Comodato rural: Uma alternativa que exige cautela

Introdução

Este artigo examina o instituto do comodato e a viabilidade de sua utilização em operações envolvendo imóveis rurais. Parte-se de uma breve contextualização conceitual, com a exposição de suas principais características, fundamentos legais e aplicabilidade prática, para, em seguida, analisar os riscos inerentes à adoção desse instrumento contratual no âmbito do agronegócio.

A proposta é demonstrar que, embora o comodato rural seja juridicamente possível e amplamente utilizado na prática, sua adoção exige cautela, planejamento contratual e adequada compreensão de seus limites legais, sob pena de gerar insegurança jurídica às partes envolvidas.

Definição

O comodato é modalidade de empréstimo destinada a coisas não fungíveis, isto é, bens infungíveis e insubstituíveis, caracterizando-se pela gratuidade e pela obrigatoriedade de restituição do mesmo bem emprestado. O instituto é regulado pelo CC (lei 10.406/02), nos arts. 579 a 585.

A expressão “comodato rural” não corresponde a uma categoria jurídica autônoma nem altera o regime legal aplicável ao instituto. Trata-se, tão somente, de uma designação prática utilizada quando o objeto do contrato é um imóvel rural, inexistindo disciplina específica no Estatuto da Terra (lei 4.504/1964), que regula, de forma própria, os contratos típicos de arrendamento e parceria rural.

Denomina-se comodante a parte que empresta o bem, e comodatário aquela que o recebe para uso temporário.

O contrato de comodato pode ser celebrado por prazo determinado ou indeterminado, conforme a vontade das partes. Na ausência de estipulação expressa, presume-se que a avença vigorará pelo tempo necessário ao uso regular da coisa, segundo sua natureza.

A finalidade essencial do comodato é a restituição do bem emprestado ao comodante, seja ao término do prazo convencionado, seja, inexistindo prazo, após o período considerado razoável para o uso, mediante prévia notificação.

O objeto do Comodato pode abranger a totalidade ou parte do imóvel, desde que seja juridicamente e materialmente divisível.

A gratuidade é elemento essencial do comodato. A exigência de contraprestação pelo uso do bem descaracteriza o instituto, podendo ensejar seu reenquadramento jurídico, inclusive como contrato de arrendamento rural, sujeito às normas cogentes do Estatuto da Terra e de seu regulamento.

Embora vedada a contraprestação, admite-se a imposição de encargos ao comodatário, desde que não configurem vantagem econômica ou lucro ao comodante, sob pena de descaracterização do comodato.

O comodatário obriga-se a conservar o bem como se seu fosse, utilizando-o nos limites do contrato ou, na ausência de estipulação específica, conforme a natureza da coisa.

O comodante, por sua vez, não pode reaver o bem antes do término do prazo ajustado, salvo em hipótese prevista contratualmente ou em caso de necessidade imprevista e urgente, hipótese que, em regra, demanda apreciação judicial.

Encerrado o contrato, o comodatário deve restituir o bem no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso regular. A devolução em condições diversas pode ensejar a apuração de perdas e danos.

Caso o comodatário se recuse a devolver o bem, ficará constituído em mora, passando a responder pelo pagamento de aluguel ou indenização correspondente até a efetiva restituição.

Cabimento e aplicabilidade

O Comodato é instituto expressamente previsto e disciplinado pelo CC, nos arts. 579 a 585, sendo um tipo de empréstimo, que, por sua vez, é uma das espécies de contrato.

Não há exigência de forma específica para sua validade, podendo ser celebrado verbalmente. Todavia, a ausência de formalização escrita amplia sobremaneira os riscos de controvérsias probatórias, motivo pelo qual a adoção da forma escrita é fortemente recomendável.

É juridicamente possível e plenamente lícita a celebração de contrato de Comodato tendo por objeto imóvel rural. Nessa hipótese, trata-se de contrato agrário atípico, uma vez que não se submete às normas do Estatuto da Terra, mas sim às regras gerais do CC.

O comodante deve deter legitimidade para ceder o uso do imóvel, sendo preferível que seja o proprietário registral, embora admita-se que o possuidor com poderes de disposição também possa figurar como comodante.

Por meio do comodato, o comodante mantém a propriedade ou a posse indireta do imóvel, enquanto transfere ao comodatário a posse direta e as obrigações inerentes ao uso do bem, como conservação, manutenção, segurança e cumprimento de encargos ordinários.

Ao comodatário é conferido o direito de usar o imóvel e extrair seus frutos durante o período contratual, atribuindo-lhe destinação produtiva e contribuindo para o atendimento da função social da propriedade rural.

Nesse contexto, o comodato revela-se instrumento útil para viabilizar a utilização produtiva de imóveis rurais ociosos, sem transferência do domínio, ao mesmo tempo em que preserva o patrimônio do comodante e mitiga riscos relacionados à improdutividade da terra.

Da formalização contratual

Inobstante a validade do comodato independa de instrumento escrito, sua formalização é extremamente recomendável para a mitigação de riscos e a garantia de maior segurança jurídica.

No ambiente do agronegócio, é recorrente a informalidade na cessão de uso de imóveis rurais, prática que, embora comum, mostra-se juridicamente temerária. A formalização não constitui mera burocracia, mas estratégia preventiva de litígios.

O contrato escrito delimita, com precisão, direitos e deveres das partes, reduzindo assimetrias informacionais e prevenindo interpretações divergentes.

Entre os principais fundamentos que justificam a formalização do comodato rural, destacam-se:

• Prevenção de pretensões possessórias e de usucapião - O instrumento escrito evidencia a natureza precária da posse exercida pelo comodatário e o animus de empréstimo, afastando alegações de posse ad usucapionem.
• Delimitação do uso e da conservação do imóvel - A definição clara da finalidade da exploração vincula o comodatário ao dever de uso adequado, reduzindo riscos de degradação ambiental e de responsabilização do proprietário.
• Gestão de prazos e retomada da posse - A estipulação de prazo determinado ou de critérios objetivos para denúncia do contrato confere previsibilidade e facilita a retomada do imóvel.
• Segurança fiscal e sucessória - O contrato formal constitui prova idônea da ausência de renda decorrente do uso do imóvel (aluguel ou arrendamento), evitando autuações fiscais indevidas e controvérsias em inventários e partilhas.

Além disso, a formalização contribui para a celeridade processual, simplificando a prova em eventual litígio e possibilitando soluções judiciais mais eficazes e assertivas.

Riscos

Embora a formalização escrita não seja requisito de validade do comodato rural, trata-se de alicerce que lhe confere maior segurança jurídica, contudo, é imperativo reconhecer que o contrato de comodato rural não é uma blindagem absoluta contra intercorrências.

Sob a perspectiva do comodante, o risco gravita em torno do uso irregular do imóvel e da resistência na devolução ao término da relação.

• Deterioração e judicialização: A obrigação de conservar o bem é inerente ao Comodato, mas o descumprimento desta cláusula impõe ao comodante o ônus da prova e a necessidade de socorrer-se ao Judiciário caso a via extrajudicial falhe.
• Solidariedade tributária e ambiental: Um ponto crítico reside nas obrigações propter rem. Cláusulas contratuais que transferem a responsabilidade por tributos (como o ITR) e passivos ambientais não têm eficácia perante o Fisco ou órgãos reguladores se o fato gerador é a propriedade. Em caso de inadimplência do comodatário, o comodante poderá ser o alvo primário da execução, restando-lhe o direito de regresso - o que exige que o comodatário tenha patrimônio líquido para ressarcir esse prejuízo.
• A posse injusta e o aluguel: A recusa na devolução do bem após o termo contratual é um risco real. Para mitigar o prejuízo da ocupação indevida, é estratégico fixar em contrato um valor de aluguel para o período de mora, evitando que o comodante fique à mercê da discricionariedade judicial quanto ao arbitramento de perdas e danos.
• A armadilha do prazo indeterminado: Recomenda-se veementemente a fixação de datas precisas. Prazos indeterminados introduzem uma subjetividade perigosa, dificultando a denúncia do contrato e a retomada célere da posse.

Sob a perspectiva do comodatário, o risco é majoritariamente econômico e de estabilidade.

• Inexistência de ressarcimento: Salvo disposição contrária, os custos de manutenção, segurança e encargos operacionais são absorvidos integralmente pelo comodatário. Da mesma forma, investimentos feitos para a exploração dos frutos correm por sua conta e risco, não gerando direito de indenização em caso de insucesso da operação. Nesse sentido necessário atentar-se à hipótese de rescisão imotivada por parte do comodatário e seus efeitos.
• Regularidade da cadeia possessória: Se o comodante não for o proprietário registral, o comodatário assume o risco de sofrer insurgências de terceiros ou do verdadeiro titular. A diligência sobre a origem da posse é vital para evitar que o negócio seja desfeito por falta de legitimidade de quem cedeu o uso.

Na prática, a formalização serve para criar regras claras e diminuir prejuízos, mas não elimina os riscos naturais da operação. A cautelosa diligência na redação deve ser acompanhada por uma análise de viabilidade que considere os riscos residuais inerentes à operação e as possibilidades de conflito.

O contrato é uma ferramenta de proteção, transformando o contrato em um instrumento de governança e gestão de riscos, mas a viabilidade do negócio deve considerar que imprevistos acontecem e que o documento jurídico estará lá para balizar as soluções, e não para impedir que os desafios apareçam.

Conclusão

O comodato revela-se instrumento juridicamente válido e eficaz para viabilizar o uso produtivo de imóveis rurais, mesmo à margem dos contratos agrários típicos regulados pelo Estatuto da Terra. Sua disciplina pelo CC permite ampla liberdade negocial, desde que respeitados os elementos essenciais do instituto, notadamente a gratuidade e a temporariedade.

Todavia, a aparente simplicidade do comodato rural não deve conduzir à sua utilização irrefletida. A cessão gratuita do uso de imóvel rural envolve impactos patrimoniais, possessórios, fiscais e ambientais que exigem atenção técnica e planejamento jurídico adequado.

A formalização contratual, com definição clara de prazos, encargos, limites de uso e consequências do inadimplemento, é condição indispensável para que o Comodato cumpra sua função econômica e social sem comprometer a segurança jurídica das partes.

Assim, o comodato rural é plenamente possível e, em muitos casos, recomendável. Contudo, sua adoção deve ser acompanhada de cautela, diligência e adequada estruturação contratual, sob pena de transformar um instrumento de cooperação e eficiência produtiva em fonte de litígios prolongados e prejuízos patrimoniais.