Quem compra adere, quem não lê paga. A convenção de condomínio, a fração ideal e os limites para rever o rateio das despesas

Uma vez mais nos vimos diante de uma pergunta que nos chega com frequência, quase sempre acompanhada de alguma indignação: por que o apartamento de cobertura paga mais, se usa os mesmos serviços e tem acesso aos mesmos equipamentos que as demais unidades? A pergunta é legítima e merece resposta séria. Mas parte de uma premissa que nos parece equivocada, a de que a contribuição condominial seria uma espécie de tarifa pelo uso das coisas comuns. E costuma vir desacompanhada de conceitos que, embora técnicos, são decisivos para compreender o que de fato está escrito numa convenção. É deles que pretendemos tratar, na medida das nossas competências, porque é neles que o problema se resolve, ou se agrava.

Adiantamos a tese, para que o leitor possa discordar desde já. Quem compra uma unidade adere a um estatuto que não negociou, cuja regra de rateio foi posta antes dele e que só se altera com muito esforço. Por isso, quem não lê paga, e dificilmente conseguirá transferir a conta a outra pessoa.

A cota condominial não é preço de serviço. Ela custeia a estrutura que o condomínio mantém à disposição de todos: a portaria funciona, o elevador recebe manutenção e a piscina é tratada independentemente de quantas vezes cada morador deles se serve. O art. 1.335, II, do CC assegura ao condômino o direito de usar as partes comuns, e o art. 1.336, I, impõe-lhe o dever de contribuir para as despesas na proporção da fração ideal, salvo disposição em contrário da convenção. Nenhum dos dois dispositivos vincula a contribuição ao uso efetivo. O que gera a obrigação é a titularidade da unidade, ou a relação jurídica material com ela, e o direito de uso que daí decorre.

Daí a natureza propter rem da obrigação, premissa da qual partiu a 2ª Seção do STJ ao fixar a tese do Tema 886 (REsp 1.345.331/RS, rel. min. Luis Felipe Salomão, j. 8/4/2015), e daí também a regra do art. 1.345 do CC, pela qual o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A obrigação acompanha a coisa, não a pessoa nem os seus hábitos. O condômino recluso, que não frequenta as áreas comuns e evita os vizinhos, não pode deixar de pagar sob o argumento de que nada usa, porque o seu direito de usar permanece íntegro, e o custo de manter esse direito disponível é o mesmo, use-o ele ou não.

O uso só ganha relevância jurídica quando se converte em direito exclusivo, como nas partes comuns de uso exclusivo, cujas despesas cabem a quem delas se serve (art. 1.340). É nesse dispositivo, e não num suposto princípio geral de pagar apenas pelo que se usa, que se apoiam as soluções dadas a situações peculiares, como a da loja térrea com acesso independente e sem nenhuma comunicação com o interior do edifício, tema em que a própria jurisprudência oscila e que exige exame, caso a caso, da configuração física do prédio e do que dispõe a convenção.

Esclarecido esse primeiro ponto, pensamos ser fundamental separar três conceitos que o mercado, inclusive advogados, frequentemente confunde e que a norma técnica NBR 12.721 da ABNT, editada por determinação do art. 53 da lei 4.591/1964, define com precisão. A fração ideal, no item 3.13 da norma, é a parte ideal do terreno e das coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, dela inseparável. O coeficiente de proporcionalidade, definido no item 3.14, é a proporção entre a área equivalente em área de custo padrão da unidade e a da edificação como um todo. E a cota de rateio é a parcela das despesas ordinárias e extraordinárias atribuída à unidade, calculada conforme a convenção.

A diferença entre eles é decisiva. O coeficiente de proporcionalidade é dado técnico, resultado de cálculo sobre o projeto, e não se altera por vontade das partes. A fração ideal e a cota de rateio, ao contrário, são escolhas. O art. 1.332, II, do CC determina que o ato de instituição contenha “a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade”, e o verbo atribuir não está ali por acaso. A fração é atribuída, não deduzida. Pode coincidir com o coeficiente de proporcionalidade, e isso é bastante comum na prática das incorporadoras, mas a coincidência é opção do instituidor, e não imposição da lei. O tema, aliás, não é novo nas páginas do registro imobiliário: já em 1990, no boletim do IRIB 162, Marcelo Terra e Rodrigo Cury Bicalho discutiam a pluralidade de critérios possíveis para a fixação das frações.

A história legislativa confirma essa leitura. Em sua redação original, o § 3º do art. 1.331 do CC de 2002 determinava que a fração ideal fosse proporcional ao valor da unidade, calculado em relação ao conjunto da edificação. A lei 10.931/04 suprimiu esse parâmetro e passou a exigir apenas que a fração seja identificada, em forma decimal ou ordinária, no instrumento de instituição. A mesma lei acrescentou ao art. 1.336, I, a ressalva “salvo disposição em contrário na convenção”, devolvendo ao Código a liberdade de critério que o art. 12, § 1º, da lei 4.591/1964 sempre conheceu. Num só movimento, o legislador desatou a fração de qualquer critério obrigatório e desatou o rateio da fração. Scavone Junior extrai daí a consequência natural: o critério de fixação das frações ficou ao talante do instituidor. E o STJ já registrou que o conceito de fração ideal não se confunde com a metragem da unidade autônoma, bastando, para a legalidade da cobrança, que as cotas guardem proporção entre si segundo as frações definidas na convenção (AgInt nos EDcl no AREsp 742.075/RJ, julgado divulgado pelo IRIB em fevereiro de 2020). Schiller, ao comentar o REsp 1.778.522/SP, qualificou de mito a crença de que a fração ideal teria de refletir o coeficiente de proporcionalidade.

Imagine-se um edifício com onze unidades idênticas. O instituidor pode atribuir noventa por cento da fração ideal a uma delas e um por cento a cada uma das outras dez, embora o coeficiente de proporcionalidade seja necessariamente igual para todas, porque o cálculo técnico sobre unidades idênticas não admite resultado diverso. E a convenção pode, ainda, dividir as despesas em partes iguais. São três números diferentes para a mesma unidade, todos válidos, desde que cada conjunto some um inteiro, ou cem por cento. O exemplo é propositalmente extremo. Serve para mostrar que quem discute o valor da cota discutindo a metragem do apartamento está, muitas vezes, olhando para o número errado.

Isso não significa que qualquer critério seja indiferente. A convenção deve determinar a quota proporcional de cada condômino, como exige o art. 1.334, I, do CC, e a boa técnica recomenda que o critério guarde relação com a natureza da despesa. Despesas de estrutura e de conservação patrimonial, como seguro e obras, acomodam-se bem à fração ideal ou ao coeficiente de proporcionalidade, porque protegem um patrimônio cujo valor é desigual entre as unidades. Serviços prestados por unidade, como portaria, limpeza e administração, podem ser divididos igualmente. O modelo híbrido, que combina esses critérios ou outros, tem ganhado espaço, mas deve sempre guardar coerência com a natureza e as características concretas do condomínio.

O STJ tem sido coerente em prestigiar a escolha convencional, qualquer que ela seja. Em 2003, a 4ª turma validou o rateio igualitário instituído pela convenção, observando que os gastos mais substanciais de um condomínio beneficiam os moradores de forma equivalente, independentemente da fração ideal, de modo que a divisão em partes iguais não gera, por si só, enriquecimento sem causa dos titulares de unidades maiores (REsp 541.317/RS, rel. min. Cesar Asfor Rocha, j. 9/9/2003). Dezessete anos depois, a 3ª turma chegou ao resultado inverso pelo mesmo fundamento: não há ilegalidade na cota maior da cobertura quando a convenção adota a fração ideal como base de rateio (REsp 1.778.522/SP, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 2/6/2020). No caso, a cobertura detinha fração de 20% e as demais unidades, de 10%. O relator lembrou que, se a construtora tivesse usado a mesma área para erguer duas unidades em vez de uma, cada qual pagaria a sua cota integral, e ninguém veria nisso injustiça. Na mesma linha, o AgRg no AREsp 583.848/MG (rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18/6/2015) reputou obrigatória a observância do critério expressamente previsto na convenção, sobretudo quando coincide com a regra supletiva da lei.

Os precedentes não se contradizem. O que o Tribunal afirma, em todos eles, é que a justiça do rateio não está numa fórmula abstrata, mas na regra validamente posta. Há, porém, um limite claro, e ele interessa diretamente ao tema deste artigo. No REsp 1.816.039/MG (rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 4/2/2020), a 3ª turma declarou nula a cláusula de convenção, outorgada pela própria construtora, que reduzia a 30% a cota das unidades ainda não comercializadas, por violar a proporcionalidade exigida pelo art. 1.334, I, e onerar os demais condôminos. A liberdade do instituidor é a de escolher critérios objetivos, não a de conceder a si mesmo benefícios subjetivos. Quem compra adere, mas não adere ao que a lei não permite.

A fração maior, aliás, tem contrapartidas. A mais evidente é o peso do voto, proporcional às frações ideais quando a convenção não dispõe de outro modo (art. 1.352, parágrafo único), podendo a convenção, inclusive, limitar os votos de quem concentra muitas unidades (AgInt no AREsp 1.077.879/DF, rel. min. Lázaro Guimarães, DJe 31/10/2017).

A mesma lógica aparece de modo explícito no condomínio de lotes, em que o § 1º do art. 1.358-A do CC admite fração ideal proporcional à área do solo, ao potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. E se estende aos condomínios de casas e aos conjuntos de edificações do art. 8º da lei 4.591/1964, inclusive aos condomínios de usos diversificados, cuja incorporação pode ser desdobrada nos termos do art. 6º da lei 4.864/1965. Nesses casos, o critério razoável costuma exigir a setorização, separando as despesas que interessam a todos daquelas de interesse de apenas um ou de alguns dos setores condominiais, e ainda daquelas que dizem respeito a um grupo determinado de unidades. Um centro comercial que divide o terreno com uma torre residencial não deve ratear com os moradores a escada rolante das lojas, assim como os lojistas não devem custear a piscina da torre. A setorização bem feita, desde a origem, previne conflitos que nenhuma assembleia conseguirá resolver depois sem ferir alguém.

Onde, então, nasce a regra de rateio? Na instituição do condomínio.

Convém lembrar que o condomínio edilício não precisa necessariamente ser precedido de incorporação imobiliária. A instituição se faz por ato entre vivos ou por testamento, registrado no Registro de Imóveis (art. 1.332), e pode recair sobre edificação já concluída. A incorporação só é necessária quando se pretende alienar unidades futuras, ainda por construir ou em construção, como decorre dos arts. 28 e 32 da lei 4.591/1964.

Quando há incorporação, a regra convencional já deve ser antecipada, coerentemente com as características do projeto, para que esteja posta antes da primeira venda. É o que impõe a alínea “j” do art. 32, ao exigir o arquivamento, com o memorial, da minuta de convenção que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns. A previsibilidade que daí decorre é alicerce de segurança jurídica: o adquirente na planta sabe, ou pode saber, desde o primeiro dia, qual será a medida da sua contribuição. Mas essa regra precisa ser lida e compreendida, pois, do contrário, haverá surpresas.

Há aqui uma assimetria que merece registro. Desde a lei 13.786/18, os contratos de alienação de unidades em incorporação devem ser iniciados por um quadro-resumo (art. 35-A da lei 4.591/1964), que destaca o preço, a corretagem, os índices de correção, as consequências do desfazimento e outros dados. O critério de rateio das despesas condominiais não está entre eles. O comprador é alertado, em destaque, sobre quanto pagará pelo imóvel, mas não sobre como será calculado aquilo que pagará todos os meses enquanto dele for titular. Parece-nos uma lacuna que o legislador faria bem em preencher. Enquanto isso não ocorre, a relação entre incorporador e adquirente, que é de consumo, fica sob o dever de informação dos arts. 6º, III, e 31 do CDC, e sob o art. 46, que nega eficácia, perante o consumidor, às disposições cujo conteúdo não lhe foi dado conhecer previamente.

É preciso, contudo, ter clareza sobre o alcance desse remédio. A omissão do incorporador pode gerar responsabilidade dele perante o comprador. Não autoriza o comprador a opor ao condomínio uma regra diferente daquela que a convenção estabelece, porque o condomínio não é fornecedor, a convenção não é o contrato de compra e venda e a obrigação de contribuir é propter rem. O STJ, aliás, há muito afasta o CDC da relação entre condomínio e condômino. Quem não foi informado pode ter contra quem reclamar. Ainda assim, pagará a cota que a convenção fixa.

Daí decorre a natureza da convenção, e aqui vale uma precisão que o próprio título deste texto pede. Na origem, a convenção tem forma de acordo. Subscrita por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, torna-se desde logo obrigatória para os titulares de direitos sobre as unidades e para quantos sobre elas tenham posse ou detenção (art. 1.333 do CC e art. 9º, § 2º, da lei 4.591/1964). Registrada, é oponível a terceiros, mas, mesmo sem registro, regula as relações entre os condôminos (súmula 260 do STJ). O adquirente não negocia cláusula alguma. Ingressa num ordenamento que já existe.

A doutrina hesita entre qualificá-la como contrato coletivo de natureza normativa, estatuto ou ato-regra, como bem registram os autores da obra coletiva coordenada por Carvalho, Egito e Sender. A corrente majoritária, desde Caio Mário, recusa-lhe a natureza de contrato, porque ela obriga quem não a assinou, os sucessores, os locatários e até o visitante ocasional. Na síntese do mestre, “na essência, ela mais se aproxima da lei”. O STJ acolheu essa compreensão ao afirmar que a convenção tem a natureza de estatuto normativo ou institucional, e não de contrato (AgInt no AgInt no AREsp 1.041.312/SP, rel. min. Marco Aurélio Bellizze, j. 5/6/2018), e ao vincular o novo condômino à cláusula compromissória arbitral inserida em convenção registrada, que ele jamais subscreveu (REsp 1.733.370/GO, rel. p/ acórdão min. Moura Ribeiro, j. 26/6/2018). Scavone Junior segue a mesma linha e fala em natureza institucional normativa.

Não vemos contradição entre essa natureza e a ideia de adesão. É ela, ao contrário, que dá à expressão o seu sentido mais preciso. Não se adere, aqui, a um contrato de adesão no sentido do art. 54 do CDC. Adere-se a um estatuto, como quem ingressa numa instituição cujas regras o precederam e lhe sobreviverão. É uma adesão mais forte, e não mais fraca. Quem compra adere ao todo: ao critério de rateio, às restrições de uso, à cláusula arbitral, às dívidas do antecessor. Obriga-se, portanto, quem usa e quem não usa os equipamentos comuns.

Seja a convenção vista como contrato, seja como estatuto, o caminho da revisão judicial é estreito. Para quem nela enxerga um contrato, a revisão por onerosidade excessiva (arts. 478 a 480 do CC) pressupõe acontecimento extraordinário e imprevisível, e não há imprevisibilidade quando o critério estava disponível antes da compra. O parágrafo único do art. 421, na redação da lei 13.874/19, reforça a intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão. Para quem a vê como estatuto, como o STJ, os instrumentos contratuais de revisão nem sequer se aplicam diretamente. Resta, em qualquer caso, o controle pelo abuso de direito do art. 187 e pela vedação ao enriquecimento sem causa do art. 884, reservado a desproporções manifestas e injustificadas.

É verdade que nem todos os tribunais estaduais pensam assim. Há uma corrente, com expressão sobretudo em Minas Gerais, que, amparada em perícias sobre a composição dos gastos, afasta o rateio pela fração ideal nas despesas de fruição igualitária, como pessoal, limpeza e conservação das áreas comuns. Em março de 2021, segundo relata Kênio de Souza Pereira, advogado que atuou no caso, a 16ª Câmara Cível do TJ/MG igualou a cota de nove coberturas, que pagavam 148% a mais, à dos 372 apartamentos de um grande conjunto em Belo Horizonte. No mesmo ano, em decisão monocrática, o ex-ministro Marco Buzzi negou a pretensão de um condomínio que buscava restabelecer, no STJ, o rateio pela fração ideal afastado pelo TJ/AL (AREsp 1.837.019/AL, DJe 01.07.2021). E, em sentença proferida em Minas no fim de 2025, ainda sujeita a recurso, uma magistrada, com base em laudo que apurou contribuição da cobertura cerca de 101% superior à das demais unidades, instituiu judicialmente um rateio híbrido, preservando a fração ideal apenas para o seguro, o consumo não individualizado e o fundo de obras. O argumento central dessa corrente, sustentado há décadas pelo próprio Kênio Pereira, é o de que a fração ideal seria critério concebido para dividir o custo da construção (art. 12 da lei 4.591/1964), e não as despesas de manutenção aprovadas anualmente pela assembleia (art. 24).

Respeitamos o argumento, mas dele divergimos.

Como se sabe, o art. 12 da lei 4.591/1964 está no Título I da lei, dedicado ao condomínio, sob o capítulo intitulado “Das despesas do condomínio”, e não no Título II, que disciplina as incorporações e a construção. O art. 24, por sua vez, cuida da aprovação do orçamento, e não do critério de divisão.

Porém, e o mais importante, é termos o raciocínio da fruição igualitária reintroduz, por outra porta, exatamente a premissa que recusamos desde o início, a de que a cota remunera o uso.

Ora, se o critério da convenção é lícito, objetivo e conhecido antes da compra, substituí-lo por outro que o juiz considere mais justo não corrige abuso algum; troca uma escolha coletiva legítima por uma preferência individual. O abuso existe, e deve ser coibido, quando o critério perde qualquer conexão racional com o condomínio concreto, como na loja isolada chamada a custear elevadores que jamais alcançará, ou quando serve a um favorecimento subjetivo, como no caso da construtora julgado no REsp 1.816.039/MG. Fora daí, a orientação do STJ nos parece a mais segura, inclusive para o próprio condômino, que precisa saber, ao comprar, quanto vai pagar.

Mudar o rateio não é mudar a fração. Mudar o rateio não é mudar a fração? Mudar o rateio é mudar fração?

O caminho regular é a alteração da convenção.

E aqui está, talvez, a distinção mais útil deste texto, porque é frequentemente ignorada em assembleias e até em petições, pois alterar o critério de rateio e alterar a fração ideal, são atos de natureza completamente diversa.

Ora, alterar o critério de rateio é alterar a convenção.

Depende de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351 do CC, na redação da lei 14.405/22), salvo se a própria convenção exigir quórum maior. O STJ admitiu essa alteração até mesmo quando a convenção original, ainda sob o Código de 1916, declarava irrevogável e irretratável a divisão em partes iguais, justamente em razão da natureza estatutária da convenção, que afasta a alegação de direito adquirido e de ato jurídico perfeito (REsp 1.447.223/RS, rel. p/ acórdão min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 16/12/2014). Em São Paulo, o item 81 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com a redação dada pelo provimento CG 64/24, esclarece que o quórum se apura entre os condôminos titulares de direitos reais de gozo e fruição ou de direitos aquisitivos, o que dispensa a anuência dos credores fiduciários, como assentado no processo 1125194-47.2024.8.26.0100. Em julgado divulgado pelo IRIB, o Conselho Superior da Magistratura também reconheceu ao devedor fiduciante, possuidor direto, a legitimidade para anuir à alteração de área comum (apelação 0003127-56.2015.8.26.0248). E a lei 14.309/22 deu instrumento prático para alcançar quórum tão exigente: a assembleia pode converter-se em sessão permanente e colher votos em sessões sucessivas, desde que concluída no prazo total de noventa dias (art. 1.353, §§ 1º a 3º).

Alterar a fração ideal é outra coisa.

A fração integra a especificação do condomínio e delimita o próprio conteúdo do direito de propriedade de cada titular sobre o terreno e as partes comuns. Alterá-la é transferir parcela de propriedade de uns condôminos para outros. Por isso exige a anuência da totalidade dos condôminos, como há muito reconhece o STJ (REsp 56.545/CE, rel. min. Waldemar Zveiter) e como dispõe o item 82 do mesmo Capítulo XX das Normas de Serviço paulistas, que, após o provimento CG 64/24, apenas ressalvou da unanimidade a mudança de destinação do edifício ou da unidade. O Conselho Superior da Magistratura exige a autorização de todos para modificações que atinjam o direito de propriedade e repercutam sobre a especificação (apelação 1044178-18.2017.8.26.0100, rel. des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 23/4/2018). E, em manifestação recente perante a 1ª Vara de Registros Públicos da Capital (processo 1000231-93.2026.8.26.0100), o Oficial do 5º Registro de Imóveis de São Paulo, Sérgio Jacomino, lembrou que a flexibilização trazida pela lei 14.405/22 não alcança o quadro de áreas nem a fração ideal, e que o acréscimo ou a redução de frações entre os titulares reclama escritura pública, nos termos do art. 108 do CC.

Acrescentamos: sem falar nos reflexos tributários de uma verdadeira transmissão.

A consequência prática é simples, e raramente percebida. Quem se sente onerado não precisa, nem deve pedir que se mexa na fração. Basta propor a mudança do critério de rateio, desvinculando-o, no todo ou em parte, da fração ideal. Mexer na fração é mexer na propriedade.

Mexer no rateio é mexer na regra.

Mesmo assim, a dificuldade real permanece, e ela é menos jurídica do que de convivência. O rateio é um jogo de soma zero: o que uma unidade deixa de pagar, as demais passam a pagar, e quem pretende reduzir a própria cota precisa convencer justamente aqueles cuja cota aumentará. Não nos parece que a solução esteja em admitir a alteração do critério por maioria simples. O remédio funcionaria para os dois lados, e a facilidade poderia transformar o condomínio numa sucessão de assembleias convocadas por grupos ocasionais, cada qual refazendo a regra a seu favor. A estabilidade do critério também é um valor. Tampouco nos parece adequado impedir de votar o condômino que propõe a mudança, porque a alteração do rateio diz respeito ao condomínio como um todo, e a vedação faz sentido nas deliberações sobre a pessoa do condômino, como a aplicação de penalidade.

Tudo isso nos conduz a uma conclusão prática. Se a correção posterior é difícil, a atenção deve se voltar para dois momentos.

O primeiro é o da instituição, que cabe ao empreendedor. É ali que devem ser definidos critérios razoáveis, coerentes com a natureza de cada despesa e com a realidade do empreendimento, e não meramente copiados de modelos alheios, como tantas vezes acontece. Uma convenção de edifício transplantada para um condomínio de casas, ou uma minuta de torre residencial aplicada a um empreendimento de usos diversificados, planta conflitos que germinarão por décadas. E o incorporador que aproveita a minuta para favorecer as próprias unidades, como se viu, terá a cláusula anulada.

O segundo é o da aquisição, que cabe ao adquirente da unidade, futura ou presente. Quem compra uma cobertura, um apartamento garden, uma casa ou um lote em condomínio deve ler a convenção antes de assinar, porque nela está a medida do que pagará enquanto for titular. E ler bem significa ir além do documento que o corretor entrega: conferir na matrícula a fração ideal atribuída à unidade, examinar a convenção registrada ou, na incorporação, a minuta arquivada com o memorial, e pedir as atas das assembleias recentes, porque uma alteração aprovada e ainda não registrada já vincula os condôminos, como resulta da súmula 260 do STJ. Vale conferir, ainda, se o critério das despesas extraordinárias e do fundo de reserva é o mesmo das ordinárias. Nem sempre é.

No caso, deve-se estar separando o que depende de nós do que não depende. A lição serve, com surpreendente exatidão, a quem compra um imóvel em condomínio. Ler a convenção antes de comprar depende do comprador. Mudá-la depois dependerá de dois terços dos vizinhos e, se o que se pretende for mexer na fração, de todos eles. Conhecer as normas convencionais antes de decidir pela aquisição é, a nosso ver, a forma mais eficiente de evitar um conflito que, uma vez instalado, só encontra caminhos tortuosos para uma solução que satisfaça a todos os envolvidos.

Por fim, quem compra adere. Quem não lê, paga.

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