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Incorporação imobiliária - Ganho de capital, ITBI e tributação no lucro presumido nas operações de permuta

Torna-se indispensável o planejamento tributário, tanto para o proprietário, para o empreendedor propriamente dito, quanto para os eventuais parceiros do negócio a ser celebrado.

quinta-feira, 23 de junho de 2022

O Incorporador não necessariamente precisa adquirir e pagar pelo terreno para empreender, assim poderão, o empreendedor em conjunto com o proprietário do terreno, mediante instrumento de permuta, realizar em conjunto todas as etapas para desenvolvimento do empreendimento, ou ainda, a respectiva venda das unidades imobiliárias, visando obter lucros, seja com participação ou não do proprietário terrenista na consecução da obra.

Para a maximização dos lucros, dentre outras medidas estratégicas, como as de marketing, comerciais, técnicas e jurídicas, restam às partes definirem a melhor estratégia tributária, de forma a trabalharem dentro da legalidade, mas por outro lado, tributarem de forma justa de acordo com o que determinam os princípios do direito tributário.

1.      DA PERMUTA IMOBILIÁRIA

A priori se mostra "imprescindível" - na permuta imobiliária - que a ambas as partes, "terrenista" e "empreendedor", tenham plena compreensão de quais são as possibilidades relacionadas às estratégias negociais e suas consequências fiscais. Pois tal formatação poderá influenciar principalmente no potencial de lucro de cada parte e consequentemente no sucesso do empreendimento.

A modalidade negocial da "permuta" ou simplesmente "troca" cada vez mais vem sendo adotada na incorporação imobiliária, além disso, é a principal forma pela qual as construtoras e incorporadoras vêm se utilizando para aquisição do terreno para a consecução de seus empreendimentos imobiliários.

A permuta, ou troca, é um modelo contratual com previsão no artigo 533 do Código Civil, em que uma das partes contratantes se obriga a dar à outra, um bem, a partir do recebimento de outro, que não seja dinheiro.

De acordo com a instrução normativa 107, de 14 de julho de 1988 da Receita Federal, é considerada permuta imobiliária:

"Para fins desta instrução normativa, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes o pagamento de parcela complementar em dinheiro aqui denominada torna."

A permuta como espécie de transação imobiliária para fins de incorporação pode ser firmada mediante Instrumento de Promessa de Permuta, nos termos da lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964.

A permuta pode ser firmada de diversas formas, pela troca do imóvel em que se implantará o empreendimento por unidades imobiliárias no local, por unidades finalizadas em outra localidade, ou ainda por parte da permuta em unidades prontas (seja no local ou fora) e outra parte em torna, leia-se em dinheiro.

Independentemente de como seja realizada, a permuta consiste em um modelo negocial atrativo para se adquirir um terreno para implantação do empreendimento, pois não há a necessidade de se dispor de recursos financeiros, ou na pior das hipóteses, viabiliza a utilização de valores mais baixos, como meio de se evitar atingir o caixa do empreendimento.

Mesmo se demonstrando vantajoso o modelo negocial de permuta, alguns aspectos importantes devem ser considerados, principalmente no que diz respeito aos aspectos tributários. Dentre eles, o ganho de capital, o pagamento do ITBI e a tributação no lucro presumido pelo Incorporador que recebe o imóvel em permuta.

2.      DO GANHO DE CAPITAL NA PERMUTA IMOBILIÁRIA

Em se tratando de direito tributário:

 "considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra, por parte de um dos proprietários-contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente denominada torna".

A operação de permuta, desde que somente entre unidades imobiliárias, pode ser excluída na determinação do ganho de capital da pessoa física, desde que não tenha havido torna e que a escritura pública correspondente seja de permuta.

O custo individual de aquisição das unidades recebidas pelo proprietário, deve ser determinado distribuindo-se, proporcionalmente, o valor do imóvel dado em permuta ao valor atribuído a cada um dos imóveis, seguindo-se os parâmetros definidos no item 1.8 da IN SRF nº 107, de 1988.

Na hipótese de inocorrência de torna (valor complementar) na operação de permuta de unidades imobiliárias, não pode haver de forma alguma alteração patrimonial, pois o somatório do valor de cada uma das unidades imobiliárias recebidas terá que ser exatamente igual ao valor do imóvel dado em permuta.

Para se determinar o ganho de capital, serão excluídas (Lei nº 7.713, de 1988, art. 22, inciso III):

I - as transferências causa mortis e as doações em adiantamento da legítima, exceto quando a transferência for efetuada a valor de mercado e este superar o valor constante da declaração do de cujus ou do doador, caso em que a diferença a maior sujeitar-se-á à incidência de imposto.

II - a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias.

Se na permuta houver recebimento de torna, deverá ser apurado o ganho de capital somente sobre a torna. Não é considerada permuta a operação que trate de qualquer outro bem ou direito diferente de bem imóvel. Na permuta sem torna não incidirá o IRPF, vez que não terá havido ganho e bem por isso não terá ocorrido o fato gerador do imposto.

Atualizado em: 23/6/2022 08:26

Debora Cristina de Castro da Rocha

VIP Debora Cristina de Castro da Rocha

Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado nas áreas do Direito Imobiliário e Urbanístico, Mestre em Direito Empresarial e Cidadania e Professora.

Debora de Castro da Rocha Advocacia
Edilson Santos da Rocha

Edilson Santos da Rocha

Advogado pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia.