Os reflexos da dispensa da cláusula resolutiva expressa em contratos imobiliários

A tardia dispensa da cláusula resolutiva expressa, em casos de inadimplência absoluta, sem esperanças de uma possível negociação viável entre as partes, certamente tornará mais breve a resolução contratual imobiliária, mas por outro lado, enfraquecerá a disposição entre as partes de uma possível negociação contratual.

Antes de adentrarmos na questão da dispensa da cláusula, mister se faz aclarar o conceito de cláusula resolutiva expressa e o entendimento da resolução contratual.

A resolução do contrato, como meio de extinção do contrato, com fundamento no seu descumprimento, somente restará conservado se o inadimplemento da parte inocente for absoluto, ou seja, no caso que a prestação não seja mais possível ou eficaz. Se for relativo não surgirá o direito à resolução, devendo ser observados os efeitos da mora.

De acordo com o art. 474 do Código Civil: "A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpretação judicial." O artigo citado visa diferenciar o modo pelo qual se opera a resolução do contrato.

O contrato com cláusula resolutiva expressa autoriza o contratante a desvinculação do vínculo contratual em caso de inadimplência. Assim, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento, autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel.

Esse entendimento certamente diminuirá o excesso de demandas judiciais, tendo em vista que não haverá mais a necessidade de ajuizar uma ação visando a resolução do contrato, quando este já invocar a favor da parte prejudicada, a garantia de cláusula resolutória expressa, privilegiando assim, os princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas intervenções negociais.

O Enunciado n. 436 na V Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal já contemplava a questão: "A cláusula resolutiva expressa produz efeitos extintivos independentemente de pronunciamento judicial. Embora o entendimento jurisprudencial entendia ser necessária a prévia manifestação judicial para que se realizasse a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel (REsp 620.787 - relatoria do ministro Luis Felipe Salomão), a lei, para Marco Buzzi "não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora".

Ainda segundo Marco Buzzi, "nada impede a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compra e venda de imóveis, após a notificação do comprador inadimplente e decorrido o prazo sem a quitação da dívida. A partir daí, é facultado ao vendedor exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva para a resolução do negócio de forma extrajudicial."

Importante registrar que a resolução de efeitos automáticos não é benéfica no sentido de romper o vínculo contratual de imediato diante de um quadro de inadimplência. O ideal seria remorar o efeito resolutivo, a fim que as partes considerassem uma negociação visando deferência ao princípio da conservação do contrato e na boa-fé contratual.

O ministro ressaltou ainda que, "em situações excepcionais, havendo motivos plausíveis e justificáveis para a não resolução do contrato, o devedor poderá buscar a via judicial para tentar manter o ajuste", respeitando sempre os princípios da ampla defesa e do contraditório, a fim de possibilitar o cumprimento das obrigações.  

Desta forma, apenas havendo motivo plausível e justificável poderia o devedor buscar a via judicial. Porém uma pergunta fica no ar... O que seriam essas justificativas? Desemprego? Pandemia? Doença? Com a segurança em requerer, inclusive, via extrajudicial a resolução do contrato, o credor recebe o poder de criar ao devedor que possui boa-fé, a saga de demonstrar e conceituar ao judiciário o que é "motivo plausível e justificável".