A distinção entre revisão e atualização monetária na lei 9.514/97: Garantindo um acordo justo nas alienações fiduciárias

Introdução

A presente dissertação discute uma questão relevante relacionada à admissibilidade da atualização monetária do valor garantido em um contrato de alienação fiduciária, tendo como base a lei 9.514/97.

O cerne do recurso apresentado é o argumento de que a atualização monetária do valor de garantia para fins de leilão é injusta e viola a regra estabelecida no artigo 24, inciso VI, parágrafo único da citada lei acima.

A grande controvérsia que reside e a  interpretação equivocada da expressão "revisão", visto que alguns juízes entendem que o valor de garantia, para efeitos de leilão, pode ser atualizado monetariamente em virtude de cláusulas contratuais.

Revisão versus atualização

Antes de adentrarmos na análise das justificativas apresentadas pelos autores do recurso, é importante compreender a distinção entre revisão e atualização.

A revisão implica uma análise ampla de diversos fatores para aferir o valor de algo, especialmente a partir da dinâmica do mercado.

Por outro lado, a atualização monetária é uma operação aritmética que aplica um índice monetário a um valor base, sem considerar outros elementos que possam impactar o valor de mercado.

Justificativas da escolha legislativa

O legislador optou por exigir a revisão como elemento essencial nos contratos de financiamento sob a égide da alienação fiduciária, ao invés de simplesmente permitir a atualização monetária. Essa escolha é justificada por três aspectos principais:

1. Tempo prolongado das operações de crédito: Em alguns casos, como nas hipotecas, o prazo de pagamento pode se estender por até trinta anos. Nesse contexto, uma revisão mais abrangente é necessária para considerar as flutuações do mercado ao longo de um período tão extenso.
2. Concessão de crédito para construção: Quando há concessão de crédito para a construção de um imóvel, é necessário considerar uma revisão mais detalhada, uma vez que as melhorias futuras no imóvel podem agregar valor ao mesmo, indo além de uma simples atualização monetária.
3. Necessidade de revisão em situações específicas: Em casos em que o devedor já pagou substancialmente a obrigação garantida, torna-se recomendável revisar o valor do imóvel antes de um segundo leilão, garantindo assim uma venda justa caso o valor de mercado tenha sido impactado positivamente desde a celebração do contrato.

Importância da revisão para a garantia de equilíbrio contratual

A revisão do valor do imóvel é apresentada como uma prática essencial para garantir uma venda por valor justo entre as partes envolvidas no contrato, com base em critérios como a duração do contrato, melhorias realizadas no imóvel e o cumprimento das obrigações contratuais.

Para sustentar essa argumentação, é imperativo ressaltar a importância de apresentar evidências claras da revisão, como a comparação entre o valor de mercado e o valor venal do imóvel.

Objetivo da Regra 24, VI, § único da lei 9.514/97

A regra 24, VI, § único da lei 9.514/97 tem como objetivo garantir que o devedor fiduciante receba o valor excedente após a venda do imóvel e a dedução do valor financiado, resultante da valorização do imóvel ao longo do tempo.

Portanto, a atualização monetária isolada não seria suficiente para representar adequadamente o valor real da propriedade em um leilão, uma vez que não leva em conta diversos fatores que afetam o valor de mercado do imóvel.

Interpretação da lei e possíveis implicações

A legislação é clara quanto à exigência da revisão do valor do imóvel antes de sua venda em leilão, conforme o § único da regra 24 da lei 9.514/97. Essa avaliação prévia é uma exigência histórica em casos de execução em que o devedor não paga a dívida, visando evitar injustiças ao devedor, que poderia perder um bem de valor superior à dívida sem receber a diferença entre ambos.

Conclusão

Uma decisão que não interprete adequadamente o § único da regra 24 da lei 9.514/97, contraria não apenas essa lei federal e o ordenamento jurídico, mas também o sistema jurídico que exige a avaliação do imóvel antes de sua venda em leilão.

Em vista das justificativas apresentadas, é justo e um costume em nosso ordenamento jurídico a revisão do preço de mercado para garantir a equidade nas alienações fiduciárias. Além disso, é crucial que a questão seja revisada e devidamente analisada pelas instâncias competentes para assegurar um acordo justo entre as partes envolvidas nos contratos de financiamento sob a égide da alienação fiduciária.