Os subcondomínios e os empreendimentos de interesse social

Recentemente, a prefeitura de São Paulo passou a questionar a regularidade da existência de subcondomínios em empreendimentos mistos - como aqueles que reúnem, num mesmo terreno, unidades habitacionais incentivadas e unidades residenciais. O argumento é o de que a delimitação de áreas comuns de uso exclusivo implicaria segregação socioespacial incompatível com os objetivos inclusivos que justificaram a concessão dos incentivos urbanísticos. Em nota oficial, a gestão municipal afirmou que 'a criação de divisões físicas internas que restrinjam esse acesso caracteriza desmembramento irregular e descaracterização do projeto aprovado, podendo levar à suspensão ou cassação das licenças emitidas'.

O Plano Diretor Estratégico de São Paulo tem entre seus objetivos centrais reverter um processo já antigo de levar a população de baixa renda para as franjas da cidade, longe dos empregos, dos equipamentos públicos e do transporte de qualidade. Para isso, concentrou os maiores incentivos construtivos nos eixos de transporte - as zonas de estruturação urbana -, exigindo, como contrapartida, a produção de Habitações de Interesse Social no miolo consolidado da cidade. O objetivo é integrar: trazer para perto do centro quem vive nos limites da cidade, garantindo acesso a transporte, escolas, unidades de saúde, comércio e oportunidades de trabalho - condições indispensáveis para a superação da vulnerabilidade social.

Para que esse modelo funcione na prática, ele precisa ser economicamente sustentável - já que cabe à iniciativa privada a sua produção. Empreendimentos destinados a unidades habitacionais incentivadas em bairros valorizados, servidos de infraestrutura consolidada, não se viabilizam isoladamente; só se viabilizam quando combinam, num mesmo terreno, unidades habitacionais incentivadas com unidades residenciais.

Para cumprir essa função e com vistas a viabilizar a coexistência em um mesmo imóvel de unidades habitacionais incentivadas e unidades residenciais, os empreendedores valem-se da figura dos subcondomínios - instituto de uso corrente e consolidado na prática imobiliária brasileira, presente há décadas em incorporações faseadas, empreendimentos de usos mistos e grandes complexos residenciais. Não há nada de excepcional nessa escolha: é a aplicação natural de um instrumento maduro a uma situação que ele foi feito para organizar.

A trajetória do direito condominial brasileiro confirma essa maturidade. A lei 4.591/1964 estabeleceu o marco inicial da incorporação imobiliária, superando a insuficiência da comunhão ordinária para gerir edifícios. O CC de 2002 sistematizou o condomínio edilício, consolidando a distinção entre propriedade exclusiva e comum. E a lei 13.465/17 introduziu o condomínio de lotes, reforçando a possibilidade de estruturas imobiliárias sofisticadas e internamente diferenciadas. Essa evolução legislativa demonstra que o direito brasileiro tem se movido consistentemente no sentido de permitir arranjos cada vez mais flexíveis, capazes de atender às demandas de grandes centros urbanos onde diferentes usos e padrões construtivos precisam coexistir sob uma mesma governança.

A existência de subcondomínios permite que os empreendimentos sejam organizados em núcleos autônomos, com regras de governança e de convivência específicas, responsabilidades e centros de custos distintos, cada qual com suas áreas delimitadas. Sua função é precisa: permitir que unidades de perfis distintos coexistam no mesmo endereço sem que uma suporte os custos da outra. E é justamente aqui que se deve afastar, com clareza, qualquer confusão, como nos parece vêm fazendo, com a devida vênia, os críticos à figura do subcondomínio.

Para dar amparo à criação dos subcondomínios, o art. 1.340 do CC estabelece que 'as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve'. Dessa norma, dois comandos importantes são extraídos. O primeiro permite o estabelecimento de áreas comuns de uso exclusivo a um ou a alguns condôminos, reconhecendo que nem todas as partes comuns de um empreendimento são, nem precisam ser, de fruição universal. O segundo impõe a observância ao princípio que veda o enriquecimento sem causa - consagrado no art. 884 do mesmo Código -, na medida em que impede que condôminos usufruam de equipamentos e áreas para cuja aquisição e manutenção não contribuíram.

O morador de um subcondomínio sem academia não está sendo privado de algo que lhe pertence. Ele simplesmente não adquiriu, não pagou e não contratou o uso daquele equipamento. A academia - assim como a piscina, o salão de festas ou qualquer outro equipamento - integra a área comum de uso exclusivo dos condôminos que habitam o subcondomínio ao qual pertence, por eles adquirida e mantida. Exigir acesso universal a essas áreas não é promover igualdade: é impor a desigualdade.

O raciocínio inverso revela sua própria incoerência. Impor o acesso universal às áreas comuns de uso exclusivo coloca o gestor diante de um dilema sem solução: ou permite que condôminos usufruam de equipamentos para cuja aquisição e manutenção não contribuíram - violando diretamente o art. 1.340 do CC -, ou promove o rateio integral das despesas entre todos, majorando de tal forma a quota condominial das unidades habitacionais incentivadas que inviabiliza exatamente o tipo de moradia que a política habitacional veio assegurar.

Permitir a diversidade de padrões dentro de um mesmo empreendimento, mediante a constituição de áreas comuns de uso exclusivo e subcondomínios, é o que permite, nos moldes da legislação municipal em vigor, evitar a segregação territorial ampla.

Há, ainda, uma questão de competência. A definição das áreas comuns, do regime de uso e das despesas condominiais é matéria de direito privado, disciplinada pela convenção de condomínio e pela legislação civil. Não integra o objeto do licenciamento urbanístico, que se ocupa do uso do solo, do gabarito e dos parâmetros construtivos. No plano municipal, o próprio decreto 63.728/24 - ao regulamentar os EHIS, os EHMP e os EZEIS e ao prever o Plano Integrado para empreendimentos com múltiplas edificações - demonstra que a política pública municipal não apenas tolera, mas pressupõe empreendimentos complexos e mistos. A regulação reconhece a heterogeneidade tipológica como dado da realidade e procura geri-la, não suprimi-la. A estruturação em subcondomínios é feita com transparência desde o memorial de incorporação: o adquirente sabe, antes de assinar, a qual bloco pertence e quais áreas poderá utilizar. A delimitação de uso de áreas é contratual, informada e consensual - e, por isso, legítima.

A experiência comparada reforça esse entendimento. Espanha e França reconhecem expressamente subcomunidades, sindicatos secundários e partes comuns especiais formalmente descritas no título constitutivo, justamente porque compreenderam que a formalização é a melhor proteção tanto para o adquirente quanto para a estabilidade do empreendimento. Quando a diferenciação interna é prevista desde o ato de instituição - com identificação clara das unidades, das frações ideais, das partes comuns gerais e especiais e do sistema de rateio -, reduzem-se litígios, facilita-se o financiamento imobiliário e protege-se o registro.

O debate que ora se instala em São Paulo é uma oportunidade para reafirmar que empreendimentos mistos - socialmente desejáveis e economicamente necessários - dependem de segurança jurídica para existir. O subcondomínio não é um desvio da política habitacional paulistana. É parte integrante de sua viabilidade. Questionar sua legitimidade sem oferecer um modelo alternativo sustentável é, no limite, desincentivar exatamente os projetos que a cidade mais precisa: aqueles que integram, que misturam e que colocam lado a lado, num mesmo endereço, diferentes realidades sociais.

Por tudo isso, quer nos parecer, que a cidade inclusiva não se constrói eliminando diferenças legítimas de propriedade, mas permitindo que diferentes realidades urbanas possam coexistir no mesmo espaço com segurança jurídica.