Princípio da eficácia do registro público imobiliário

O titular de direitos sobre imóveis é livre para registrar ou não registrar qualquer ato no ofício de imóveis. Essa faculdade tem como contrapartida o dever do oficial de registro de Imóveis de aceitar a conduta livre (fazer ou não fazer) do titular. Se este resolve registrar a escritura, o oficial deve prenotá-la. Se o titular do direito resolve não registrar o ato imobiliário, o oficial deve acatar essa decisão. Essa relação jurídica é potestativa: o proprietário é sempre livre (pode fazer ou não) e o oficial deve aceitar tal liberdade.

Essa relação jurídica potestativa está representada na Figura 1 utilizando o exemplo da convenção do condomínio. De um lado, a faculdade dos condôminos como direito principal; no plano oposto, o dever derivado do registrador de acatar o exercício da faculdade dos condôminos. Nesse caso, a faculdade se manifesta como poder¹ porque sempre tem a capacidade de subordinar a vontade do registrador.

Essa relação jurídica potestativa parece estranha, mas quem compra pode não registrar seu título e ninguém poderá obrigá-lo a fazer. O resultado dessa liberdade potestativa manifesta os seguintes efeitos jurídicos:

1. Se o proprietário registrar o seu título, esse ato terá eficácia real contra todos, autenticidade e segurança jurídica;
2. Se o proprietário não registrar o seu título, esse ato terá eficácia pessoal contra quem participou daquela relação jurídica e sua segurança jurídica será menor.

A convenção condominial está inserida nesse contexto de relação jurídica potestativa, inerente ao direito de propriedade e segue a lógica dos citados efeitos (eficácia ou não contra terceiros e segurança jurídica).

As condutas opostas de registrar ou não registrar a convenção do condomínio são lícitas é modulam diferentes efeitos jurídicos.

Muitos autores costumam denominar a eficácia registral de "princípio da obrigatoriedade do registro". Não parece existir obrigatoriedade do registro, mas tão só efeitos jurídicos do registro no plano da autenticidade, segurança e eficácia. O registro do ato manifesta a propriedade, isso é eficácia contra todos e presunção de autenticidade. Aparentemente, mais correto seria denominá-lo "princípio da eficácia do registro".