Empreendimentos - A incerteza do cumprimento das condições contratuais

"Meu caríssimo diretor. As últimas edições do Migalhas deixam clara a oportunidade do momento para trazer a nós, seus leitores, os fundamentos econômicos com os quais a incerteza do cumprimento das condições contratuais, entre os agentes privados, ou entre os agentes públicos e os privados, envolvendo empreendimentos, poderá ser minorada. E eu, se a sua redação achar conveniente publicá-la, vou me arriscar com este escrito a dar um primeiro passo, visando ao migalheiro não familiarizado com o tema, pedindo a benção àqueles que tem esse conhecimento ao nível de excelência e com os quais tenho muito que aprender. Pois acredito que abrir à figura do profissional que obtém renda ao desenhar e costurar acordos a possibilidade de criticar os seus termos vem ao encontro do seu desejo de melhor atender ao cliente empreendedor. E, nesse intuito, lembro que os fundamentos referidos emergem nos estudos de qualidade econômica, trabalhos que fornecem as expectativas da rentabilidade de um empreendimento e dos riscos que podem comprometê-las. Estudos, enfim, que contêm modelagens matemáticas, especialmente desenvolvidas para os casos em tela ao considerarem os interesses dos vários intervenientes em um empreendimento, objetivando embasarem as decisões de empreender. Resta evidente, portanto, que esses estudos são imprescindíveis para avaliar a atratividade de uma parceria público privada, para estabelecer as condições de uma licitação tendo por objeto a concessão de um serviço, de um imóvel ou de uma empresa, por um certo tempo, ou, para quem estiver do outro lado da mesa, a redação de uma proposta para atendê-las. Traduzindo em miúdos, interessa saber que o estudo de qualidade econômica objetiva, por um lado, avaliar a margem de resultado (reais) que um empreendimento poderá gerar para o empreendedor, o investimento (reais) necessário para obtê-la e a sua rentabilidade (%/ano) e, por outro, a possibilidade desses indicadores continuarem se mostrando atraentes, face aos desvios dos fatores de risco, eleitos como advogados do diabo do cenário proposto - a exemplo da quebra de preço unitário do produto a oferecer, da diminuição da velocidade de vendas considerada no cenário do estudo e do atraso do encaixe das receitas pelo aumento da inadimplência. Um estudo que, se limitado a um nível estratégico, é desenvolvido com números médios da história da produção de um mercado específico e, quando for o caso, apoiado num breve traçado arquitetônico - tudo isso em tempo curto e com baixo custo! Um estudo que até mesmo pode ser realizado com informações trocadas por meio eletrônico, entre os escritórios do planejador, do advogado e do seu cliente, concluído com relatórios simples, contendo não mais que as informações essenciais, e fazendo com que os deslocamentos por conta de um empreendimento sejam eliminados ou reduzidos. E é bom sublinhar que as redações dos contratos com base nos estudos de avaliação de qualidade econômica não se aplicam somente às grandes causas, envolvendo dezenas de milhões, tipo sistemas de construção, operação e manutenção de rodovias. Pois eles podem ser apropriados para fornecer elementos a serem contemplados nas ações do dia-a-dia dos escritórios de advocacia, como nas execuções, nos inventários, nas desapropriações, nas reivindicações de indenização por danos causados em imóveis – como lançamento, em imóvel lindeiro à rodovia, das águas captadas pelo sistema de drenagem da estrada, ou pela perda de área decorrente de invasão. De fato, um rápido foco sobre a questão poderá fazer com que o advogado leve o seu cliente a perceber, por exemplo, que o valor de um imóvel está associado à sua capacidade de gerar renda, ou, em outras palavras, de ser apropriado para receber empreendimentos que permitem receitas, das quais derivam os resultados que possibilitam os pagamentos das locações ou dos arrendamentos a ele, o proprietário. E que, sendo assim, sempre que for inviável a definição de um valor por comparação, o melhor para o cliente será a avaliação do valor potencial em função de um empreendimento fictício, demonstrada a possibilidade dele ser absorvido pelo mercado. Um valor que será o mais justo, se este ‘valor justo’ for entendido como aquele que melhor aproximação tem com o ‘valor que o mercado lhe atribui quando eficientemente aproveitado’. Além do mais, os estudos de qualidade econômica dão transparência às transações esperadas em empreendimentos imobiliários corriqueiros, a exemplo dos realizados para venda ou locação, desenvolvidos em boa parte por não profissionais que entendem ser disseminado o conhecimento desse mercado - fato que determina grandes perdas, passíveis de serem evitadas pela presença oportuna do advogado junto ao cliente empreendedor. Presença que, pela mesma razão, é interessante junto aos empreendedores voltados aos empreendimentos de base imobiliária, como os centros de exposição, hotéis, shoppings e hospitais. Merece destaque o fato dos estudos de qualidade econômica permitirem, a partir de um dado patamar, avaliar a conveniência de se associarem valores mobiliários, convenientemente fracionados, a bens imóveis de difícil ou impossível divisão, de modo a satisfazer os interesses de herdeiros, em particular, e condôminos, em geral, desejosos de manterem as suas partes ideais, bem como dos que necessitam ou preferem vender as suas, ensejando soluções em uma nova frente de assessoria advocatícia. Destacada, também, deve ser a possibilidade dos fluxos financeiros constantes do estudo de qualidade econômica permitirem ao empreendedor identificar a sua necessidade de financiamento, sinalizando que um estudo subseqüente  poderá apontar a alternativa mais interessante para a captação desse montante – como as quotas imobiliárias, quotas de fundo de investimento imobiliário, debêntures, ações de uma sociedade de propósito exclusivo e recebíveis. Alternativas que determinam particularidades, entre outras, na redação do memorial de uma incorporação e dos termos da constituição de uma sociedade. Para finalizar essa exposição com um toque humanístico, lembro que o estudo de qualidade econômica permite ao empreendedor, principalmente, mas não exclusivamente, público, avaliar o subsídio necessário para viabilizar empreendimentos de cunho social – uma explicitação nem sempre bem-vinda nestes tempos de mensalão! Subsídio cuja repercussão econômica, ainda que polêmica, pode ser extremamente importante para o desenvolvimento da nação, gancho que aproveito para provocar o colega migalheiro, propondo que ele pense num empreendimento habitacional destinado à famílias de baixa renda, constituído por um conjunto de poucas unidades, em mancha urbana situada junto a bairro de classe média, visando a facilitar o contato entre as duas populações e, com esse encontro, melhorar a educação informal desse público-alvo. Um exemplo, por sinal, que permite o tema 'a inclusão da política habitacional no rol das estratégias da política educacional', assunto de 'Paisagem denúncia, espaço sonhado', editado em 2004. Saudações migalheiras,"