REURB-E no mercado imobiliário: Oportunidades, riscos e valorização de ativos

A disponibilidade de terrenos aptos à implantação de novos empreendimentos imobiliários pode representar um desafio para loteadores e investidores, especialmente em municípios nos quais a expansão urbana enfrenta limitações territoriais, ambientais ou urbanísticas. Nesse cenário, a identificação de oportunidades de negócio não precisa estar restrita à aquisição de novas glebas.

Áreas já ocupadas ou parceladas irregularmente podem apresentar potencial econômico, mas permanecer à margem do mercado formal em razão de pendências urbanísticas, registrais ou de titularidade. Essas condições dificultam a comercialização dos imóveis, restringem o acesso ao crédito e comprometem seu aproveitamento patrimonial.

É nesse contexto que a REURB-E - Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico, prevista na lei 13.465/17, merece atenção dos players do mercado imobiliário.

Além de permitir a regularização de núcleos urbanos informais, o instituto pode contribuir para a valorização de ativos e a solução de problemas que afetam o desenvolvimento ordenado das cidades.

Entretanto, essa possibilidade exige uma análise criteriosa. A REURB-E não substitui o procedimento convencional de aprovação de novos loteamentos, tampouco assegura, por si só, a viabilidade econômica do investimento.

Compreender quando o instrumento pode ser utilizado, quais riscos envolve e quais oportunidades oferece é essencial para avaliar sua aplicação em operações imobiliárias.

1. REURB - Regularização Fundiária Urbana

A lei 13.465/17 define a REURB - Regularização Fundiária Urbana como um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à titulação de seus ocupantes.

O instituto contempla duas modalidades, cuja principal distinção está nas características socioeconômicas da população ocupante.

A REURB-S (Interesse Social) é destinada aos núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados pelo Poder Executivo municipal. A REURB-E (Interesse Específico), por sua vez, aplica-se aos demais núcleos urbanos informais, conforme estabelece o art. 13 da legislação.

Essa classificação traz consequências práticas, sobretudo em relação ao custeio e aos atos registrais. Na REURB-S, a legislação prevê responsabilidade pública pela elaboração do projeto e pela infraestrutura essencial, nas hipóteses legais, além de gratuidade para determinados atos de registro. Na REURB-E, a regularização é, em regra, contratada e custeada pelos potenciais beneficiários ou requerentes privados.

Essa distinção não impede a participação empresarial na modalidade social nem significa que a modalidade de interesse específico garanta rentabilidade. Em ambos os casos, o aproveitamento econômico depende dos direitos existentes, das características do núcleo e das obrigações necessárias à sua adequação.

Outro aspecto importante é que a iniciativa não é exclusiva do Poder Público. O art. 14 da lei 13.465/17 reconhece legitimidade para requerer a REURB aos proprietários de imóveis ou terrenos, loteadores, incorporadores e aos próprios beneficiários.

Essa possibilidade abre espaço para a participação da iniciativa privada na regularização de áreas que apresentem potencial de aproveitamento econômico.

2. A REURB-E e o loteamento convencional

Embora possam produzir resultados semelhantes quanto à individualização e à regularidade dos imóveis, a REURB-E e o loteamento são operações distintas.

O parcelamento convencional do solo urbano, disciplinado pela lei 6.766/1979, constitui o procedimento aplicável, em regra, à implantação de novos loteamentos e desmembramentos, mediante aprovação urbanística e registro imobiliário. A REURB-E, por outro lado, destina-se a enfrentar situações de informalidade fundiária já existentes, com a adequação jurídica, urbanística, ambiental e registral do núcleo.

Enquanto o loteamento convencional busca implantar regularmente um novo empreendimento, a REURB-E procura conferir regularidade a uma realidade urbana informal existente.

Portanto, a REURB-E não serve para implantar novos parcelamentos à margem das exigências legais. A viabilidade da regularização depende das características da ocupação e da análise do Poder Público, inclusive quanto às condições urbanísticas e ambientais.

Sob a perspectiva empresarial, o aspecto central está na possibilidade de regularizar o empreendimento e viabilizar o aproveitamento econômico das unidades que permaneçam juridicamente disponíveis, respeitados os direitos dos adquirentes e ocupantes anteriores.

Assim, a escolha entre os modelos de operação depende da situação concreta do imóvel e da finalidade pretendida, não constituindo uma opção livre do empreendedor entre regimes jurídicos distintos.

3. Procedimento de regularização e possíveis obstáculos

A REURB desenvolve-se predominantemente na esfera administrativa, sob competência municipal, com posterior participação do Registro de Imóveis.

Em linhas gerais, o procedimento compreende o requerimento por um dos legitimados, a instauração e o processamento administrativo, a elaboração do projeto de regularização, o saneamento das pendências identificadas e a aprovação pela autoridade competente, com a emissão da CRF - Certidão de Regularização Fundiária.

Posteriormente, a CRF e o projeto aprovado são encaminhados ao Registro de Imóveis, possibilitando os atos registrais, inclusive a abertura de matrículas individualizadas e o registro dos direitos reais, conforme as particularidades de cada situação.

A legislação estabelece procedimento próprio, mas a fase de execução pode enfrentar obstáculos relevantes.

A ausência de documentos, as divergências entre a realidade física e as informações registrais, os conflitos de titularidade, as impugnações de terceiros e a existência de restrições ambientais são exemplos de situações que podem dificultar ou até inviabilizar a regularização pretendida. Em determinados casos, serão necessárias obras de infraestrutura, adequações viárias ou medidas de mitigação e compensação.

Por isso, antes de adquirir um ativo com a finalidade de regularizá-lo, é importante examinar a situação jurídica e técnica do núcleo. Identificar previamente as limitações e as providências exigíveis, reduz o risco de assumir um empreendimento cuja regularização se mostre excessivamente complexa ou inviável.

4. Custos, responsabilidades e riscos

A possibilidade jurídica de regularizar determinado núcleo urbano não significa, necessariamente, que a operação represente um investimento rentável.

Na REURB-E, o art. 33 da lei 13.465/17 estabelece, como regra, o custeio privado da regularização. Além disso, o art. 38 determina que o município defina os responsáveis pela implantação da infraestrutura, dos sistemas viários e das medidas urbanísticas e ambientais necessárias.

Essas obrigações podem representar investimentos expressivos, sobretudo quando a área apresenta deficiências de infraestrutura ou demanda intervenções significativas.

Outro ponto sensível envolve os passivos existentes. A instauração da REURB-E não elimina automaticamente disputas dominiais, obrigações contratuais ou contingências fiscais, ambientais e judiciais relacionadas ao imóvel e aos envolvidos.

O art. 14, § 3º da mesma lei, estabelece que o requerimento de regularização pelos proprietários, loteadores ou incorporadores responsáveis pela formação do núcleo informal, ou por seus sucessores, não os exime das responsabilidades administrativas, civis ou criminais aplicáveis.

Há, ainda, um aspecto essencial para a análise econômica: nem todos os imóveis abrangidos pela regularização estarão necessariamente disponíveis para comercialização. A existência de ocupantes, adquirentes e outros titulares de direitos deve ser considerada na estruturação da operação.

Nesse contexto, a realização de uma due diligence imobiliária, acompanhada de avaliação técnica e econômica, permite identificar os riscos existentes, mapear passivos, estimar os investimentos necessários e verificar a efetiva disponibilidade dos ativos.

Essa análise conglobante permite distinguir uma oportunidade de investimento de uma operação potencialmente onerosa ou inviável.

5. Aproveitamento econômico e benefícios para a cidade

Superadas as irregularidades e cumpridas as etapas necessárias, a REURB-E pode proporcionar benefícios que ultrapassam a adequação documental dos imóveis.

A individualização das unidades e a formalização dos direitos reais tendem a reduzir incertezas nas transações, facilitar a comercialização de ativos disponíveis e favorecer sua valorização patrimonial.

Conforme a situação jurídica do empreendimento, os imóveis regularizados também poderão ser utilizados como garantias em operações de crédito, enquanto os recebíveis provenientes de sua comercialização poderão integrar operações financeiras, inclusive de securitização, desde que atendidos os requisitos específicos aplicáveis.

O potencial do instituto, contudo, não se restringe ao resultado econômico do empreendedor. O art. 10 da lei 13.465/17 estabelece, entre os objetivos da regularização fundiária, a melhoria das condições urbanísticas e ambientais, a integração social e a promoção da função social da propriedade.

Nesse sentido, a REURB-E pode conciliar o interesse privado com benefícios coletivos, ao permitir a regularização de áreas informais e contribuir para sua integração ao planejamento urbano.

Constata-se que a adequação da infraestrutura, a organização territorial e a solução de irregularidades podem produzir efeitos positivos não apenas para os titulares dos imóveis, mas também para a cidade e seus habitantes. Assim, o interesse econômico privado pode contribuir para a concretização dos objetivos da regularização fundiária.

Conclusão

A REURB-E representa uma possibilidade relevante para o mercado imobiliário, especialmente em situações nas quais imóveis e núcleos urbanos informais apresentam potencial econômico, mas encontram obstáculos jurídicos, urbanísticos ou registrais ao seu aproveitamento.

Além de favorecer a valorização patrimonial e a realização de negócios, o instituto pode contribuir para a melhoria das condições urbanísticas e a integração de áreas informais ao desenvolvimento das cidades, conciliando interesses privados e coletivos.

Entretanto, a regularização não constitui uma alternativa indiscriminada ao loteamento convencional, tampouco afasta automaticamente passivos ou garante a rentabilidade do empreendimento. A identificação de oportunidades exige uma avaliação prévia dos requisitos legais, dos direitos envolvidos, dos custos e das responsabilidades que poderão ser assumidas.

Quando juridicamente cabível e bem estruturada, a regularização pode transformar imóveis antes limitados pela informalidade em ativos com melhores condições de aproveitamento, ao mesmo tempo em que contribui para a organização urbana. Identificar essa convergência entre oportunidade econômica e benefício coletivo é o ponto de partida para avaliar o verdadeiro potencial da REURB-E no mercado imobiliário.