Loteamentos e a nova configuração do parcelamento do solo urbano pela lei 13.465/11

INTRODUÇÃO                                                      

O parcelamento do solo tem o objeto de regular a utilização do solo urbano garantindo não só os direitos de propriedade e habitação, dois dos elementos constitutivos da dignidade humana, mas garantindo que o Estado controle sua criação e utilização de acordo com a função social.

Nas palavras do nobre professor José Afonso da Silva, o parcelamento do solo urbano visa "a urbanificação de uma gleba, mediante sua divisão ou redivisão em parcelas destinadas ao exercício das funções elementares urbanísticas" (SILVA, 2000, p. 249).

É possível, em decorrência da divisão do solo, a criação de algumas espécies de núcleos de moradia e convívio, tais como loteamentos abertos, loteamentos fechados, loteamentos regulares, e, por fim, condomínios de lotes. Todos possuem natureza jurídica e forma de criações específicas amparadas nas leis 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sendo que cada uma das formas apresenta benefícios e problemas para seus loteadores, moradores e para a competente municipalidade.

Esse estudo visa, num primeiro momento, apresentar os principais pontos de conflitos existentes em decorrência do parcelamento do solo, realizado com base nas Leis supracitadas e, num segundo momento, analisar como a lei 13.465, de 11 de julho de 2017, trouxe elementos para os dirimir.

1. MOVIMENTO HISTÓRICO E SOCIAL

Conforme citado na parte introdutória desse artigo, é de suma importância entendermos os fatos históricos que desencadearam as novas atividades sociais, pois, dessa forma, fica mais fácil a compressão das finalidades dos novos institutos trazidos pela lei 13.465, de 11 de julho de 2017, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana e outros temas.

Segundo Gilberto Brandão Marcon (MARCON, 2017) em seu artigo "A História da Migração do Campo para as Cidades do Brasil do século XX", o século XX deve ser dividido em dois importantes períodos, sendo que o motivo que os difere é o local, a natureza dos trabalhos realizados e os proventos auferidos.

De início, a concentração das atividades, visando a subsistência familiar, eram executadas no campo de maneira artesanal e, num segundo momento, passaram a ser obradas nos centros urbanos.

Inicialmente, 70% das famílias brasileiras viviam na zona rural e, por óbvio, a concentração do trabalho lá estava. Buscando melhores condições de trabalho, os grupos familiares migraram para a zona urbana, sendo que, no final do século XX, apenas 22 % destes ainda estavam trabalhando no campo.

Ocorre, porém, que as cidades não possuíam infraestrutura básica (água, saneamento, segurança, controle de pragas e de doenças) para receber todos os grupos, tampouco existiam regramentos que tipificavam e regulamentavam a nova forma de convívio em condomínio, o que resultava em conflitos e abusos promovidos pelos detentores do capital.

Tendo como base um enfoque global, pode ser observado que os movimentos de migração da população dos campos para as cidades e os processos de industrialização marcaram o início das reações sociais contra o absolutismo dos direitos individuais.

A concepção individualista das legislações daquela época (anterior a 1799) formatou um sistema de direitos absolutos. O Monarca era considerado a imagem e a vontade de Deus na Terra e, desta forma, o exercício de suas determinações era protegido, e jamais poderia ser considerado abusivo, mesmo que dele decorressem consequências danosas para a sociedade (LIMA, 1956, p.29).

• Confira aqui a íntegra do artigo.