A responsabilidade pelo IPTU anterior à imissão na posse na arrematação

A CF/88 atribui aos Municípios competência para instituir o IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano. No plano infraconstitucional, o CTN estabelece que o fato gerador do imposto é a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado em zona urbana, tendo como base de cálculo o valor venal do imóvel.

Uma característica marcante do IPTU é sua natureza propter rem, isto é, a obrigação tributária acompanha o bem. Em razão disso, o art. 130 do CTN determina que os créditos tributários relativos a impostos incidentes sobre bens imóveis sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo se do título constar prova de quitação.

Essa característica gera discussões relevantes quando ocorre a alienação judicial de imóveis, especialmente nos casos em que o bem é arrematado em hasta pública. Nesses casos, surge a controvérsia sobre quem deve responder pelos débitos de IPTU relativos ao período compreendido entre a arrematação e a efetiva imissão na posse do imóvel.

Essa questão foi analisada pelo STJ no julgamento do AgInt no REsp 1.921.489/RJ, cuja análise permite compreender os critérios utilizados pela Corte para definir a responsabilidade tributária do arrematante.

O caso analisado pelo STJ teve origem em execução fiscal ajuizada pelo município do Rio de Janeiro para cobrança de IPTU relativo aos exercícios de 2013 a 2017, referente a imóvel que havia sido arrematado em leilão judicial no âmbito de processo trabalhista.

Ao ser citado na execução fiscal, o arrematante apresentou exceção de pré-executividade sustentando sua ilegitimidade passiva. Em síntese, argumentou que somente teria se imitido na posse do imóvel em novembro de 2017 e que os débitos anteriores a essa data deveriam permanecer vinculados ao antigo proprietário.

A exceção foi acolhida em primeira instância. O magistrado entendeu que o edital do leilão não havia mencionado a existência de débitos tributários pendentes e que, portanto, não seria possível imputar ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento dos valores cobrados.

O Município do Rio de Janeiro interpôs recurso de apelação, sustentando que a arrematação havia sido formalizada em junho de 2013, com a lavratura do respectivo auto de arrematação. Assim, considerando que a arrematação se torna perfeita e acabada com a assinatura do auto, nos termos do art. 903 do CPC, os débitos de IPTU relativos aos exercícios posteriores deveriam ser atribuídos ao arrematante.

O TJ/RJ acolheu o recurso do município e reformou a sentença. Para o Tribunal, os débitos posteriores à lavratura do auto de arrematação deveriam ser suportados pelo arrematante, independentemente do momento em que ocorreu a imissão na posse do imóvel.

Contra essa decisão, o contribuinte recorreu e, ao apreciar o caso, o STJ manteve o entendimento do Tribunal de origem e concluiu que os débitos de IPTU posteriores à arrematação são de responsabilidade do arrematante.

Um dos elementos determinantes para essa conclusão foi o fato de o edital de leilão prever expressamente a aplicação do art. 130 do CTN, indicando que a arrematação ocorreria nos termos dessa norma.

A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que, havendo previsão expressa no edital da hasta pública, a responsabilidade pelo pagamento dos débitos tributários incidentes sobre o imóvel pode ser atribuída ao arrematante.

Outro fundamento relevante adotado pela Corte diz respeito ao momento em que a arrematação se torna juridicamente perfeita. De acordo com o art. 903 do CPC, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto de arrematação, ainda que posteriormente venham a ser discutidos vícios ou eventuais irregularidades no procedimento.

Assim, para o STJ, a transferência das responsabilidades decorrentes da aquisição do imóvel não depende do registro da carta de arrematação no cartório de registro de imóveis, tampouco da efetiva imissão na posse do bem. O elemento determinante é a formalização da arrematação mediante a assinatura do respectivo auto.

Dessa forma, mesmo que haja demora na expedição da carta de arrematação ou na imissão do arrematante na posse do imóvel, os débitos de IPTU relativos ao período posterior à arrematação passam a ser de sua responsabilidade.

Portanto, o julgamento do AgInt no REsp 1.921.489/RJ reafirmou a orientação consolidada do STJ sobre a responsabilidade tributária em casos de arrematação judicial de imóveis no sentido de que os débitos de IPTU relativos a períodos posteriores à formalização da arrematação podem ser atribuídos ao arrematante, especialmente quando houver previsão expressa nesse sentido no edital do leilão.

Neste contexto, a responsabilidade tributária não depende da imissão na posse do imóvel nem do registro da carta de arrematação no cartório de registro de imóveis. O marco jurídico relevante é a assinatura do auto de arrematação, momento em que a aquisição do bem se torna juridicamente perfeita.

Sendo assim, a decisão do STJ reforça a importância de que potenciais arrematantes examinem cuidadosamente as condições estabelecidas no edital de leilão, especialmente no que se refere à eventual responsabilidade por tributos incidentes sobre o imóvel.