Locação de curta duração e os novos contornos definidos pelo STJ no REsp 2.121.055/MG

O crescimento das plataformas digitais de intermediação de estadias criou um problema jurídico que a legislação brasileira não antecipou: como classificar e regular contratos que não se encaixam nas categorias tradicionais do direito privado? O julgamento do REsp 2.121.055/MG, concluído pela 2ª seção do STJ por 5 votos a 4, com participação do Airbnb como interessada, é a primeira resposta do tribunal superior a essa questão no âmbito dos condomínios residenciais. E ela vem carregada de consequências práticas e de lacunas que ainda precisarão ser preenchidas. 

O ponto de partida da decisão é uma constatação sobre a natureza jurídica desses contratos. A relatora, ministra Nancy Andrighi, afastou o enquadramento das estadias de curta duração tanto como locação por temporada, modalidade prevista nos arts. 48 a 50 da lei 8.245/91 que exige finalidade residencial transitória e requisitos formais específicos, quanto como hospedagem hoteleira, que pressupõe estrutura de serviços e licença própria. O canal utilizado para a oferta, plataforma digital, imobiliária ou qualquer outro, é juridicamente irrelevante para essa classificação. O que define a natureza do contrato é seu conteúdo, não o meio pelo qual foi celebrado. Estamos, portanto, diante de um contrato atípico. 

Essa qualificação tem consequências diretas. Sem enquadramento legal específico, o limite para o exercício dessa atividade passa a ser definido pelo regime condominial. E é aqui que o CC entra com peso decisivo: o art. 1.336, IV, impõe que cada unidade respeite a destinação da edificação, e o art. 1.351 exige aprovação de dois terços dos condôminos para qualquer mudança dessa destinação. Aplicados ao caso, esses dispositivos levaram a maioria à conclusão de que a exploração econômica reiterada de estadias de curta duração em condomínio residencial, sem deliberação assemblear qualificada, está vedada. 

Quatro ministros discordaram, e os fundamentos da minoria não podem ser ignorados. A divergência não se limitou a uma visão mais permissiva sobre o Airbnb. Ela tocou em uma questão constitucional mais profunda: o direito de propriedade, assegurado pelo art. 5º, II, da CF/88, só admite restrições com amparo em lei ou em convenção expressa. No caso concreto, não havia nem uma nem outra. Para a corrente vencida, os mecanismos ordinários do regime condominial já seriam suficientes para coibir abusos específicos, sem a necessidade de uma vedação prévia e genérica que, na prática, restringe o uso da propriedade privada sem base normativa antecedente clara. 

Essa tensão entre autonomia coletiva e liberdade individual é real e o acórdão não a resolve plenamente. Ao exigir autorização assemblear qualificada para atividade que a lei não proíbe, o STJ moveu a fronteira entre o que o proprietário pode fazer com seu imóvel e o que o condomínio pode impedir, sem entregar os critérios que deveriam orientar essa nova fronteira. 

E é justamente aí que reside o principal problema do precedente: a ausência de balizas objetivas. O que caracteriza a reiteração suficiente para descaracterizar o uso residencial? Quantas estadias, em que frequência, com qual duração mínima? A oferta permanente do imóvel em plataforma digital, mesmo sem ocupação efetiva, já é suficiente para acionar as restrições? O acórdão não responde. Essa omissão não é um detalhe técnico, é uma lacuna que vai alimentar conflitos em assembleias e multiplicar ações judiciais nos próximos anos. 

Do ponto de vista prático, condomínios que pretendam se valer do precedente precisam, antes de qualquer medida, revisar e atualizar suas convenções com parâmetros concretos: tempo mínimo de estadia, regras de acesso, responsabilidade do proprietário por danos causados por hóspedes. Sem esse detalhamento, notificações e multas aplicadas com base apenas no julgamento do STJ continuarão vulneráveis a contestações.  

Proprietários, por sua vez, precisam avaliar se o modelo de locação que praticam ainda se sustenta formalmente como locação por temporada nos termos da lei do inquilinato ou se já ultrapassou esse limite. 

O STJ respondeu a uma realidade que a lei ainda não havia enfrentado. Mas o fez com um precedente que cria mais perguntas do que certezas.