Garantias contratuais

Introdução

As garantias contratuais têm como função assegurar o cumprimento das obrigações contraídas pelo devedor, protegendo credores e devedores, enquanto promovem segurança jurídica e equilíbrio nas relações contratuais, podem ser definidas como instrumentos jurídicos que asseguram o cumprimento de uma obrigação, caso o devedor não consiga realizá-la espontaneamente.

Podem ser classificadas em dois grupos principais: garantias pessoais, em que um terceiro se responsabiliza pela obrigação, como ocorre na fiança e no aval; e garantias reais, que vinculam bens específicos à obrigação, como a hipoteca, o penhor e a alienação fiduciária.

As garantias contratuais têm como função promover segurança jurídica com a redução do risco de inadimplência e garantir ao credor o cumprimento da obrigação ou a reparação por eventuais prejuízos, além disso, são hábeis à promoção da confiança nas relações econômicas, fomentando o crédito e investimentos, especialmente em setores como o imobiliário e o empresarial.

Desde o Direito Romano, as garantias contratuais mediante mecanismos como a fidúcia e o pignus (penhor), evoluíram ao longo do tempo para atender às necessidades sociais e econômicas, protegendo o patrimônio e assegurando o cumprimento de obrigações. Conforme aduz Maria Helena Diniz¹, o negócio fiduciário consiste no ato de transmitir um bem ou direito a um terceiro, com a condição de que este tenha a obrigação de devolvê-lo ao atingir um objetivo previamente estabelecido.

Portanto, o negócio fiduciário baseia-se na fidúcia, ou confiança mútua, caracterizando-se pela transferência de bens móveis ou imóveis a outra parte, com a obrigação de administrá-los em benefício de terceiros. No Brasil, a legislação referente às garantias contratuais passou por um processo gradual de consolidação, acompanhando as transformações econômicas e sociais do país.

O CC de 1916² já trazia previsões importantes sobre as principais modalidades de garantias da época, como a hipoteca, o penhor e a fiança, que eram amplamente utilizadas para assegurar o cumprimento de obrigações contratuais em diferentes contextos.

A promulgação do CC/02³ modernizou e ampliou o arcabouço jurídico das garantias contratuais, introduzindo instrumentos mais eficazes e adequados às demandas atuais, como a alienação fiduciária, reconhecida por sua agilidade e segurança para os credores.

Regulada pela lei 9.514/1997⁴, a alienação fiduciária possibilita uma execução extrajudicial mais célere, transformando-a em uma ferramenta amplamente adotada no setor imobiliário e financeiro. Além disso, o CC/02 trouxe maior detalhamento e clareza às disposições relacionadas às garantias, promovendo avanços na regulação de contratos e no equilíbrio entre as partes.

A atualização legislativa também refletiu uma preocupação com a segurança jurídica e com a proteção tanto do credor quanto do devedor, contribuindo para uma maior confiança nas relações contratuais e para o fortalecimento do ambiente de negócios no país.

A evolução normativa reflete o esforço do ordenamento jurídico brasileiro em adaptar-se às transformações sociais, fornecendo instrumentos legais robustos que impulsionam o desenvolvimento econômico e promovendo equilíbrio e estabilidade nas relações jurídicas.

O principal objetivo é garantir o cumprimento das obrigações, protegendo os interesses das partes, ao oferecer ao credor a segurança de que poderá executar a garantia em caso de inadimplência para satisfazer seu crédito.

Além disso, as garantias contratuais favorecem o devedor ao possibilitar o acesso a recursos financeiros e à realização de contratos, promovendo maior confiança entre as partes, sendo amplamente utilizadas em financiamentos, arrendamento mercantil, locações e transações imobiliárias.

No setor imobiliário, instrumentos como a hipoteca e a alienação fiduciária garantem o pagamento de financiamentos habitacionais, enquanto no setor empresarial, o aval e a fiança desempenham papéis essenciais em contratos de crédito e investimentos.

No entanto, as garantias contratuais devem ser corretamente formalizadas, respeitando os requisitos legais e princípios como a boa-fé e a função social do contrato, pois a falta de regulamentação adequada pode causar conflitos e prejudicar a eficácia dos instrumentos.

As garantias contratuais têm se mostrado essenciais para a promoção da segurança jurídica e o equilíbrio das relações contratuais, refletindo sua importância estratégica no desenvolvimento econômico e social ao promover confiança, estabilidade e proteção às partes, com sua aplicação correta, sendo indispensável para relações contratuais mais justas e eficientes.

Princípios fundamentais

As garantias contratuais baseiam-se em princípios fundamentais, como a boa-fé, a função social dos contratos e o equilíbrio entre direitos e deveres, promovendo segurança e justiça nas relações contratuais. O princípio da boa-fé, previsto no art. 422 do CC⁵, constitui um alicerce das garantias contratuais, impondo às partes a obrigação de agir com honestidade, transparência e cooperação em todas as fases do contrato, desde a negociação até sua execução.

Nas garantias contratuais, a boa-fé tem a função de prevenir abusos de poder, fraudes ou condutas que prejudiquem os objetivos do contrato, de forma a garantir, em casos como fianças ou alienações fiduciárias, que as partes honrem suas obrigações de acordo com o estabelecido e preservem a confiança mútua.

Por sua vez, a função social dos contratos, conforme o art. 421 do CC, determina que os contratos atendam tanto aos interesses individuais das partes quanto aos coletivos e ao bem-estar social, de forma a assegurar, no âmbito das garantias contratuais, que os instrumentos empregados não causem prejuízo a terceiros ou à sociedade.

A alienação fiduciária exemplifica esse equilíbrio, pois, enquanto favorece o credor, também considera o impacto social, especialmente em financiamentos imobiliários para moradia, prevenindo que o uso das garantias contratuais resulte em danos excessivos ou injustiças sociais.

O princípio do equilíbrio contratual busca garantir justiça e proporcionalidade nas relações jurídicas com garantias contratuais, evitando benefícios indevidos de uma parte em prejuízo da outra, assegurando a clara definição de direitos e deveres para proteger credores e devedores.

Por exemplo, dispositivos contratuais que imponham encargos desproporcionais ou transfiram integralmente os riscos para uma das partes podem ser considerados abusivos e, portanto, nulos, uma vez que o equilíbrio contratual fortalece a legitimidade das garantias contratuais e fomenta a confiança e a eficácia das relações jurídicas.

Os princípios fundamentais das garantias contratuais são a base para sua aplicação justa, promovendo transparência, confiança, interesses coletivos e proteção contra abusos, fortalecendo a segurança jurídica e a credibilidade dos contratos no ordenamento jurídico e na sociedade.

Classificação das garantias contratuais

As garantias contratuais classificam-se em categorias que atendem às exigências jurídicas e práticas, sendo indispensáveis para assegurar o cumprimento das obrigações, abrangendo garantias pessoais, baseadas no compromisso de terceiros; garantias reais, que vinculam bens específicos; e formas alternativas, moldadas às necessidades particulares das partes.

As garantias pessoais distinguem-se pelo compromisso de um terceiro em assumir a obrigação caso o devedor principal não a cumpra, sendo as modalidades mais frequentes o aval e a fiança:

Fiança: A fiança, regulamentada pelos arts. 818 a 839 do CC brasileiro, consiste em um contrato acessório no qual uma pessoa (fiador) se compromete a garantir o adimplemento de uma obrigação assumida pelo devedor principal. De acordo com o art. 818, o fiador responderá pelo cumprimento da dívida em caso de inadimplência do devedor, dentro dos limites estipulados no contrato.

Esse instituto é amplamente empregado, especialmente em contratos de locação de imóveis, conforme previsto na lei 8.245/1991⁶ (lei do inquilinato), que reforça a importância da fiança como mecanismo de segurança jurídica nas relações contratuais.

Aval: O aval, aplicado em títulos de crédito como notas promissórias e cheques, é uma garantia cambial em que um terceiro assume a responsabilidade pelo pagamento da obrigação em caso de inadimplência, distinguindo-se da fiança por suas características próprias previstas na legislação específica.

Previsto nos arts. 30 e 32 do decreto 2.044/1908⁷ e nos arts. 14 a 18 da lei uniforme de Genebra⁸ sobre títulos de crédito, é uma garantia cambial em que um terceiro (avalista) assume a obrigação de pagar o título de crédito, como notas promissórias e cheques, caso o devedor principal não o faça.

Diferentemente da fiança, o aval é indivisível, autônomo e segue as disposições específicas da legislação cambial, atribuindo ao avalista responsabilidade solidária, independentemente das condições entre o credor e o devedor principal.

Por sua vez, as garantias reais consistem na vinculação de bens, móveis ou imóveis, ao cumprimento de uma obrigação contratual. São amplamente utilizadas em contratos financeiros e imobiliários, sendo classificadas em:

Hipoteca: A hipoteca, regulada pelos arts. 1.473 a 1.505 do CC brasileiro, é uma garantia real sobre bens imóveis que mantém a posse com o devedor e assegura ao credor o direito de preferência, permitindo a satisfação da dívida por meio de alienação judicial, conforme o art. 1.419 do CC.

Penhor: O penhor, regulamentado pelos arts. 1.431 a 1.472 do CC brasileiro, é uma garantia real sobre bens móveis, permitindo que o bem seja entregue ao credor ou depositado a um terceiro, conforme o art. 1.437, para assegurar o cumprimento de uma dívida.

Alienação fiduciária: A alienação fiduciária, disciplinada pela lei 9.514/1997, transfere ao credor a propriedade resolúvel de um bem, enquanto o devedor mantém sua posse direta, permitindo a consolidação do bem ao credor em caso de inadimplência, sem necessidade de execução judicial.

Além das garantias pessoais e reais, existem alternativas que oferecem maior flexibilidade para diferentes tipos de contratos:

Caução: A caução, regulada pelo CC brasileiro, é utilizada como garantia de obrigações contratuais, podendo ser prestada em dinheiro, bens ou títulos, sendo amplamente aplicada em contratos de aluguel, conforme o art. 38 da lei do inquilinato (lei 8.245/1991).

Seguro-garantia: O seguro-garantia, disciplinado pelo decreto-lei 73/1966⁹ e pela resolução CNSP 477/13¹⁰, transfere o risco ao mercado segurador, sendo amplamente utilizado em contratos empresariais e licitações públicas, permitindo à seguradora responsabilizar-se pelo cumprimento da obrigação contratual em caso de inadimplência, em conformidade com a lei 8.666/1993¹¹.

A classificação das garantias contratuais demonstra a variedade de instrumentos jurídicos disponíveis para proteger os interesses das partes, com modalidades que atendem às necessidades de credores e devedores, promovendo segurança jurídica e estabilidade nas relações contratuais.

Regulação jurídica

As garantias contratuais têm sua base jurídica sólida no ordenamento brasileiro, sendo reguladas por disposições do CC, normas específicas e resoluções que orientam sua aplicação em diversas modalidades contratuais. A seguir, abordaremos os principais aspectos relacionados à sua regulação.

O CC brasileiro é a principal norma que disciplina as garantias contratuais, estabelecendo as bases legais para a aplicação desses instrumentos. Entre os artigos mais relevantes destacam-se:

Art. 818 a 839: Regem a fiança, que é uma garantia pessoal em que o fiador assume a responsabilidade pelo cumprimento da obrigação do devedor principal.

Art. 1.419 a 1.430: Tratam do penhor, uma garantia real que vincula bens móveis à dívida, oferecendo segurança ao credor.

Art. 1.473 a 1.505: Disciplina a hipoteca, aplicável a bens imóveis, detalhando sua constituição, efeitos e execução.

Art. 1.361 a 1.368-A: Tratam da alienação fiduciária, tanto para bens móveis quanto para bens imóveis, trazendo previsões modernas sobre esse mecanismo de garantia.

Esses dispositivos estruturam as principais modalidades de garantias, oferecendo uma base normativa sólida para a resolução de conflitos e proteção dos direitos das partes. Além do CC, há legislações específicas que tratam de modalidades particulares de garantias contratuais. Entre elas, destacam-se:

Lei 9.514/1997: Regulamenta a alienação fiduciária de bens imóveis, sendo amplamente utilizada em financiamentos imobiliários.

Lei 8.009/1990¹²: Estabelece a impenhorabilidade do bem de família, excetuando os casos de penhora para cumprimento de obrigação garantida por fiança ou alienação fiduciária.

Lei 6.015/1973¹³ (lei de registros públicos): Dispõe sobre a necessidade de registro e averbação de garantias reais, como hipoteca e alienação fiduciária, em cartórios competentes para que tenham eficácia contra terceiros.

Essas normas específicas complementam as previsões do CC, detalhando condições e exigências para garantir maior segurança jurídica. Diversas resoluções e regulações emitidas por órgãos setoriais contribuem para a aplicação prática das garantias contratuais. Destacam-se:

Resolução 3.517/07¹⁴ do CMN - Conselho Monetário Nacional: Trata da obrigatoriedade de divulgação do CET - Custo Efetivo Total em contratos de crédito, promovendo transparência nas garantias contratuais.

Resoluções do Bacen - Banco Central do Brasil: Regulam operações de crédito com garantias, como no caso do SFH - Sistema Financeiro da Habitação, que utiliza alienação fiduciária e hipoteca como ferramentas principais.

Normas reguladoras da CVM - Comissão de Valores Mobiliários: Aplicáveis a garantias em contratos empresariais e emissão de debêntures.

As resoluções visam padronizar e regulamentar as garantias contratuais em setores específicos, promovendo confiança, previsibilidade e aplicação justa por meio de um conjunto robusto de normas jurídicas.

Garantias no setor imobiliário

No setor imobiliário, as garantias desempenham papel essencial ao viabilizar financiamentos e assegurar segurança jurídica nas transações, com destaque para a alienação fiduciária, a hipoteca e o uso do FGTS, entre outras opções amplamente aplicadas.

A alienação fiduciária, disciplinada pela lei 9.514/1997, é amplamente adotada em financiamentos imobiliários, transferindo ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, enquanto o devedor mantém sua posse direta; em caso de inadimplência, permite a consolidação extrajudicial, garantindo agilidade e segurança.

A hipoteca, regulamentada pelos arts. 1.473 a 1.505 do CC, oferece uma garantia real sobre bens imóveis, preservando a posse do imóvel com o devedor e possibilitando a execução judicial em caso de inadimplência; no entanto, tem sido gradualmente substituída pela alienação fiduciária pela sua maior agilidade.

O FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, regido pela lei 8.036/1990¹⁵, é uma alternativa eficiente para financiamentos imobiliários, sendo utilizado para aquisição de imóveis, amortização, liquidação de saldo devedor ou pagamento de parcelas no âmbito do SFH - Sistema Financeiro da Habitação.

O uso do FGTS torna os financiamentos mais acessíveis, especialmente para famílias de baixa e média renda. Além das modalidades mencionadas, o setor imobiliário emprega outras formas de garantia que atendem a diferentes necessidades:

Caução imobiliária: Essa modalidade consiste na oferta de um bem imóvel como garantia de uma obrigação. Em caso de inadimplência, o credor pode executar o imóvel dado em caução para satisfazer a dívida.

Seguro-garantia: Amplamente utilizado em contratos empresariais e de construção civil, o seguro-garantia oferece ao credor a segurança de que a obrigação será cumprida por meio de cobertura fornecida por uma seguradora.

Penhor de direitos sobre imóveis em construção: Trata-se de uma modalidade que permite ao credor obter garantia sobre os direitos do devedor relacionados a imóveis que ainda estão em fase de construção, garantindo o cumprimento das obrigações contratuais.

A escolha da garantia mais adequada depende das características específicas da operação, sempre considerando a legislação vigente e os objetivos das partes envolvidas. Essas garantias não apenas tornam o mercado imobiliário mais eficiente, mas também promovem a confiança e o desenvolvimento econômico.

Aspectos práticos

As garantias contratuais, para assegurar obrigações e segurança jurídica, devem ser redigidas, formalizadas e registradas de forma clara, objetiva e em conformidade com o ordenamento jurídico, prevenindo cláusulas abusivas.

O contrato que formaliza a garantia deve conter todas as informações essenciais, incluindo a identificação das partes envolvidas, como credor, devedor e, quando aplicável, terceiro garantidor; a descrição detalhada da obrigação garantida; a especificação do objeto da garantia, que pode abranger bens móveis, imóveis ou direitos; e as condições para a execução da garantia em caso de inadimplência.

É essencial que o contrato seja elaborado em linguagem clara e acessível, observando as exigências legais específicas de cada tipo de garantia, como o reconhecimento de firma nos contratos de fiança ou o registro em cartório nas garantias reais, como hipotecas e alienações fiduciárias.

O registro das garantias contratuais em cartórios é essencial para garantir sua eficácia jurídica, especialmente no caso de garantias reais, pois assegura a publicidade do contrato e sua validade perante terceiros. As principais exigências de registro incluem:

Garantias sobre imóveis (hipoteca e alienação fiduciária):

As garantias sobre imóveis devem ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis, conforme a lei 6.015/1973¹⁶, para assegurar publicidade, eficácia e oponibilidade a terceiros nos negócios jurídicos.

O registro é essencial para garantir prioridade ao credor na hipoteca e assegurar a propriedade resolúvel ao credor na alienação fiduciária, protegendo os direitos das partes e garantindo segurança jurídica.

Garantias sobre bens móveis (penhor e alienação fiduciária):

As garantias sobre bens móveis, como penhor e alienação fiduciária, também seguem o princípio da publicidade, sendo necessárias para dar eficácia jurídica e proporcionar segurança às partes envolvidas e aos terceiros interessados.

O penhor de bens móveis deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos, conforme disposto no CC brasileiro (lei 10.406/02). O registro confere validade e garante a prioridade do credor em uma eventual disputa judicial.

Já no caso de alienação fiduciária de bens móveis, o registro também deve ser efetuado no Cartório de Títulos e Documentos, mas isso depende da natureza do bem. Por exemplo, se o bem for um veículo, o registro ocorre nos órgãos de trânsito competentes (como o DETRAN), enquanto outros bens móveis seguem os procedimentos no cartório.

Assim como ocorre para bens imóveis, esses registros são indispensáveis para garantir publicidade e segurança jurídica, tornando essas garantias eficazes contra terceiros e protegendo os direitos dos credores e devedores envolvidos.

Os aspectos práticos das garantias contratuais buscam assegurar sua eficácia, evitando conflitos judiciais, sendo indispensáveis a correta redação e formalização, o registro em cartórios para garantir segurança jurídica e equilíbrio entre as partes.

Ao adotar essas boas práticas, as garantias contratuais cumprem plenamente sua função de promover confiança nas relações contratuais e assegurar os interesses de credores e devedores de maneira justa e eficaz.

Conclusão

As garantias contratuais, além de assegurar o cumprimento das obrigações e proteger os interesses das partes, são fundamentais para a segurança jurídica, promovendo confiança e impulsionando o desenvolvimento econômico por meio de financiamentos e investimentos.

As modalidades de garantias, como: pessoais (fiança e aval), reais (hipoteca, penhor e alienação fiduciária), caução e seguro-garantia, atendem a diferentes demandas e cenários, destacando a importância de sua redação, formalização e registro adequados.

Desafios como conflitos entre credores e devedores, interpretações jurisprudenciais e a adaptação às mudanças tecnológicas exigem atenção no campo jurídico.

As garantias contratuais são pilares da segurança jurídica e da estabilidade econômica, cujo aprimoramento regulatório e prático é essencial para atender às transformações do mundo moderno.

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1 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2013. v. 5, p. 83.

2 BRASIL. Código Civil. Decreto nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del3071.htm. Acesso em: 21 mar. 2025.

3 BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: . Acesso em: 21 mar. 2025.

4 BRASIL. Lei da Alienação Fiduciária. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Disponível em: . Acesso em: 21 mar. 2025.

5 BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: . Acesso em: 21 mar. 2025.

6 BRASIL. Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Disponível em: . Acesso em: 21 mar. 2025.

7 BRASIL. Decreto nº 2.044, de 31 de dezembro de 1908. Disponível em: . Acesso em: 21 mar. 2025.

8 GENEBRA. Lei Uniforme sobre Títulos de Crédito. Artigos 14 a 18. Convenção de Genebra, 1930. Disponível em: . Acesso em: 21 mar. 2025.

9 BRASIL. Decreto-Lei nº 73, de 21 de novembro de 1966. Disponível em: . Acesso em: 21 mar. 2025.

10 CNSP. Resolução nº 477, de 30 de setembro de 2013. Disponível em: . Acesso em: 21 mar. 2025.

11 BRASIL. Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993. Disponível em: . Acesso em: 21 mar. 2025.

12 BRASIL. Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990. Disponível em: . Acesso em: 21 mar. 2025.

13 BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: . Acesso em: 21 mar. 2025.

14 BRASIL. Resolução nº 3.517, de 6 de dezembro de 2007. Conselho Monetário Nacional. Disponível em: . Acesso em: 21 mar. 2025.

15 BRASIL. Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990. Dispõe sobre o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e dá outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 11 maio 1990.

16 BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 31 dez. 1973.