Nova diretriz da CETESB reestrutura gestão de áreas contaminadas e confirma o interesse na reabilitação imobiliária e ambiental

A decisão de diretoria 048/25 da CETESB inaugura uma nova fase na política ambiental paulista ao aprovar a terceira edição, revisada e ampliada, do Manual de Gerenciamento de Áreas Contaminadas. Referência técnica desde os anos 1990, o documento passa a incorporar avanços metodológicos e normativos que tornam mais eficiente e juridicamente segura a reabilitação de áreas com passivos ambientais - com impactos diretos sobre os setores imobiliário, industrial e de infraestrutura.

1. Reorganização normativa e segurança jurídica

A nova edição consolida as diretrizes da decisão de diretoria 056/24, que simplificou e agrupou as etapas do processo de gestão ambiental. O gerenciamento passa a ser estruturado em três blocos operacionais, cada um encerrado por parecer técnico formal emitido pela CETESB:

• Bloco 1 - Identificação: avaliação preliminar e investigação confirmatória;
• Bloco 2 - Diagnóstico: investigação detalhada, avaliação de risco e plano de intervenção;
• Bloco 3 - Intervenção: execução do plano e monitoramento para encerramento.

Essa formalização é juridicamente relevante por três razões centrais:

• Assunção expressa de responsabilidade técnica pela CETESB, reforçando a segurança jurídica dos atos administrativos e reduzindo a margem de subjetividade na interpretação dos procedimentos;
• Previsibilidade regulatória, com etapas e requisitos técnicos claramente definidos;
• Validade jurídica dos pareceres, que passam a servir como documentos hábeis para instrução de processos administrativos, licenciamento ambiental e ações judiciais - especialmente em disputas sobre responsabilidade por contaminação ou reabilitação.

Para investidores, empreendedores e gestores públicos, essa estrutura confere maior previsibilidade e segurança jurídica, especialmente em projetos que envolvem aquisição, desenvolvimento ou financiamento de áreas com histórico de contaminação.

2. Impactos sobre responsabilidade ambiental e due diligence

A nova sistemática reforça o papel da due diligence ambiental como ferramenta jurídica e estratégica. Com a clareza metodológica dos blocos, empresas e investidores passam a contar com um roteiro técnico validado pela autoridade ambiental, o que:

• Facilita a avaliação de riscos e passivos em operações de M&A, especialmente nos setores industrial e logístico;
• Permite a estruturação de cláusulas contratuais mais robustas, como garantias ambientais, indenizações condicionadas e seguros de responsabilidade civil ambiental;
• Reduz a exposição a litígios e autuações, ao alinhar práticas empresariais aos padrões técnicos reconhecidos pela CETESB.

3. Reabilitação e reutilização: Potencial econômico e legal

Mais do que um instrumento regulatório, o Manual se consolida como ferramenta estratégica para viabilizar a reabilitação e reutilização de terrenos contaminados. Ao promover a recuperação de solos e águas subterrâneas, a iniciativa da CETESB contribui para:

• Valorização de ativos imobiliários antes considerados inviáveis, mediante cumprimento das etapas técnicas e emissão dos pareceres formais;
• Acesso a linhas de financiamento público e privado, que exigem comprovação de regularidade ambiental;
• Redução de passivos judiciais e administrativos, com encerramento formal do processo de intervenção ambiental.

Do ponto de vista jurídico, essa abordagem permite a requalificação legal da área, com potencial para alteração de zoneamento, obtenção de licenças urbanísticas e reinserção no mercado de forma segura e sustentável.

4. Recomendações estratégicas

A nova edição do Manual não apenas atualiza procedimentos técnicos, mas redefine o papel da CETESB como agente de segurança jurídica e desenvolvimento sustentável. Para empresas que atuam em setores regulados, trata-se de uma oportunidade concreta de transformar passivos em ativos - com respaldo técnico, previsibilidade legal e potencial econômico.

Recomenda-se:

• Mapeamento de ativos com potencial de reabilitação, especialmente em áreas urbanas e industriais;
• Integração entre jurídico, engenharia ambiental e planejamento estratégico, para estruturação de projetos alinhados ao novo Manual;
• Atualização de políticas internas de compliance ambiental, incorporando os novos procedimentos e pareceres da CETESB como referência técnica e jurídica.

A nova estrutura normativa representa oportunidade concreta de transformar passivos ambientais em ativos produtivos. Escritórios de advocacia, consultorias ambientais e gestores de fundos imobiliários devem estar atentos às novas diretrizes, que podem impactar diretamente a viabilidade de projetos de reurbanização, expansão industrial e desenvolvimento logístico.

Executivos e tomadores de decisão em setores como infraestrutura, construção civil, energia e agronegócio devem considerar a atualização do Manual como um marco regulatório que favorece a segurança jurídica e a previsibilidade técnica - elementos essenciais para decisões estratégicas em ambientes regulados.