Ao vencedor, as batatas! Aceita a proposta, a arrematação já existe!

1. Em Quincas Borba, Machado de Assis eternizou a expressão "ao vencedor, as batatas" como síntese irônica de uma lógica em que o resultado da disputa importa mais do que as vicissitudes que o cercam. A frase, embora nascida em outro universo, oferece uma imagem instigante para a execução por expropriação e, em especial, para os atos expropriatórios na execução por quantia. Também ali nos atos expropriatórios, há uma disputa organizada por regras, com finalidade prática bem definida: Transformar o bem penhorado em dinheiro para satisfação do crédito exequendo. Uma das formas mais comuns é a realização de um leilão judicial que envolve a participação de terceiros licitantes (arrematantes). Nesse certame licitatório, há um momento em que é preciso reconhecer juridicamente quem e quando o arrematante saiu vencedor e adquiriu para si o bem leiloado.

2. É justamente nesse ponto que surge uma questão relevante no regime jurídico da arrematação judicial, sobretudo quando se trata de bem imóvel adquirido a prazo. Se a proposta parcelada foi regularmente apresentada, aceita nos termos do art. 895 do CPC e formalizada segundo a disciplina legal, pode-se dizer que a arrematação já ocorreu? Ou seria necessário aguardar o pagamento de todas as parcelas para somente então reconhecer o nascimento do ato expropriatório?

3. A dúvida não é meramente acadêmica, muito pelo contrário. Dela dependem a definição do momento em que a arrematação se aperfeiçoa, e, por exemplo, do momento em que pode se dar a remição da execução pelo próprio executado (art. 826), quando incide a utilidade prática da resolução prevista no art. 903, §1º, III, do CPC, a coerência da garantia hipotecária prevista no art. 895, §1º, e, acima de tudo, e isso é muitíssimo importante, a segurança jurídica de quem participa da alienação judicial. 

4. Sustentarei, neste texto, que, uma vez aceita a proposta ofertada pelo arrematante, de forma imediata, como prevê o art. 901, já deveria ser confeccionado o auto respectivo. Nesse diapasão, o pagamento parcelado (do art. 895) que se projeta no tempo não impediria a sua perfectibilização; apenas submeteria sua permanência à possibilidade de resolução se houvesse um futuro inadimplemento. Enfim, ao arrematante vencedor que tivesse sua proposta aceita, deveria ser confeccionado o auto e lhe ser entregue imediatamente o imóvel.

5. Importante lembrar que em texto anterior publicado aqui no Migalhas (6235), sustentei que tanto a arrematação quanto a adjudicação somente se tornam perfeitas, acabadas e irretratáveis com a perfectibilização do respectivo auto, nos termos do art. 903, caput, do CPC. Antes disso, não haveria ato jurídico perfeito. E, se ainda não há ato jurídico perfeito, também não se poderia falar, nesse estágio, em direito adquirido do arrematante ou do adjudicante.

6. Essa premissa tem consequências práticas relevantes. Uma bastante evidente, como dito, aparece na possibilidade de realização remição da execução, prevista no art. 826 do CPC. Se ela ocorrer antes da lavratura e assinatura do auto de arrematação ou de adjudicação, o ato expropriatório ainda não estará aperfeiçoado e, por isso, não deverá produzir seus efeitos próprios. Em outras palavras: Sobrevindo remição da execução antes da perfectibilização do auto, a arrematação ou a adjudicação não se consumará.

7. Isso vale inclusive nas hipóteses mais sensíveis, como a da arrematação a prazo de bem imóvel. Ainda que o licitante já tenha quitado todas as parcelas previstas na proposta aceita, se o auto ainda não tiver sido assinado pelo juiz, não se terá formado, tecnicamente, a arrematação perfeita e acabada na forma exigida pelo art. 903 do CPC.

8. O ponto que pretendo enfrentar agora, porém, é outro. Se todos concordamos que a arrematação somente se aperfeiçoa com a assinatura do auto, surge uma indagação decisiva: Em que momento esse auto deve ser confeccionado?

9. A pergunta é especialmente importante nas hipóteses de arrematação a prazo, disciplinadas no art. 895 do CPC. Nelas, o interessado apresenta proposta escrita, com pagamento de parte do preço à vista e o restante parcelado, em condições previamente definidas. O problema está em saber se, aceita a proposta, o auto deve ser desde logo lavrado, ou se sua confecção deve aguardar a quitação integral das parcelas. 

10. Essa dúvida está muito longe de ser um problema meramente teórico ou acadêmico, e, afirmo isso com a experiência prática de mais de 30 anos lidando com execução na prática judiciária. Na prática judiciária eu vejo que não há uniformidade de comportamento em relação a definição deste momento.

11. Essa questão é seríssima e interfere diretamente na segurança jurídica do exequente, do executado e especialmente na do terceiro arrematante. Interfere, ainda, no momento a partir do qual se pode falar em arrematação realizada, na incidência das hipóteses de resolução do negócio processual público expropriatório e na própria expedição da carta de arrematação. Mas não só. A indefinição também compromete a imagem institucional e a credibilidade do leilão público como técnica de expropriação judicial, porque afasta potenciais interessados que, temendo não ter seu direito adequadamente assegurado, preferem simplesmente não participar da hasta. E um sistema de alienação judicial que não transmite previsibilidade, estabilidade e confiança reduz a concorrência, deprime o valor dos lances e enfraquece a própria eficiência da execução.

12. Embora o art. 901 do CPC seja claro ao estabelecer que o auto de arrematação "será lavrado de imediato" - em linha, aliás, com o que já previa o art. 693 do CPC de 1973, na redação dada pela lei 11.382/06 -, a prática forense nem sempre observou essa imediatidade com o rigor que o texto legal sugere. 

13. Por razões de conveniência operacional, prudência excessiva ou simples reprodução de hábitos antigos, consolidou-se entre nós uma cultura de postergação da confecção do auto, muitas vezes apenas após o transcurso do prazo de 10 dias a que se refere o art. 903, §2º, do CPC, ou mesmo após o esgotamento das possibilidades de desistência do arrematante previstas no §5º do mesmo dispositivo.

14. Essa prática, contudo, não surgiu do nada. Ela tem raízes históricas compreensíveis. Durante muito tempo, o ambiente da execução judicial foi marcado por mecanismos que, do ponto de vista prático, recomendavam cautela na consolidação formal da alienação. Basta lembrar que, no sistema anterior, havia a antiga remição do bem pelos familiares do executado, verdadeiro resgate exercitável nas 24 horas subsequentes à arrematação (art. 788), o que naturalmente impedia, na rotina forense, a imediata estabilização do ato expropriatório. Some-se a isso o fato de que, durante décadas, mesmo o pagamento dito "à vista" não se consumava, em termos materiais, com a instantaneidade hoje conhecida, sendo, portanto, desaconselhável praticar atos de consolidação da propriedade antes que isso tudo tivesse estabilizado. Dependia-se de cheque, compensação bancária, confirmação posterior de fundos, apresentação de comprovantes e outros expedientes sujeitos a atraso, frustração ou inadimplemento.

15. Nesse contexto histórico, compreende-se por que a lavratura do auto nem sempre era tratada, na prática, como providência efetivamente imediata. O sistema vivia sob o signo da cautela porque o próprio pagamento não se apresentava, no plano fático, como algo definitivamente concluído no instante do leilão. Havia, portanto, uma dissociação material entre o encerramento da disputa e a efetiva consolidação econômica do lance vencedor. E mais: Diante da morosidade e da insegurança dos meios tradicionais de pagamento, muitas vezes o risco e o custo de lavrar o auto prematuramente - para depois ter de desfazer o ato por falta de compensação, ausência de fundos ou inadimplemento superveniente - eram maiores do que simplesmente reconhecer a frustração do lance e designar novo leilão. A postergação da formalização, nesse cenário, aparecia como expediente de prudência administrativa e processual.

16. Ocorre que essa realidade mudou profundamente. Hoje, com Pix, transferências eletrônicas instantâneas e meios de verificação bancária em tempo real, a circulação do dinheiro obedece a uma outra lógica. Em grande parte dos casos, o pagamento à vista pode ser comprovado no próprio ambiente do leilão, de forma imediata e segura. Por isso, a permanência automática do velho hábito de adiar a confecção do auto já não se justifica, ao menos não com a mesma naturalidade de outrora, daí porque o art. 901 deve ser efetivamente aplicado. 

17. Uma coisa é reconhecer que o CPC prevê, após o aperfeiçoamento da arrematação, mecanismos de controle, impugnação, invalidação, ineficácia, resolução e até desistência; outra, muito diferente, é utilizar essas possibilidades supervenientes como fundamento para retardar, por mera conveniência ou tradição, a lavratura do auto que a própria lei manda confeccionar de imediato.

18. E é precisamente aqui que a discussão ganha maior relevo quando se ingressa no terreno da arrematação a prazo de imóvel. Se já não parece correto postergar indevidamente o auto quando o pagamento à vista pode ser realizado e comprovado no mesmo ato, com ainda mais razão se torna necessário definir, com clareza dogmática, qual é o momento juridicamente adequado para a confecção do auto na hipótese do art. 895 do CPC. 

19. Afinal, se o pagamento parcelado se projeta no tempo, pergunta-se, então: (1) deve o auto ser lavrado apenas ao final do parcelamento? Ou (2) deve ser confeccionado imediatamente, no momento em que o lance parcelado é aceito, ficando o negócio sujeito à superveniente resolução em caso de inadimplemento?

20. A meu ver, a solução correta deve ser a segunda.

21. Uma vez aceita a proposta escrita nos termos do art. 895, o auto de arrematação deve ser confeccionado desde logo. A arrematação, nesse momento, já se realizou. O que existe, a partir daí, não é uma simples expectativa de arrematar futuramente, condicionada à quitação final do preço. O que existe é uma arrematação já celebrada, embora sujeita a condição resolutiva legal em caso de inadimplemento posterior.

22. Essa leitura, além de mais coerente com a funcionalidade do sistema, harmoniza-se com o próprio art. 903, §1º, III, do CPC, que prevê expressamente a possibilidade de a arrematação ser resolvida "se não for pago o preço ou se não for prestada a caução". Ora, a resolução pressupõe, logicamente, um ato já existente e anteriormente aperfeiçoado. Ninguém resolve aquilo que ainda não chegou a se formar. Se a lei fala em resolução da arrematação por falta de pagamento, é porque parte da premissa de que a arrematação já ocorreu.

23. O mesmo raciocínio decorre do art. 895, §5º, do CPC. O dispositivo estabelece que o inadimplemento autoriza o exequente a pedir a resolução da arrematação ou a promover, contra o arrematante, a execução do valor devido, tudo nos próprios autos da execução em que se deu a arrematação. Também aqui o legislador não trata o parcelamento como fase prévia à formação do ato expropriatório. Trata-o como etapa de cumprimento de uma arrematação já realizada, cujo inadimplemento enseja remédios jurídicos próprios.

24. Mais do que isso: No caso de imóvel, o §1º do art. 895 determina que o pagamento parcelado seja garantido por hipoteca do próprio bem. Esse dado é muito expressivo. A hipoteca incide justamente porque a aquisição já ingressou no plano jurídico de modo suficiente para justificar a constituição de uma garantia real sobre o próprio imóvel arrematado. A lógica do sistema é clara: o bem é transferido no contexto da arrematação, mas permanece gravado para assegurar o adimplemento do saldo devedor. A quitação posterior não constitui a arrematação; apenas extingue o gravame que a acompanha.

25. Em rigor, portanto, a arrematação a prazo de imóvel deve ser compreendida assim: A proposta parcelada é aceita; o auto de arrematação deve ser imediatamente confeccionado; a carta de arrematação pode ser expedida observadas as cautelas legais; e o imóvel segue gravado com hipoteca até a quitação integral. Se houver inadimplemento, abre-se ao exequente a alternativa prevista no art. 895, §5º: pedir a resolução da arrematação ou executar o débito remanescente.

26. Essa compreensão tem a vantagem de conferir racionalidade ao sistema. Se se entendesse que o auto somente pode ser confeccionado ao final do parcelamento, chegar-se-ia a consequências pouco defensáveis. Durante meses, ou até por mais de dois anos, haveria apenas uma espécie de limbo jurídico: O arrematante teria pago entrada, assumido obrigações, eventualmente quitado parcelas sucessivas, mas sem que se pudesse afirmar, tecnicamente, a existência de arrematação aperfeiçoada. Isso enfraqueceria a segurança jurídica da operação, dificultaria a disciplina registral do imóvel e criaria incerteza indevida para todos os envolvidos.

27. Além disso, tal interpretação esvaziaria a própria categoria da resolução prevista no art. 903, §1º, III. Se a arrematação só viesse a existir depois do pagamento integral, a falta de pagamento não resolveria arrematação alguma; apenas impediria seu nascimento. Mas não foi esse o desenho legal adotado pelo CPC.

28. A distinção é sutil, mas essencial. Uma coisa é dizer que o pagamento integral é requisito para a extinção da obrigação do arrematante e para o cancelamento da garantia real incidente sobre o imóvel. Outra, bem diferente, é afirmar que a quitação final é pressuposto para a própria existência da arrematação. O sistema não deveria autorizar essa segunda conclusão.

29. Por isso, penso que, na arrematação a prazo de imóvel, o momento juridicamente adequado para a confecção do auto é aquele em que a proposta parcelada é aceita e implementadas as exigências iniciais do negócio expropriatório, especialmente o pagamento da entrada e a formalização das condições do parcelamento. A partir daí, a arrematação já deveria existir; o que pode sobrevir, em caso de inadimplemento, seria a sua resolução.

30. Esse ponto é importante não apenas do ponto de vista dogmático, mas também sob a ótica da prática forense e registral. Definir com precisão o momento da lavratura do auto e o regime de expedição da carta de arrematação é fundamental para dar segurança jurídica ao arrematante, previsibilidade ao exequente e estabilidade ao próprio mercado judicial de alienação de bens. Sem essa clareza, corre-se o risco de desestimular a arrematação parcelada justamente em um contexto em que ela pode ampliar a concorrência, elevar o produto da expropriação e favorecer a efetividade executiva.

31. No fundo, a dificuldade está em distinguir, com a precisão que o tema exige, duas coisas que não se confundem: O momento de nascimento da arrematação e o adimplemento integral do preço. Na arrematação a prazo de imóvel, o parcelamento não deveria empurrar para o futuro a existência do ato expropriatório. O que ele projeta para o futuro é apenas o cumprimento integral da obrigação assumida pelo arrematante que venceu o certame, sob o regime de garantias e consequências que o próprio CPC expressamente estabelece.

32. Por isso, parece-me mais coerente com os arts. 895 e 903 do CPC reconhecer que, uma vez aceita a proposta parcelada e formalizado o auto, a arrematação já se realizou e é neste momento que deve ser confeccionado o respectivo auto que, efetivamente, é que chancela a aquisição da propriedade. Se houver inadimplemento posterior, o sistema não trata isso como simples ausência de formação do ato, mas como causa de sua resolução, o que pressupõe, logicamente, uma arrematação já existente.

33. Em outras palavras, o arrematante não deveria permanecer em um limbo jurídico até a última parcela, como se tivesse vencido o leilão sem ainda ocupar posição jurídica definida. Em execução, essa indeterminação não favorece a ninguém: Não favorece o exequente, não protege adequadamente o executado e não oferece a estabilidade mínima de que o arrematante precisa, causando uma insegurança que desestimularia a participação de licitantes. Enfim, aceita a proposta, deve ser lavrado o auto e constituídas as garantias legais, motivo pelo qual o sistema deve reconhecer, desde logo, o que já teria se passado no plano jurídico.

34. Em síntese, portanto, a assinatura do auto continua sendo, corretamente, o marco de aperfeiçoamento da arrematação. Mas, na arrematação a prazo de imóvel, esse auto não deveria ficar artificialmente postergado até a quitação final do preço. Deve ser confeccionado desde logo, uma vez aceita a proposta e formalizadas as condições legais, ficando a arrematação sujeita à resolução se o arrematante não cumprir o pagamento na forma convencionada. Essa é, a meu ver, a leitura que melhor se ajusta ao art. 895, ao art. 903 e, sobretudo, à lógica de segurança jurídica que deve presidir a expropriação judicial.

35. No leilão judicial, como na mordaz fórmula de "Quincas Borba", não faria sentido proclamar um vencedor e, ao mesmo tempo, negar-lhe a existência jurídica da própria vitória. Aceita a proposta, ao vencedor, as batatas, digo, o imóvel!