"Valor venal" para apuração do ITBI: basta!

Recentemente, em julgamento de recurso repetitivo¹, o STJ firmou as seguintes teses, com efeito vinculativo², ou seja, devem ser aplicadas aos processos em que discutida a mesma questão de direito:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Esse julgamento é do interesse de todos aqueles que adquiriram ou pretendam adquirir imóveis por valores inferiores ao "valor venal de referência" ou mesmo ao "valor venal para fins de IPTU".

E isso porque o STJ pacificou o entendimento segundo o qual a base de cálculo para apuração do ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, deve ser o valor da transação declarado pelo contribuinte, em prestígio ao princípio da boa-fé objetiva.

Logo, todos aqueles que adquiriram bens imóveis nos últimos cinco anos, recolhendo o ITBI sobre o "valor venal de referência" ou sobre o "valor venal para fins de IPTU", e não sobre o valor declarado no contrato ou escritura pública, foram tributados a maior e, assim, têm o direito ao ressarcimento pelo erário, a ser requerido em ação de repetição de indébito.

Já aqueles que pretendam adquirir bens imóveis por valores inferiores ao "valor venal de referência" ou mesmo ao "valor venal para fins de IPTU", são titulares do direito líquido e certo ao recolhimento do ITBI tendo como base de cálculo o valor do negócio, direito esse que deve ser perseguido por meio de mandado de segurança.

Em síntese, ao julgar o Resp 1.937.821/SP, o Tribunal da Cidadania decidiu que o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do bem imóvel transmitido.

Dito de outro modo, os ministros da 1º seção do STJ, por unanimidade, ponderaram que o valor venal de referência apenas revelaria um "valor médio de mercado, de cunho meramente estimativo, visto que despreza as peculiaridades do imóvel e da transação que foram quantificadas na declaração prestada pelo contribuinte, que, como cediço, presume-se de boa-fé".

Por fim, o acórdão pontuou que a presunção de veracidade do valor da transação constante do contrato ou escritura pública, somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se revelar, de imediato, incompatível com a realidade, de sorte a justificar a instauração de procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, nos moldes do art. 148 do CTN.

Em conclusão, apesar do cenário judicial absolutamente favorável (de longa data), culminando com o recente julgamento do Resp 1.937.821/SP, com efeito vinculativo "a todos os processos individuais ou coletivos que versem sobre idêntica questão de direito", é repudiante a sanha arrecadatória das prefeituras, eis que continuam obrigando os contribuintes a recolherem ITBI tendo como base de cálculo o "valor venal de referência" ou o "valor venal para fins de IPTU", mesmo que o valor da transação seja inferior! Um verdadeiro atentado ao princípio da moralidade administrativa.