Entenda como o “CPF dos imóveis” muda a fiscalização tributária
Criado no contexto da reforma tributária, o CIB amplia cruzamento de informações e reforça fiscalização da Receita.
Da Redação
terça-feira, 10 de fevereiro de 2026
Atualizado às 08:08
O chamado “CPF dos imóveis” começou a chamar a atenção de contribuintes, advogados e contadores nos últimos meses. Por trás da expressão está o CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro, um identificador único e nacional que passa a concentrar informações registrais, cadastrais e fiscais de imóveis urbanos e rurais em todo o país.
O Cadastro surge como parte da infraestrutura de dados da reforma tributária, com a função de integrar bases que historicamente operavam de forma fragmentada.
Em entrevista ao Migalhas, os especialistas André Abelha e Daniel Mariz Gudiño esclareceram que o cadastro é gerido pela Receita Federal e conectado ao sistema nacional de informações territoriais.
Apesar do apelido popular, os advogados explicam que o CIB não cria direitos, não substitui a matrícula imobiliária e não altera o sistema registral brasileiro. A propriedade do imóvel continua sendo definida exclusivamente pelo registro em cartório. O que muda é a capacidade do Fisco de enxergar o patrimônio imobiliário de forma mais organizada e consistente.
Veja a explicação:
De acordo com os advogados, o CIB é gerado automaticamente, a partir de dados enviados por cartórios, prefeituras e cadastros federais. Não há necessidade de solicitação por parte do proprietário. A atuação do contribuinte tende a ocorrer apenas quando surgirem inconsistências, como imóveis antigos sem atualização, divergências entre cadastro municipal, registro imobiliário e declaração no Imposto de Renda.
Embora o cadastro já exista juridicamente, Abelha e Gudiño explicam que seus efeitos práticos passam a ser percebidos de forma mais intensa a partir do ano-calendário de 2025, com reflexos nas declarações entregues em 2026. Não há um marco único de início: a implementação é gradual, à medida que os sistemas passam a se comunicar.
O principal impacto está na fiscalização. Com o CIB, a Receita Federal amplia significativamente o cruzamento automático de dados, relacionando o imóvel ao titular, ao valor declarado, à evolução patrimonial e aos rendimentos vinculados. Situações que antes escapavam ao controle tendem a gerar malha fina automática, especialmente no Imposto de Renda.
Na prática, isso afeta diretamente operações de compra e venda, aumentando o risco da omissão de bens ou de ganho de capital. Para quem aluga imóveis, a omissão de rendimentos passa a ser um dos pontos mais sensíveis. Já no caso das holdings imobiliárias, o CIB reforça a transparência entre patrimônio, receitas e distribuição de lucros — sem penalizar estruturas bem organizadas e coerentes, ressaltam os especialistas.
Em síntese, o Cadastro Imobiliário Brasileiro, criado no contexto da reforma tributária, não institui novos tributos nem altera a titularidade dos imóveis. Seu efeito é estrutural: reduzir a fragmentação de informações e aumentar a visibilidade fiscal do patrimônio imobiliário. Para quem já declara corretamente, o impacto tende a ser neutro. Para a informalidade, trata-se de uma mudança profunda.
Impactos do CIB
Para quem deseja compreender em profundidade os efeitos do novo Cadastro Imobiliário Brasileiro, Migalhas realiza, no dia 11 de março, o evento “Impactos do novo Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB”, coordenado por André Abelha e Daniel Mariz Gudiño.
A aula analisa os fundamentos e a natureza jurídica do CIB, sua geração e operacionalização, além dos reflexos nas operações imobiliárias, na tributação e no Imposto de Renda, com foco em compra, venda, locação, holdings imobiliárias, fiscalização e mitigação de riscos fiscais. Inscreva-se!
