoante art. 32 da lei 4.591/64, o incorporador poderá negociar as unidades autônomas somente após a ocorrência do arquivamento no competente registro de imóveis, dos seguintes documentos10:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção (devidamente registrado);

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do artigo 53, desta lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do artigo 53, com base nos custos unitários referidos no artigo 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

O registro de incorporação garante à construção do imóvel sua conformidade com os parâmetros da lei, o que a torna devidamente validada para a comercialização. Sem ele, qualquer transação imobiliária pelo instituto da incorporação, torna-se ilegal.

Basicamente, o Memorial de Incorporação deve trazer em si, todos os detalhes referentes à infraestrutura do empreendimento, no que se incluem caraterísticas e dimensões relevantes à aprovação e avaliação do empreendimento. Ademais, o documento também conta com o memorial descritivo em seu anexo, que pormenoriza os materiais, acabamentos e estruturas a serem utilizados na construção11.

As Normas Brasileiras que constituem regras e diretrizes sobre certo material, produto, processo ou serviço, são concebidas e gerenciadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O objetivo das NBR's é o incremento da segurança do processo e a qualidade do produto final12.

Especificamente quanto a NBR 12.721/06, essa versa sobre a avaliação de custos unitários de construção para a incorporação imobiliária, dentre outras disposições que lhe animam voltadas para condomínios edilícios, definindo as responsabilidades dos participantes de incorporações. Ademais, estabelece as condições técnicas e econômicas nos projetos de condomínios para alienação total ou parcial da edificação ou conjuntos de edificações. Institui os parâmetros para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de construção e outras prescrições correlatas, conforme determinações fixadas e exigências estabelecidas na lei Federal 4.591/6413.

A particularização da unidade depende do assento da incorporação no Registro de Imóveis, do projeto aprovado pelas autoridades (art. 32, alínea d); da discriminação das áreas de construção (art. 32, alínea c) e do memorial descritivo das especificações (art. 32, alínea g). O sistema comparativo inicia-se no lançamento da incorporação, quando a lei obriga à uma avaliação do custo global da obra, a qual deve ser entendida como o custo perfunctoriamente avaliado da edificação, nele incluídas todas as despesas relativas às obras complementares e necessárias à colocação do empreendimento em condições de uso.

Em razão da inexistência de projeto construtivo consolidado, na fase inicial do processo, a avaliação supramencionada deve ser realizada através de um procedimento matemático simplificado e a partir dos "custos unitários básicos", popularmente conhecido como CUB, fornecidos, para o metro quadrado, pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Em consequência, e somente para os efeitos de cálculo desses "custos unitários básicos", cabe, nesse estágio, a consideração de um número reduzido de projetos-padrão.

Incorporado o empreendimento, a lei determina a inserção de orçamento da construção, nos contratos do empreendimento com as construtoras (arts. 59 e 60). Os orçamentos devem ser realizados com o emprego das composições de custo, de uso corrente ou homologados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Consideram-se composições de uso corrente aquelas publicadas em livros ou revistas.

Diante dos subsídios conferidos pela NBR 12.721/06 se torna possível elaborar a estimativa dos custos de construção que devem ser arquivados no Registro Geral de Imóveis pelo incorporador, com a observância dos quadros III e IV, e a partir dos "custos unitários básicos" correspondentes aos projetos-padrão definidos pela Norma e mensalmente divulgados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil e das áreas de construção.

Diante da importância da elaboração dos quadros da NBR 12.721/06, imprescindível se revela a atenção do Incorporador para a sua elaboração, pois eventuais erros podem gerar atrasos no lançamento de empreendimentos, inseguranças jurídica e financeira à incorporação14.

Quando se trata de erros na elaboração dos quadros, podem ser considerados: (i) a utilização de projetos não legalizados na prefeitura; (ii) erro no levantamento das áreas (privativas, de uso comum e globais); (iii) erro de notação do coeficiente de proporcionalidade ou fração ideal; (iv) interpretação equivocada no tratamento de empreendimentos mistos (residencial & comercial); (v) má interpretação sobre as áreas acessórias; (vi) erro de enquadramento do empreendimento com relação ao projeto-padrão (CUB a ser adotado); (vii) erro no momento de transferência dos dados levantados em planta para as planilhas15.

Algumas consequências decorrentes de erros na elaboração dos quadros podem ser gravosas, causando: (i) atraso no lançamento (vendas) do empreendimento; (ii) modificação no valor do patrimônio dos condôminos; (iii) prejuízos ao proprietário ou ao erário relativos ao pagamento de impostos (ITBI e IPTU); (iv) prejuízos ao incorporador ou ao erário relativos à quitação do INSS da obra e o recolhimento dos impostos federais relativos ao ganho de capital; (v) desequilíbrio no rateio das despesas condominiais entre os condôminos; (vi) variação do valor real dos imóveis que pode dificultar a concessão de financiamento ao consumidor16.

Há que se ressaltar, nesse sentido, que a lei 4.591/64, exime os Oficiais de Registro de Imóveis de responsabilidades por imprecisão nos dados fornecidos, cabendo-lhes, apenas, a conferência matemática das informações. Em caso de erros que levem a processos judiciais, a responsabilidade técnica recai sobre o engenheiro ou o arquiteto que preencheu os quadros, podendo, eventualmente, atingir o incorporador.

Diante do exposto, evidencia-se a importância de que o preenchimento dos quadros seja executado por profissional habilitado, utilizando ferramentas adequadas, de modo a evitar erros que possam trazer consequências indesejadas ao incorporador e a todas as partes envolvidas.

Como pode-se observar, a NBR 12.721/06 tem papel notório na consolidação de incorporações imobiliárias e condomínios. É uma Norma que além de tornar mais preciso o orçamento para a incorporadora, torna mais justo o preço de venda.

Deste modo, pode-se concluir, portanto, a notável importância da NBR 12.721/06, permitindo-se a sua inclusão entre as principais normas técnicas brasileiras, pois os cálculos e considerações a serem elaboradas para um Memorial de Incorporação, cujas áreas e custos da atualmente denominada NBR 12.721/06, são direcionados a um processo de cálculo racional que tem por escopo minimizar interferências jurídicas e econômicas, sendo, pois, um fator de extrema relevância à tão almejada segurança jurídica entre incorporador e adquirente.

________

1- CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação imobiliária. 4. ed. São Paulo: Forense, 2017. p. 28.

2- LEIS E DIREITOS. Incorporação imobiliária. Posted on 8 de junho de 2017 by JUS. Disponível aqui.  Acesso em: 14 fev. 2021.

3- ABNT. Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios. Disponível aqui.  Acesso em: 14 fev. 2021.

4- Idem.

5- TUTIKIAN, Cláudio Morel. Incorporações e individuações imobiliárias de unidades em condomínio: descrição do roteiro e estudo exploratório das dificuldades do processo nos cartórios de registro de imóveis. Disponível aqui. Acesso em: 14 fev. 2021.

6- BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível aqui.  Acesso em: 14 fev. 2021.

7- NBR12721. Origem do Processo de Incorporação/ Instituição. Disponível aqui.  Acesso em: 14 fev. 2021

8- Idem.

9- Idem.

10- LEIS E DIREITOS. Incorporação imobiliária. Disponível aqui. Acesso em: 14 fev. 2021.

11- SIENGE. O que é e como emitir o registro de incorporação imobiliária? Disponível aqui. Acesso em: 14 fev. 2021.

12- SIENGE. NBR 12721 - O que é e como ela impacta sua construtora. Disponível aqui. Acesso em: 14 fev. 2021.

13- INCORPORAÇÃO NA PRÁTICA. Quadros da NBR 12721 | O que são e como preencher? Disponível aqui. Acesso em: 14 fev. 2021.

14- TASKPLAN GERENCIAMENTO. Quadros da NBR 12.721/2006 - Os principais erros cometidos e suas consequências para o incorporador. Disponível aqui.  Acesso em: 14 fev. 2021.

15- TASKPLAN GERENCIAMENTO. Quadros da NBR 12.721/2006 - Os principais erros cometidos e suas consequências para o incorporador. Disponível aqui.  Acesso em: 14 fev. 2021.

16- Idem.

Atualizado em: 16/2/2021 08:08

Debora Cristina de Castro da Rocha

VIP Debora Cristina de Castro da Rocha

Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado nas áreas do Direito Imobiliário e Urbanístico, Mestre em Direito Empresarial e Cidadania e Professora.

Debora de Castro da Rocha Advocacia
Edilson Santos da Rocha

Edilson Santos da Rocha

Assistente jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Direito pela Faculdades da Industria - FIEP.

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