PL que confere mais agilidade às obras de pequeno e médio porte na cidade de São Paulo é aprovado pela Câmara Municipal

Com o objetivo de dar mais agilidade às pequenas e médias obras da cidade, o PL 1.446/25, que prevê um procedimento mais célere para a liberação dos alvarás, foi aprovado pela Câmara Municipal no último dia 10.

A lei estabelece um novo regime para a emissão declaratória de documentos de controle da atividade edilícia, prevendo, em termos mais simples, a possibilidade de obtenção do licenciamento para pequenas e médias construções, sem a necessidade de análise prévia da Prefeitura, bastando a apresentação da documentação pertinente pelo próprio interessado.

Trata-se de um licenciamento automático, o chamado "autolicenciamento" ou "licenciamento autodeclaratório", que se opera mediante a apresentação e validação, por meio eletrônico, da documentação exigida por lei.

Vejamos os principais aspectos da norma.

Hipóteses de cabimento (art. 3º):

De acordo com o projeto, o novo regime é aplicável aos imóveis que tenham área total de edificação máxima de 1.500 m², em lotes ou glebas de até 20.000 m² e que tenham finalidades residenciais, não residenciais e industriais, conforme especificações previstas no texto do PL (parágrafo único, do art. 3º).

O limite imposto pelo PL se aplica tanto para a realização de novas obras, como para reforma de imóveis já existentes, sendo que, neste último caso, se houver acréscimo de área, a ampliação estará restrita a 50% da área construída existente. Além disso, a área total da edificação não poderá exceder os 1.500 m² (art. 3º, I, "a" e "b").

A norma também prevê a possibilidade do rito autodeclaratório para a obtenção de alvarás de execução de demolição e alvarás de autorização para avanço de tapume sobre parte do passeio público; para a implantação de estande de vendas; e para a implantação de canteiro de obras; entre outros.

Além da obtenção de alvarás, o novo regime instituído é aplicável, igualmente, para a concessão de Certificados, por exemplo, o de Conclusão; de Regularização, aplicável aos casos de regularização de edificações que possuam área total de até 1.500 m² e, ainda, para o Certificado de Acessibilidade em imóveis da Administração Pública, quando for o caso.

De outro modo, o PL veda o autolicenciamento para os imóveis tombados; para aqueles situados em área de proteção de mananciais, ambiental ou de preservação permanente; aos imóveis sujeitos a licenciamento ambiental; aos potencialmente contaminados; para os imóveis que não possuam frente para logradouros públicos oficiais; entre outros (art. 10).

Como é hoje e o que muda com a aprovação do PL:

Atualmente, a obtenção de alvarás para construções e reformas na cidade passa por um rito previsto no Código de Obras e Edificações de São Paulo (lei 16.642/17), que impõe a análise prévia de técnicos da Prefeitura para validar ou não o projeto da obra.

Nesse sistema, a Prefeitura avalia os projetos, e só após uma aprovação formal, mediante análise técnica e documental, é que se autorizará o início da obra. A depender da complexidade da edificação, o prazo para obtenção do licenciamento pode chegar a um ano, ou até mais.

Com a aprovação do PL 1.446/25, os alvarás para aprovação, execução, certificados de conclusão e de regularização poderão ser obtidos mediante a declaração e verificação eletrônica dos documentos apresentados pelas construtoras responsáveis pelas obras.

Ou seja, o licenciamento de obras e reformas de pequeno e médio porte na capital passa a ser liberado com a mera declaração, por parte do interessado, do seu comprometimento com a observância das exigências previstas em lei e com o pagamento da taxa correspondente. O próprio sistema confere o aval para a realização da obra.

Dispensa-se, assim, a tradicional necessidade de análise da administração municipal para a obtenção da autorização, modernizando e agilizando licenciamento de obras e reformas de pequeno e médio porte no município.

Para o controle do cumprimento dos critérios objetivos de determinações da lei após a emissão dos alvarás, o PL prevê a "fiscalização por amostragem" dos documentos expedidos, a ser feito pela SMUL - Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (art. 13).

A mera suspeita, pela Prefeitura, de que há irregularidades no projeto, informações incompletas ou inverídicas, dados ou documentos falsos, supressão de direitos, ilegalidade ou má-fé, suspenderão, imediatamente, os efeitos do documento eletrônico, até que sobrevenha decisão acerca da sua anulação ou cassação (art. 15).

Conclusão:

A aprovação do PL 1.446/25 é significativa, pois, em um município dinâmico como São Paulo, a adoção do autolicenciamento tende a reduzir o tempo de obtenção de aprovações, reduzindo a burocracia e, consequentemente, beneficiando empreendedores, pequenos construtores, proprietários e o próprio desenvolvimento urbano e, ainda, estimulando e facilitando a regularização de pequenas obras e reformas.

Ao mesmo tempo, o novo sistema implementado pelo PL impõe deveres claros de responsabilidade técnica e documental aos interessados, favorecendo a segurança jurídica e a redução de entraves administrativos, sem prejuízo de posterior fiscalização pela municipalidade.

Contudo, naturalmente, o conteúdo do PL aprovado ainda suscita discussão quanto ao risco de abusos, irregularidades ou construções em desacordo com normas urbanísticas e de segurança, especialmente se a fiscalização, também prevista no PL, não for eficaz.

Por isso, o equilíbrio entre a agilidade e o controle será crucial para que os benefícios do autolicenciamento se concretizem sem comprometimento da ordem urbanística, da segurança estrutural e do interesse público.