ITBI na integralização de imóvel ao capital social

A Constituição Federal de 1988 é clara: Seu artigo 156, §2º, inciso I, estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital. Não há condicionante, nem ressalva quanto à natureza da empresa, ao porte da operação, ao perfil do sócio ou ao valor de mercado do imóvel.

Quando alguém transfere um imóvel para integralizar o capital de uma empresa, a Constituição garante que esse ato não seja tributado pelo ITBI. Nesse caso, a intenção do constituinte foi facilitar a criação e o crescimento de empresas, evitando que o imposto encarecesse esse processo.

Décadas depois, parte relevante dos municípios brasileiros ainda age como se essa previsão constitucional não existisse, ou como se pudesse ser contornada por interpretações que, a rigor, configuram invasão da competência negativa que o próprio constituinte fixou.

O problema começa na leitura equivocada do texto constitucional

O inciso I do § 2º do art. 156 da CF/1988 contém duas hipóteses de não incidência, separadas pela conjunção "nem": (a) a integralização de capital e (b) as operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão e extinção). A ressalva final, "salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil", refere-se à segunda hipótese, ou seja, a indicada no item (b) acima, não à primeira.

Doutrinadores como o professor Kiyoshi Harada, por exemplo, defendem que o dispositivo constitucional consagra duas espécies distintas de imunidade, separadas pela conjunção "nem": (a) a imunidade incondicional para as hipóteses de transferência de bens imóveis para integralização do capital; e (b) a imunidade condicional, para as hipóteses de transferências decorrentes de fusão, cisão, incorporação e extinção de pessoas jurídicas¹.

O CTN, nos art. 36 e 37, procurou regular a matéria, com base na ordem constitucional anterior, que reunia as duas hipóteses sob um único dispositivo. Com a CF/1988, esses dispositivos foram apenas parcialmente recepcionados.

Aplicar o art. 37 do CTN que exige verificação de atividade preponderante da sociedade para cujo patrimônio o bem ou direito é incorporado, como condição para a concessão da imunidade na integralização de capital equivale a utilizar uma norma infraconstitucional para restringir uma garantia que a Constituição Federal conferiu de forma incondicionada, o que deve ser considerado uma violação da hierarquia normativa.

O entendimento do STF:

Em 2020, o STF julgou o RE 796.376/SC (Tema 796) e determinou que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Diversos municípios utilizaram essa tese como pretexto para ampliar a cobrança do ITBI. A distorção mais frequente é tratar a diferença entre o valor declarado pelo contribuinte na integralização e o chamado "valor venal de referência" como se fosse um "excedente" sujeito à tributação². Dessa forma, é possível afirmar que o contribuinte pode escolher entre o valor constante na declaração do IRPF ou o valor de mercado, e o Fisco não pode tratar essa opção como excesso tributável.

Municípios tendem a utilizar o valor venal de referência como base de cálculo para a cobrança do ITBI nesse caso, deixando de aplicar a decisão do STJ no Tema 1.113. Outros, restringem a imunidade do ITBI apenas para sociedades operacionais.

Cartórios de registro de imóveis, em alguns casos, recusam o registro do imóvel, se não apresentada a guia de recolhimento do ITBI, mesmo quando a imunidade é manifesta, impondo ao contribuinte o ônus de buscar tutela judicial para exercer um direito que lhe é constitucionalmente assegurado.

O STJ respondeu a essa distorção com precisão, no Tema 1.113: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, e ao município está vedado arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI, com respaldo em tabela de referência fixada unilateralmente, sem processo administrativo próprio, contraditório e ampla defesa.

O Tema 1.348 e a oportunidade de encerrar o debate

A questão mais relevante em aberto e que o STF está agora a ponto de resolver, é a do Tema 1.348 (RE 1.495.108/SP): a imunidade na integralização de capital alcança também empresas cuja atividade preponderante é imobiliária?

O julgamento foi iniciado em 3/10/25. O ministro relator Edson Fachin votou no sentido de que a imunidade é incondicionada, argumentando que a ressalva constitucional quanto à atividade preponderante não foi recepcionada pela Constituição de 1988, para fins de integralização de capital, sendo restrita às hipóteses de reorganização societária³.

A tese proposta por Fachin é de que "a imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, §2º, I, na realização do capital social, mediante integralização de bens e direitos, é incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária."

Os ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin acompanharam o relator.

Com o placar em 3 a 0, o ministro Gilmar Mendes pediu vista, suspendendo o julgamento. A retomada do julgamento definirá, com efeito vinculante para todo o judiciário, o alcance dessa garantia constitucional.

O custo real da insegurança jurídica

A pacificação do Tema eliminaria a incerteza gerada pelas diferentes interpretações e decisões conflitantes sobre a matéria. A imunidade passaria a ser aplicada de forma ampla e incondicionada, sem a necessidade de verificação da atividade preponderante no momento da integralização, reduzindo, em tese, o número de litígios judiciais entre contribuintes e municípios que cobram o referido imposto com base em interpretações restritivas⁴.

Enquanto isso não ocorre, o contribuinte que realiza a integralização de imóvel ao capital social, especialmente no contexto de holdings patrimoniais e familiares, enfrenta um cenário de dupla injustiça: paga um imposto que a Constituição federal estabelece que não é devido, ou suporta o custo e o tempo de uma disputa judicial para exercer um direito que nunca deveria ter sido questionado. A resolução da controvérsia sob a sistemática da repercussão geral é essencial para promover a isonomia e a segurança jurídica nas operações de capitalização empresarial⁵.

A imunidade do ITBI na integralização de capital não é um benefício fiscal concedido pelo legislador. É uma limitação constitucional ao poder de tributar. Não depende de ato municipal para existir e não pode ser condicionada por lei ordinária que contrarie o dispositivo constitucional.