STJ: Fiador é liberado de aluguéis após recusa do locador em receber chaves

A 3ª turma do STJ decidiu que fiadores não podem ser responsabilizados por aluguéis posteriores à desocupação do imóvel quando o locador impõe condicionantes indevidas para receber as chaves, como a exigência de concordância com laudo de vistoria.

Por unanimidade, o colegiado deu provimento ao recurso especial para restabelecer a sentença de 1º grau, afastando a cobrança por entender que a rescisão do contrato não pode ser obstada por exigências unilaterais do locador.

Entenda o caso

A controvérsia teve origem em embargos à execução opostos por dois fiadores de contrato de locação não residencial, firmado por igreja evangélica. Eles contestaram a cobrança de aluguéis relativos ao período entre a desocupação do imóvel e a efetiva entrega das chaves, sustentando que a locatária tentou devolver o bem, mas o locador se recusou a recebê-las, condicionando o ato à assinatura de documento que incluía concordância com laudo de vistoria apontando avarias no imóvel.

Diante do impasse, a locatária ajuizou ação de consignação, por meio da qual conseguiu efetivar a entrega das chaves.

Em 1ª instância, o juízo reconheceu que a exigência imposta pelo locador não era legítima e concluiu que não havia débito a ser exigido dos fiadores, extinguindo a execução.

O TJ/RJ, contudo, reformou a decisão, ao entender que não ficou caracterizada recusa injustificada e que a responsabilidade dos fiadores persistiria até a entrega formal das chaves.

Diante da decisão, os fiadores recorreram ao STJ, sustentando que não poderiam arcar com aluguéis decorrentes de conduta atribuível exclusivamente ao locador.

Direito potestativo impede condicionamento da entrega das chaves

Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi, relatora, destacou que, nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, o locatário pode encerrar a relação contratual mediante simples notificação, conforme prevê o art. 6º da lei do Inquilinato. Segundo a ministra, trata-se de direito potestativo, cujo exercício não pode ser frustrado por exigências unilaterais do locador.

A relatora ressaltou que a existência de avarias deve ser discutida em ação própria, não sendo justificativa legítima para impedir a rescisão contratual ou a devolução das chaves. No caso concreto, verificou-se que houve efetiva desocupação do imóvel e notificação tempestiva do locador, o que afasta a responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis posteriores.

Nancy Andrighi também observou que, embora a consignação de chaves tenha sido ajuizada apenas entre locador e locatária, seus efeitos não podem prejudicar terceiros, como os fiadores, nos termos do art. 506 do CPC. Assim, não é possível transferir ao fiador as consequências de conduta indevida do locador, que condicionou a entrega das chaves à concordância com o laudo de vistoria.

Com esse entendimento, a 3ª turma conheceu e deu provimento ao recurso especial, reformando o acórdão do TJ/RJ e restabelecendo integralmente a sentença que reconheceu a inexistência de débito.

• Processo: REsp 2.220.656

Leia a íntegra do acórdão.