STJ: É preciso quitar financiamento para fim do patrimônio de afetação

Para a 4ª turma do STJ, a extinção do patrimônio de afetação de um empreendimento imobiliário só ocorre após a quitação de todas as obrigações com a instituição financiadora.

Com base nesse entendimento, o colegiado rejeitou o recurso da massa falida de uma incorporadora, mantendo a separação do patrimônio de afetação de um condomínio residencial do processo de falência até que sua finalidade fosse cumprida.

Durante o processo de recuperação judicial da empresa, seis empreendimentos financiados pela Caixa Econômica Federal estavam sob o regime de patrimônio de afetação. Em 2018, a recuperação foi convertida em falência, e o juízo de primeira instância determinou que o patrimônio de afetação ficasse segregado da massa falida até a conclusão do projeto ou o cumprimento de sua finalidade.

A CEF sugeriu uma reunião com os compradores das unidades de um dos condomínios sob patrimônio de afetação, para discutir a venda de 26 unidades ainda não negociadas antes da falência. Embora o pedido da massa falida para impedir a venda das unidades tenha sido atendido inicialmente, o TJ/PR reverteu a decisão após recurso da instituição financeira.

Quitação do financiamento

O relator do caso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, explicou que o patrimônio de afetação garante que os recursos destinados à construção de um empreendimento sejam usados exclusivamente para esse propósito, evitando o desvio de verbas para outros fins.

Segundo o ministro, o caso envolve a interpretação do artigo 31-E da lei 4.591/64, que foi reformulada pela lei 10.931/04 após a crise imobiliária dos anos 1990, com o objetivo de aprimorar a segurança jurídica no setor e fomentar o seu crescimento.

O relator destacou que esse artigo exige, entre outras condições, a quitação integral do financiamento da obra com a instituição financeira para que o patrimônio de afetação seja extinto.

O ministro afirmou que a exigência de quitação busca garantir a integridade financeira do projeto e proteger os direitos dos compradores, que confiaram na viabilidade econômica e jurídica da obra.

"Somente após o pagamento integral à instituição financeira é possível considerar cumprido um dos requisitos essenciais para a extinção do patrimônio de afetação, assegurando uma conclusão jurídica e financeira adequada ao empreendimento, garantindo a segurança de todos os envolvidos", afirmou.

Dessa forma, o ministro concluiu que o Tribunal de Justiça do Paraná agiu corretamente ao exigir a quitação das obrigações com a CEF para a extinção do patrimônio de afetação, conforme o artigo 31-E, I, da lei 4.591/64.

• Processo: REsp 1.862.274

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