Multipropriedade: Nulidade da corretagem à luz do CDC e do STJ

Na atualidade, a multipropriedade consolidou-se como importante modalidade de exploração imobiliária voltada ao setor turístico, como modalidade de compra de uma fração da unidade para fruição compartilhada. Apesar da regulamentação conferida pela lei 4.591/64, modificada pela lei 13.777/18, o crescimento desse mercado também foi acompanhado pelo aumento de demandas judiciais envolvendo cláusulas contratuais abusivas, fomentando ações de rescisão contratual.

Recentemente, no processo 4000935-26.2025.8.26.0218, foi proferida sentença por meio da qual o magistrado da 1ª vara Cível da Comarca de Guararapes/SP, declarou rescindidos os contratos de compra e venda de cota em regime de multipropriedade e de associação firmados pelo consumidor, reconhecendo a nulidade de cláusulas que impunham, na rescisão, retenção de 50% dos valores pagos pelo consumidor, bem como da cobrança e retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Ao final, as empresas foram condenadas à restituição de 75% dos valores desembolsados, incluindo entrada, sinal, comissão de corretagem e parcelas pagas, em parcela única, nos seguintes termos:

Da análise dos autos, constata-se que a rescisão deve ser declarada a pedido do autor. Tratando-se de desfazimento do vínculo, o ordenamento jurídico autoriza a retenção de parte dos valores pagos para compensar a vendedora pelos custos administrativos e de comercialização. As rés exigem a retenção de 50% dos valores pagos, com fundamento no regime de patrimônio de afetação (lei 13.786/18). Contudo, a aplicação cega desse percentual em contratos de multipropriedade gera evidente enriquecimento sem causa. O objeto do contrato é apenas uma fração de tempo de um apartamento inserido em um complexo hoteleiro. A vendedora recupera a cota imediatamente e a recoloca no mercado com facilidade e lucro. A retenção de metade de tudo o que o consumidor pagou revela-se desproporcional e excessivamente onerosa, violando as normas de proteção do CDC, que prevalece para equilibrar a relação contratual. Para restabelecer o equilíbrio e evitar vantagem exagerada das rés, fixo a retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores efetivamente pagos pelo autor. Este percentual é razoável, legal e suficiente para indenizar as fornecedoras por todas as despesas operacionais e administrativas decorrentes do desfazimento do negócio. [...]

A exigência de retenção integral dessa verba sob a rubrica de corretagem ou arras penitenciais configura prática abusiva. O sinal pago teve natureza confirmatória, integrando o preço do bem. Portanto, a totalidade dos valores pagos, incluindo a entrada, o sinal e a suposta comissão de corretagem (inseridos no montante aproximado de R$ 37.711,95), compõe a base de cálculo para a devolução. O autor tem o direito de receber de volta 75% deste valor global. As rés requereram a condenação do autor ao pagamento de taxa de fruição mensal (0,5% do valor do contrato) e das cotas condominiais pendentes. Ambas as cobranças são indevidas. A taxa de fruição tem a finalidade de indenizar o vendedor pelo uso físico do imóvel pelo comprador. Tratando-se de cota de multipropriedade, o autor não teve a posse mansa, pacífica e exclusiva do bem de forma contínua. Pelo contrário, restou demonstrada a dificuldade em utilizar os serviços de hospedagem e realizar os agendamentos. Como não houve o efetivo e inquestionável gozo econômico do imóvel por parte do autor, não há o que indenizar a título de fruição. A mesma lógica aplica-se às taxas condominiais. A responsabilidade pelo pagamento de despesas de condomínio só é transferida ao comprador quando há a imissão na posse com a efetiva entrega das chaves e a disponibilidade real de uso. Sem a fruição concreta da fração imobiliária pelo consumidor, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais permanece sendo da vendedora. [...]

Declaro, assim, a inexigibilidade de qualquer cobrança a título de taxa de fruição ou taxa condominial em face do autor. A restituição dos 75% devidos ao autor deverá ocorrer em parcela única e de forma imediata, não se admitindo qualquer tipo de parcelamento, pois a rescisão contratual repõe as partes ao estado anterior à contratação.”

A decisão reforça entendimento consolidado de que cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor são nulas de pleno direito, nos termos do art. 51 do CDC.

Outro aspecto relevante enfrentado pela sentença refere-se ao direito básico do consumidor à informação adequada, clara e precisa, previsto no art. 6º, III, do CDC. Em contratos de venda de cotas em multipropriedade, é comum que a comercialização e interpelação dos possíveis clientes ocorra durante viagens ou momentos de lazer, mediante abordagens comerciais acompanhadas da oferta de brindes, apresentações prolongadas e incentivo à assinatura imediata dos contratos, circunstâncias que dificultam a plena compreensão das obrigações assumidas pelo consumidor.

No caso concreto, como explanado, a sentença também reconheceu a abusividade da cobrança denominada como comissão de corretagem. O consumidor logrou êxito em demonstrar que o valor foi apresentado ao consumidor como entrada ou sinal durante toda a negociação, contudo passou a constar posteriormente nos documentos contratuais como comissão de corretagem, sem que essa informação tivesse sido devidamente esclarecida no momento da contratação.

A conclusão observa os requisitos estabelecidos pelo Tema 938 do STJ, que exige a informação prévia ao consumidor sobre a obrigação de pagamento da citada comissão.

Outro fundamento importante da decisão diz respeito às taxas acessórias decorrentes da rescisão contratual: o entendimento jurisprudencial recente tem sido no sentido de que os valores relacionados à fruição do imóvel somente podem ser exigidos quando houver efetiva comprovação de utilização da unidade pelo consumidor, conferindo abusividade em caso de cobrança sem prova de uso.

A sentença também observou os limites previstos no art. 67-A da lei 4.591/1964, que determina a retenção máxima de 25% dos valores despendidos pelos consumidores.

A decisão evidencia a importância da análise das cláusulas inseridas nos contratos de adesão, especialmente naqueles que tratam de compra e venda em regime de multipropriedade. Mais do que reconhecer a possibilidade de rescisão contratual, o julgamento reafirma que cobranças apresentadas sem transparência, retenções excessivas e exigência de valores não comprovados não encontram respaldo no ordenamento jurídico.