ITBI arbitrado a maior pela prefeitura de Goiânia: Você pode ter pago mais do que devia - e tem direito de receber de volta

Introdução

Quem comprou imóvel em Goiânia nos últimos anos pode ter sido tributado a maior no ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Isso porque a prefeitura de Goiânia adotou a prática de calcular o imposto com base em um valor de referência estabelecido unilateralmente, muitas vezes superior ao próprio valor declarado pelo contribuinte no compromisso de compra e venda e na escritura registrada em cartório.

A conduta é ilegal. O STJ, no julgamento do Tema repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), fixou tese vinculante no sentido de que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estabelecido unilateralmente. O imposto deve incidir sobre o valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade.

O que está acontecendo em Goiânia

A prefeitura de Goiânia utiliza uma tabela própria de "valor venal de referência" para calcular o ITBI, desconsiderando o valor efetivamente pago pelo imóvel e declarado pelas partes no contrato e na escritura lavrada em cartório.

Na prática, isso significa que mesmo quando o comprador e o vendedor declaram formalmente, perante o tabelião, que o imóvel foi negociado por determinado valor, a prefeitura simplesmente impõe uma base de cálculo maior - sem processo administrativo, sem contraditório, sem qualquer apuração individualizada do valor real de mercado do bem.

Em janeiro de 2026, a própria prefeitura reajustou esse valor venal de referência em 4,36%, ampliando ainda mais o distanciamento entre o valor da transação e a base utilizada para a cobrança.

O que diz o STJ: Tema 1.113

Em 2022, o STJ julgou o Tema repetitivo 1.113 e fixou três teses de observância obrigatória:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.

2. O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado - essa presunção só pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN), com assegurado direito ao contraditório.

3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estabelecido unilateralmente.

A conclusão é direta: a prefeitura de Goiânia, ao calcular o ITBI sobre valor superior ao declarado no contrato sem instaurar processo administrativo específico para cada caso, viola frontalmente a tese vinculante do STJ.

O TJ/GO já decidiu a favor do contribuinte

Não se trata apenas de tese jurídica. Em 2025, o TJ/GO confirmou a restituição de R$ 8.049,74 a um contribuinte que recolheu ITBI com base no valor arbitrado pela prefeitura de Goiânia, reconhecendo que não houve processo administrativo válido que justificasse a majoração da base de cálculo.

Quem tem direito à restituição e em qual prazo

Tem direito à restituição todo contribuinte que comprou imóvel em Goiânia e pagou ITBI calculado sobre valor superior ao declarado no contrato ou na escritura, sem que tenha sido instaurado processo administrativo específico para apuração do valor de mercado do bem.

O prazo é de 5 anos contados da data do pagamento, nos termos do art. 168 do CTN. Compras realizadas a partir de 2021 ainda estão dentro do prazo.

Como proceder

Via administrativa: Protocolar pedido de restituição junto à Secretaria de Finanças do Município, com cópia do contrato, da escritura e do comprovante de recolhimento do ITBI.

Via judicial: Caso o pedido seja negado ou não respondido, é cabível ação de repetição de indébito tributário perante a Vara da Fazenda Pública, com pedido de correção monetária e juros de mora. Dependendo do valor, o rito dos Juizados Especiais da Fazenda Pública é aplicável.

Considerações finais

A prática adotada pela prefeitura de Goiânia afronta diretamente o Tema 1.113 do STJ e o princípio da legalidade tributária. O prazo de 5 anos corre, a jurisprudência goiana está pacificada em favor do contribuinte, e quem agiu de boa-fé na declaração do valor negociado não tem por que suportar tributação majorada com base em tabela unilateral que o próprio STJ declarou inválida.