Comentários ao acórdão proferido pela 3ª turma do STJ

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO.

I. Hipótese em exame

1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em 20/5/2022, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/2/2024 e concluso ao gabinete em 3/7/2024.

II. Questão em discussão

2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial.

 III. Razões de decidir

3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.

4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC).

5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes.

6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão.

IV. Dispositivo

7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.207.433/SP, relatora ministra Nancy Andrighi, 3ª turma, julgado em 3/6/2025, DJEN de 9/6/2025.)

Cuida o acórdão retrotranscrito da inaplicação da teoria do adimplemento substancial na ação declaratória de prescrição, cumulada com o pedido de adjudicação compulsória do imóvel compromissado à venda.

No caso, o compromitente comprador deixou de pagar algumas parcelas do valor que foram alcançadas pela prescrição em face da inércia do credor.

Foi então que o compromissário comprador ajuizou contra o promitente vendedor a ação declaratória de prescrição cumulada com o pedido de adjudicação compulsória. pretendendo a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Essa teoria do adimplemento substancial não permite a resolução do contrato quando ele tiver sido cumprido em sua maior parte, com pequeno inadimplemento residual.

Na hipótese sob exame, a 3ª turma do colendo STJ, sob a relatoria da insigne ministra Nancy Andrighi, rejeitou o pedido de adjudicação compulsória por inaplicável a teoria do adimplemento substancial, considerando que a adjudicação compulsória do imóvel compromissado à venda exige a quitação integral do preço convencionado, nada importando a circunstância de parcelas inadimplidas terem sido alcançadas pela prescrição.

O acórdão sob exame deu a solução cabível na espécie, considerada a boa-fé objetiva que informa a celebração de contratos, não permitindo o locupletamento ilícito de uma parte em face de inércia de outra parte.

Realmente, dívida prescrita não faz desaparecer a dívida sob o prisma substancial, que continua existindo após a prescrição do direito de cobrar coativamente.

Tanto é assim que, quando alguém paga uma dívida prescrita não pode pleitear a repetição porque o devedor, no caso, limitou-se a cumprir a obrigação existente.