CPF dos imóveis: O novo cerco fiscal e a urgência do planejamento

Introdução

O Brasil está diante de uma transformação silenciosa, mas profunda, na forma de fiscalizar e tributar o patrimônio imobiliário. A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, o CIB, representa um marco na integração de dados sobre imóveis e promete encerrar a era da informalidade nas locações. Com ele, cada imóvel passará a ter um identificador único nacional, permitindo à Receita Federal cruzar informações de registros, cartórios, bancos e prefeituras com as declarações de imposto de renda.

Essa mudança, somada à reforma tributária e à introdução dos novos tributos IBS e CBS, colocará sob vigilância todos os proprietários que recebem aluguéis. A consequência é direta: quem aluga em nome de pessoa física passará a ser fiscalizado em tempo real, com risco de multas, cobranças retroativas e aumento da carga tributária. Nesse contexto, o planejamento patrimonial por meio de uma holding familiar deixa de ser uma escolha e passa a ser uma necessidade estratégica.

O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro

O CIB foi instituído pela LC 214 de 2025 e regulamentado pela instrução normativa RFB 2.275 de 2025. Ele funciona como um identificador nacional único para cada imóvel urbano ou rural e será obrigatório em registros, escrituras e demais atos notariais.

A norma determina que todos os cartórios e serviços de registro imobiliário transmitam eletronicamente as informações de cada operação ao Sinter - Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, que centraliza os dados e permite o compartilhamento automático com a Receita Federal.

Além disso, o CIB introduz o conceito de "valor de referência", uma estimativa oficial de valor de mercado do imóvel calculada com base em parâmetros definidos pela Receita. Esse valor servirá como base para diversas operações fiscais, incluindo verificações de divergência entre o que é declarado e o que o sistema reconhece como valor médio de mercado.

O fim da fragmentação e o início da era da transparência fiscal

Até agora, o controle sobre os imóveis era fragmentado. As prefeituras usavam o número de inscrição do IPTU, os cartórios trabalhavam com as matrículas do Registro Geral de Imóveis, o Incra controlava os imóveis rurais e a Receita dependia da boa-fé do contribuinte. Nenhum desses sistemas se comunicava.

Com o CIB, essa fragmentação chega ao fim. O sistema integrará todas as bases de dados e permitirá à Receita Federal identificar, de forma automática, quem é o proprietário de cada imóvel, quem o ocupa, qual o valor de referência e se há rendimento de locação declarado.

A partir dessa integração, qualquer divergência entre os registros oficiais e as declarações fiscais passará a ser detectada de maneira instantânea. Isso significa que o recebimento de aluguéis "por fora" ou a omissão de rendimentos deixará de ser uma irregularidade difícil de comprovar e passará a ser uma infração facilmente identificável.

Multas, retroatividade e novos critérios de tributação

A LC 214 de 2025 prevê que, a partir de 2026, a Receita Federal poderá utilizar os dados do CIB para cobrança e autuação automatizada. O contribuinte que deixar de declarar rendimentos de locação estará sujeito a multa de até 150 por cento sobre o imposto devido, além da possibilidade de cobrança retroativa dos últimos cinco anos, acrescida de juros e correção pela Selic.

Em situações mais graves, a omissão pode ser enquadrada como crime fiscal, com penas que variam de dois a cinco anos de reclusão. Mesmo que o pagamento posterior suspenda a ação penal, a dívida tributária permanece com multa e correção integral.

Mas as mudanças não param aí. Com a criação dos tributos IBS e CBS pela reforma tributária, a locação de imóveis passa a integrar o novo sistema de tributação sobre bens e serviços. A incidência ocorrerá quando o proprietário possuir mais de três imóveis alugados e receita anual superior a duzentos e quarenta mil reais provenientes dessas locações. Nessas hipóteses, o aluguel será tratado como atividade econômica e tributado com alíquota efetiva estimada entre onze e quinze por cento, dependendo do tipo de imóvel.

A vulnerabilidade da pessoa física

O cenário pós-CIB e reforma tributária impõe uma carga de risco elevada para quem mantém imóveis alugados em nome de pessoa física. O controle digital, a integração de dados e a definição de valores de referência eliminam praticamente todas as brechas para omissão de informações.

Além disso, a tributação na pessoa física é significativamente maior. O Imposto de Renda sobre aluguéis pode chegar a vinte e sete vírgula cinco por cento, sem qualquer possibilidade de compensação ou aproveitamento de créditos tributários. Em muitos casos, o proprietário paga mais imposto do que o lucro líquido efetivo da locação.

Para completar, a formalização obrigatória tende a aumentar os custos indiretos, como a necessidade de atualização de cadastros, elaboração de contratos formais, recolhimento de carnê-leão e acompanhamento constante das declarações. O ambiente da pessoa física, portanto, se torna menos eficiente e mais arriscado.

A solução jurídica e econômica: a holding familiar

Diante desse novo contexto, o planejamento patrimonial por meio de uma holding familiar assume papel central. A estrutura societária permite que os imóveis sejam integralizados ao capital social da empresa, tornando-se ativos de uma pessoa jurídica e não mais de uma pessoa física.

Além da vantagem tributária, a holding oferece um conjunto de benefícios complementares:

1. Redução da carga tributária sobre locação. No regime do lucro presumido, a tributação efetiva sobre receitas de aluguel pode variar entre nove e doze por cento, o que representa uma economia relevante em relação à pessoa física.
2. Aproveitamento de créditos de IBS e CBS. Empresas poderão compensar tributos pagos em operações anteriores, algo inexistente na tributação da pessoa física.
3. Proteção e organização patrimonial. Os imóveis passam a estar em nome da célula cofre, afastando riscos e facilitando o controle sucessório.
4. Eficiência sucessória. A estrutura da holding familiar evita o inventário judicial, simplifica a transferência de quotas e permite cláusulas restritivas que preservam o patrimônio no longo prazo.
5. Planejamento tributário lícito. A migração para a pessoa jurídica não configura evasão, mas exercício legítimo da autonomia privada, conforme os princípios da elisão fiscal reconhecidos pela doutrina e pela jurisprudência do Supremo Tribunal Federal.

Ao contrário do senso comum, o objetivo não é "escapar" de impostos, mas organizar a propriedade de forma juridicamente sólida e financeiramente racional. Com o CIB e a fiscalização digital, quem não planejar estará sujeito a pagar mais e a correr riscos que poderiam ser evitados.

Conclusão

O CIB inaugura uma nova era de transparência e cruzamento de dados. A partir de 2026, cada imóvel no país será identificado, rastreado e fiscalizado em tempo real. Essa modernização trará ganhos de eficiência para o Estado, mas também exigirá dos proprietários uma postura profissional na gestão de seu patrimônio.

O contribuinte que se antecipar, revisando sua estrutura e avaliando a constituição de uma holding familiar, estará não apenas regularizando a situação, mas construindo uma base sólida para o futuro. A diferença entre agir agora e esperar pode ser a fronteira entre pagar menos imposto de forma lícita ou ser surpreendido por autuações e cobranças pesadas.

A hora de organizar o patrimônio é agora, enquanto ainda há tempo para escolher a melhor estratégia e aproveitar as oportunidades que o sistema permite antes da implementação completa do CIB e da nova tributação sobre locações.